Decisões do Superior Tribunal de Justiça reforçam a proteção ao comprador que desiste do imóvel, mas regra não vale indistintamente para todos os contratos; patrimônio de afetação e características do negócio podem alterar o percentual de retenção
O mercado imobiliário brasileiro está vivendo um movimento que merece atenção de incorporadoras, construtoras, corretores e compradores.
Os distratos voltaram a crescer em 2026, enquanto o Superior Tribunal de Justiça (STJ) vem produzindo decisões importantes sobre quanto uma incorporadora pode reter quando o comprador desiste de um imóvel.
No primeiro semestre de 2026, dez incorporadoras de capital aberto registraram R$ 2,167 bilhões em distratos, contra R$ 1,697 bilhão no mesmo período de 2025. O crescimento foi de 27,7%, ou aproximadamente R$ 470 milhões em contratos desfeitos. O levantamento, porém, não representa todo o mercado imobiliário brasileiro: trata-se da soma dos dados divulgados por dez empresas que apresentaram informações comparáveis em seus resultados.
É nesse cenário que uma decisão do STJ ganha importância.
Em julgamento envolvendo distrato de contrato imobiliário, a Terceira Turma estabeleceu que, em uma relação de consumo, a retenção dos valores pagos pelo comprador poderia ser limitada a 25%, com restituição de 75% dos valores efetivamente pagos, em parcela única e de forma imediata.
A decisão chama atenção porque o percentual de 75% não surgiu como uma espécie de “indenização automática” criada pelo tribunal.
Ele é consequência matemática do limite de retenção de 25%.
E essa diferença é fundamental.
O que realmente decidiu o STJ
O ponto central da jurisprudência não é simplesmente dizer que “o comprador tem direito a 75%”.
A lógica jurídica é outra.
Quando o comprador dá causa ao desfazimento do contrato, a jurisprudência do STJ admite que a incorporadora retenha parte dos valores pagos para compensar custos e evitar o rompimento unilateral sem consequência econômica.
O que o tribunal vem discutindo é qual é o limite dessa retenção.
Em decisão da Terceira Turma, no REsp 2.106.548/SP, o STJ limitou a soma dos descontos reconhecidos pelas instâncias anteriores a 25% dos valores pagos. O tribunal também reafirmou que, em relações de consumo, a restituição deve ocorrer de forma imediata, e não parcelada ao longo do tempo.
Em outro julgamento oficial, o tribunal determinou a restituição de 75% dos valores pagos, em parcela única e imediatamente, também com fundamento na Súmula 543 do STJ.
Portanto, a informação que chegou ao seu colega tem fundamento real.
Mas precisa ser contada corretamente.
Não é “o STJ manda devolver 75% de qualquer imóvel”
Essa talvez seja a informação mais importante de toda a matéria.
Não existe uma regra simples segundo a qual qualquer pessoa que compre um imóvel na planta, desista e peça o distrato receberá automaticamente 75% do que pagou.
O percentual depende de uma série de elementos.
Entre eles estão:
- a data em que o contrato foi firmado;
- a natureza do empreendimento;
- se existe relação de consumo;
- o regime jurídico aplicável;
- a existência ou não de patrimônio de afetação;
- as cláusulas contratuais;
- quem deu causa ao desfazimento;
- eventuais encargos previstos em lei;
- utilização ou não do imóvel;
- existência de comissão de corretagem;
- impostos e despesas incidentes;
- e as circunstâncias específicas analisadas pelo Judiciário.
Por isso, transformar a decisão em uma manchete do tipo “todo comprador que desistir recebe 75%” seria tecnicamente incorreto.
Para a Broker News BR, eu considero essencial deixar essa ressalva clara.
A Súmula 543 do STJ é anterior à atual discussão
O entendimento não começou em 2025.
A Súmula 543 do STJ, aprovada em 2015, estabelece que, em contratos de promessa de compra e venda de imóveis submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição deve ser imediata.
Se a culpa pelo desfazimento é exclusivamente do vendedor ou construtor, a restituição deve ser integral.
Se o comprador deu causa ao desfazimento, a restituição pode ser parcial.
Isso significa que a jurisprudência já reconhecia há anos que o comprador não poderia simplesmente perder integralmente tudo o que havia pago.
O debate mais recente está concentrado em quanto pode ser retido e em como essa regra deve conviver com a Lei do Distrato de 2018.
A Lei do Distrato mudou o cenário
A Lei nº 13.786/2018 criou regras específicas para o desfazimento de contratos de incorporação imobiliária.
No artigo 67-A da Lei 4.591/1964, a legislação prevê que, no desfazimento do contrato por iniciativa do adquirente, podem ser deduzidas, entre outras parcelas, a comissão de corretagem e uma pena convencional que, como regra, não pode exceder 25% da quantia paga.
Existe, porém, uma exceção importante.
Quando a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, a lei admite que essa pena possa chegar a 50% da quantia paga, observadas as condições legais.
É justamente aqui que a história fica muito mais complexa.
Patrimônio de afetação pode mudar completamente a conta
O patrimônio de afetação é um mecanismo criado para separar o patrimônio, os recursos e os direitos de determinado empreendimento dos demais ativos da incorporadora.
A finalidade é aumentar a segurança do empreendimento e dos compradores.
Em contrapartida, a legislação estabelece regras específicas para o distrato desses empreendimentos.
A Lei 13.786/2018 prevê expressamente que, quando a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação, a pena convencional pode chegar a 50% da quantia paga.
Isso significa que uma matéria séria não pode simplesmente dizer:
“STJ determinou devolução de 75% em todos os distratos.”
Não determinou.
O cenário jurídico é mais sofisticado.
E o STJ está justamente discutindo essa questão
Aqui está uma das partes mais importantes da apuração.
Em junho de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu afetar recursos ao rito dos repetitivos para definir se, nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados após a Lei 13.786/2018, a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% das quantias pagas.
O assunto recebeu o Tema 1466.
Ou seja:
o próprio STJ reconhece que existe uma questão jurídica relevante a ser uniformizada.
Isso é extremamente importante para incorporadoras e compradores.
Então de onde veio a devolução de 75%?
Ela vem de uma situação em que a retenção foi limitada a 25%.
Em termos simples:
100% pagos pelo comprador
menos
25% de retenção
é igual a
75% de restituição.
Mas o cálculo é feito sobre os valores efetivamente pagos, e não necessariamente sobre o preço total do imóvel.
Esse detalhe é fundamental.
Exemplo hipotético
Imagine um imóvel de R$ 500 mil.
O comprador assinou o contrato e, até o momento do distrato, havia pago R$ 100 mil diretamente à incorporadora.
Se, naquele caso concreto, a retenção aplicável for limitada a 25% dos valores pagos:
Valor pago: R$ 100 mil
Retenção de 25%: R$ 25 mil
Restituição: R$ 75 mil
O comprador não recebe 75% dos R$ 500 mil do imóvel.
Recebe, em princípio, 75% daquilo que efetivamente pagou, considerando as regras e deduções aplicáveis ao caso.
É uma diferença enorme.
E se o comprador não conseguir mais pagar as parcelas?
Esse é justamente um dos pontos que tornam a discussão extremamente relevante para o mercado.
Comprar um imóvel na planta normalmente significa assumir uma obrigação financeira que pode se estender por vários anos.
Durante esse período, a situação econômica do comprador pode mudar.
Pode haver:
perda ou redução de renda;
aumento do endividamento;
mudança familiar;
divórcio;
necessidade de mudança de cidade;
aumento das despesas;
dificuldade de aprovação do financiamento bancário;
ou simplesmente impossibilidade de continuar pagando.
O distrato pode ser a consequência final de qualquer uma dessas situações.
Mas é importante não transformar todo distrato em sinônimo de “comprador que ficou sem dinheiro”.
Os próprios balanços das incorporadoras mostram que existem diferentes causas.
Os distratos realmente estão aumentando?
Aqui a resposta é sim, mas com uma ressalva importante.
O indicador ABRAINC/Fipe acompanha mensalmente lançamentos, vendas, entregas, oferta e distratos com base em dados de 20 empresas associadas à ABRAINC.
No acumulado de 2025, o indicador registrou 21.051 distratos, contra 19.655 em 2024, segundo série histórica divulgada ao mercado. A relação entre distratos e vendas ficou em aproximadamente 11% em 2025, contra cerca de 10,5% em 2024.
Portanto, houve crescimento.
Mas existe uma informação histórica que muda completamente a interpretação.
Em 2014, o mercado acompanhado pela série registrava 38.975 distratos, equivalentes a cerca de 38% das vendas.
Em 2025, foram 21.051 distratos, com relação de aproximadamente 11% das vendas.
Portanto, o mercado atual está muito distante do cenário de distratos observado na grande crise imobiliária da década passada.
Esse contexto é indispensável.
O que aconteceu no primeiro semestre de 2026?
O número que chama atenção é financeiro.
Dez incorporadoras de capital aberto registraram R$ 2,167 bilhões em distratos entre janeiro e junho de 2026, contra R$ 1,697 bilhão no primeiro semestre de 2025.
A alta foi de 27,7%.
Entre as empresas analisadas, os maiores volumes foram:
| Incorporadora | Distratos 1S26 | Variação |
|---|---|---|
| Direcional | R$ 635,8 milhões | +69,5% |
| Cury | R$ 400,4 milhões | +12,3% |
| Tenda | R$ 340,4 milhões | +41,1% |
| Lavvi | R$ 219,6 milhões | +82,0% |
| Plano&Plano | R$ 160,1 milhões | -10,2% |
| Moura Dubeux | R$ 118,0 milhões | -15,7% |
| Trisul | R$ 106,2 milhões | +29,4% |
| Eztec | R$ 94,7 milhões | +20,6% |
| Melnick | R$ 65,3 milhões | +40,0% |
| Tecnisa | R$ 26,8 milhões | -65,8% |
Os números foram compilados a partir dos resultados das próprias companhias e não representam todo o mercado imobiliário nacional.
Essa ressalva deve acompanhar qualquer publicação que utilize os R$ 2,167 bilhões.
O mercado imobiliário vive uma situação contraditória
O crescimento dos distratos não significa automaticamente que o mercado imobiliário esteja em crise.
E esse talvez seja o ponto mais importante para a Broker News BR.
No primeiro semestre de 2026, as vendas de imóveis novos chegaram a 226.536 unidades, crescimento de 5,4% em relação ao mesmo período de 2025, segundo levantamento citado pela CBIC.
Ao mesmo tempo, os distratos das dez incorporadoras analisadas cresceram 27,7%.
Temos, portanto, duas forças acontecendo simultaneamente:
mais vendas
e
mais cancelamentos.
Isso significa que o mercado está vendendo, mas uma parte das vendas está encontrando dificuldades para chegar ao final do ciclo contratual.
É uma situação muito diferente de uma queda generalizada da demanda.
O financiamento bancário pode ser uma parte do problema
Existe ainda uma questão que merece muita atenção.
Comprar um imóvel na planta e conseguir pagar as parcelas durante a construção não significa necessariamente que o comprador conseguirá concluir a operação.
Em muitos negócios, especialmente aqueles que dependem de financiamento na entrega, existe uma segunda etapa:
a aprovação do crédito imobiliário.
O comprador pode ter planejado financiar uma parcela significativa do saldo devedor no momento da entrega.
Se sua renda mudou, suas dívidas aumentaram ou sua capacidade de crédito piorou, a operação pode não se concretizar como originalmente planejada.
É nesse ponto que juros, renda, endividamento e avaliação de crédito podem se transformar em fatores de risco.
Mas, novamente, não encontramos uma base oficial que permita afirmar que os R$ 2,167 bilhões de distratos sejam exclusivamente consequência de financiamentos bancários negados.
Seria uma extrapolação que não devemos fazer.
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O distrato não é necessariamente inimigo do mercado
Há uma leitura mais madura que o setor precisa fazer.
O distrato é ruim quando representa uma ruptura inesperada de uma venda que parecia saudável.
Mas o mecanismo também possui uma função econômica e jurídica.
Ele permite desfazer uma relação contratual que deixou de ser sustentável.
O problema aparece quando o volume de distratos cresce muito acima da capacidade de reposição do mercado ou quando revela uma deterioração estrutural da capacidade de pagamento dos compradores.
Para a incorporadora, cada distrato significa uma alteração no fluxo de recebimentos e, muitas vezes, o retorno de uma unidade ao estoque.
Para o comprador, significa a interrupção de um projeto patrimonial.
Para o corretor, significa uma venda que deixou de existir.
Para o sistema financeiro, pode significar a necessidade de reavaliar a capacidade de crédito daquele consumidor.
Por isso, distrato é um indicador que merece ser acompanhado junto com outros.
O que o comprador precisa saber antes de assinar
A discussão do STJ também traz uma lição importante para o consumidor.
Antes de comprar um imóvel na planta, não basta olhar apenas para o preço da unidade.
É necessário compreender:
qual é o valor total do contrato;
quanto será pago durante a obra;
como as parcelas serão corrigidas;
qual será o saldo na entrega;
quanto deverá ser financiado;
quais são as condições do financiamento;
qual é o regime jurídico do empreendimento;
se existe patrimônio de afetação;
qual é a cláusula de distrato;
quais são as penalidades previstas;
qual é o prazo para restituição;
e quais valores podem ser descontados.
A Lei 13.786/2018 determina que o contrato contenha um quadro-resumo com informações sobre preço, entrada, corretagem, forma de pagamento, índices de correção e consequências do desfazimento do contrato.
Isso não é detalhe burocrático.
É proteção para os dois lados.
Para o corretor, transparência também é proteção
O corretor de imóveis ocupa uma posição estratégica nessa relação.
Quando apresenta um lançamento, não deveria limitar sua explicação à planta, localização, lazer e preço.
É importante que o comprador compreenda a estrutura financeira do negócio.
Uma venda de R$ 500 mil pode parecer perfeitamente viável quando observada apenas pela parcela mensal inicial.
Mas a realidade financeira pode mudar quando se acrescentam:
correção monetária;
evolução das parcelas;
balões;
saldo devedor;
despesas de documentação;
ITBI;
custos de financiamento;
seguros;
e outras obrigações.
Quanto maior a transparência no momento da venda, menor tende a ser o risco de uma surpresa futura.
Para as incorporadoras, a decisão do STJ também traz uma mensagem
A discussão não deve ser interpretada simplesmente como uma derrota das empresas.
Na realidade, ela reforça a necessidade de contratos claros, modelagem financeira responsável e análise adequada da capacidade de pagamento do comprador.
Uma venda só é verdadeiramente boa quando consegue atravessar todo o ciclo.
Da assinatura do contrato à entrega das chaves.
O mercado imobiliário moderno precisa olhar cada vez mais para a chamada qualidade da venda, e não apenas para o volume bruto de contratos assinados.
Uma venda que posteriormente se transforma em distrato não possui o mesmo valor econômico de uma venda que permanece ativa até a entrega.
Esse é um dos indicadores que investidores e gestores acompanham com atenção.
O que o STJ está dizendo ao mercado
A jurisprudência recente transmite uma mensagem que vai além do percentual de 25%.
Ela reforça a necessidade de equilíbrio contratual.
O comprador não pode perder automaticamente tudo o que pagou.
A incorporadora, por outro lado, também não pode ser impedida de compensar custos legítimos decorrentes do rompimento causado pelo comprador.
A questão jurídica está justamente em encontrar o ponto de equilíbrio.
É por isso que a existência de decisões diferentes para situações diferentes não deve ser tratada como contradição automática.
O contrato, a data, o regime do empreendimento e as circunstâncias do distrato importam.
E o famoso “75%”?
Agora podemos responder exatamente à informação que você recebeu.
Sim, o número de 75% é verdadeiro.
O STJ possui decisões em que limitou a retenção a 25% dos valores pagos, resultando na restituição de 75% ao comprador.
Mas não, isso não significa que todo distrato resulte em devolução de 75%.
Existem situações em que a legislação admite retenções diferentes.
Nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a Lei 13.786/2018 prevê possibilidade de retenção de até 50%.
E o próprio STJ está discutindo, sob o rito dos recursos repetitivos, a aplicação dessa regra aos contratos posteriores à Lei do Distrato.
Portanto, 75% é uma referência jurisprudencial importante, não uma regra universal para todos os distratos imobiliários.
A grande questão para 2026
A discussão jurídica chega justamente em um momento em que os distratos voltaram a chamar atenção.
De um lado, o mercado registra crescimento das vendas.
De outro, dez grandes incorporadoras tiveram R$ 2,167 bilhões em distratos no primeiro semestre.
No campo jurídico, o STJ procura uniformizar questões relacionadas à retenção.
No campo econômico, os juros continuam pressionando o crédito.
E, no campo comercial, incorporadoras e corretores precisam vender imóveis para consumidores que terão de sustentar essas compras durante anos.
Essa combinação torna o tema especialmente relevante.
Distrato não pode ser analisado isoladamente
Um dos erros mais comuns na análise imobiliária é olhar para um número e transformá-lo em diagnóstico.
R$ 2,167 bilhões impressiona.
Mas precisamos perguntar:
Quantas empresas estão incluídas?
Quantas unidades representam?
Qual é a relação entre distratos e vendas?
Qual é o segmento?
Quanto é MCMV?
Quanto é médio e alto padrão?
Quantos casos decorreram de incapacidade financeira?
Quantos foram decisões estratégicas das próprias empresas?
Quantos compradores conseguiram substituir o contrato?
Quantos imóveis retornaram ao estoque?
Sem essas respostas, o número pode assustar mais do que explicar.
A Broker News BR deve fazer justamente o contrário.
Explicar o número.
O que essa decisão representa para o mercado imobiliário
A importância das decisões do STJ não está apenas nos 75%.
Está na tentativa de estabelecer parâmetros para uma relação que envolve bilhões de reais, milhares de contratos e milhões de consumidores.
O mercado imobiliário precisa de segurança jurídica.
O comprador precisa saber quais são seus direitos.
A incorporadora precisa saber quais são seus limites.
O corretor precisa saber como explicar o negócio.
E o investidor precisa compreender o risco associado aos distratos.
É por isso que o assunto merece ser tratado com profundidade.
Não como uma guerra entre comprador e construtora.
Mas como uma discussão sobre equilíbrio contratual, segurança jurídica e sustentabilidade das vendas imobiliárias.
O que podemos esperar daqui para frente
A definição do STJ sobre as questões submetidas ao rito repetitivo poderá ser especialmente relevante.
O Tema 1466 trata justamente da possibilidade de retenção de até 50% em contratos posteriores à Lei 13.786/2018 submetidos ao patrimônio de afetação.
Dependendo da tese que vier a ser consolidada, o mercado terá um parâmetro ainda mais claro para determinados tipos de distrato.
Até lá, a recomendação para compradores e profissionais é simples:
não generalizar.
Cada contrato precisa ser analisado dentro de seu contexto jurídico.
Conclusão
A informação que circulou entre profissionais do mercado imobiliário tinha fundamento, mas precisava de contexto.
O STJ realmente possui decisões que limitam a retenção a 25% dos valores pagos em determinadas situações de distrato, o que resulta na devolução de 75% ao comprador. A própria jurisprudência oficial confirma casos de restituição nesse percentual.
Mas não existe uma regra universal de que todo comprador de imóvel na planta que desiste receberá 75%.
A legislação estabelece situações diferentes, especialmente quando existe patrimônio de afetação, e o próprio STJ está analisando em recurso repetitivo a aplicação da possibilidade de retenção de até 50% nesses casos.
Ao mesmo tempo, os distratos realmente ganharam importância em 2026.
Dez grandes incorporadoras registraram R$ 2,167 bilhões em contratos desfeitos no primeiro semestre, alta de 27,7% sobre o mesmo período de 2025.
O número merece atenção, mas não permite concluir que o mercado esteja em crise.
As vendas de imóveis novos continuam crescendo e o indicador histórico mostra que a relação entre distratos e vendas permanece muito abaixo dos níveis observados na década passada.
A verdadeira notícia, portanto, é maior do que “o STJ manda devolver 75%”.
O Brasil está entrando em uma nova fase de discussão sobre a qualidade das vendas imobiliárias, a proteção do comprador e a segurança jurídica das incorporadoras.
E essa é uma discussão que interessa a todo o mercado.
Análise Editorial Broker News BR
A Broker News BR entende que o debate sobre distratos precisa abandonar dois extremos.
De um lado, o discurso de que todo distrato representa abuso do comprador.
De outro, a ideia de que toda desistência representa abuso da incorporadora.
O mercado imobiliário é uma relação econômica de longo prazo.
Entre a assinatura e a entrega de um imóvel na planta podem existir anos de mudanças econômicas, familiares e financeiras.
Por isso, segurança jurídica não significa proteger apenas um dos lados.
Significa criar regras previsíveis para ambos.
A jurisprudência do STJ mostra justamente essa evolução.
A Corte reconhece o direito de restituição do comprador quando ele dá causa ao desfazimento, mas também reconhece que a incorporadora pode reter determinados valores dentro dos parâmetros jurídicos aplicáveis.
A grande questão para os próximos anos será encontrar o equilíbrio entre proteção do consumidor, previsibilidade contratual, sustentabilidade financeira dos empreendimentos e segurança jurídica para o investimento imobiliário.
Esse equilíbrio interessa a todo o setor.
Produção Editorial Broker News BR
Esta matéria é um conteúdo original produzido pela equipe editorial da Broker News BR, elaborado com base em decisões e informações oficiais do Superior Tribunal de Justiça, legislação federal, indicadores ABRAINC/Fipe e dados divulgados pelas companhias abertas do setor imobiliário.
Fontes
Superior Tribunal de Justiça — STJ — Súmula 543 e jurisprudência sobre distratos imobiliários.
Câmara dos Deputados — Lei nº 13.786/2018 — Lei do Distrato e regras para desfazimento de contratos imobiliários.
ABRAINC/Fipe — Indicadores mensais de lançamentos, vendas, entregas, oferta e distratos.
ABRAINC — Análise de decisões do STJ sobre a Lei do Distrato e patrimônio de afetação.
Veja — Faria Lima News — Distratos de dez incorporadoras no primeiro semestre de 2026.
Portas — Levantamento dos distratos das dez incorporadoras no primeiro semestre de 2026.
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Crédito Editorial
A Broker News BR investe em pesquisa, apuração e organização de informações para produzir conteúdo confiável para o mercado imobiliário. Se esta matéria contribuir para seu trabalho jornalístico, acadêmico ou editorial, considere citar a Broker News BR como uma das fontes consultadas.
