Cancelamentos de contratos somaram R$ 2,167 bilhões no primeiro semestre entre dez grandes incorporadoras; alta de 27,7% reacende discussão sobre crédito, endividamento e capacidade de pagamento dos compradores
O mercado imobiliário brasileiro está vivendo um movimento que, à primeira vista, parece contraditório.
As vendas de imóveis novos continuam crescendo. No primeiro semestre de 2026, foram comercializadas 226.536 unidades residenciais novas, alta de 5,4% sobre as 214.910 unidades vendidas no mesmo período de 2025, segundo levantamento da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), realizado em parceria com a Brain Inteligência Estratégica.
O financiamento imobiliário também não parou.
As concessões de crédito pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) destinadas à aquisição de imóveis alcançaram R$ 67,2 bilhões entre janeiro e junho de 2026, crescimento de 12% em relação aos R$ 60,1 bilhões do primeiro semestre de 2025.
Mas existe uma terceira informação, menos confortável, surgindo nos balanços das incorporadoras.
Os distratos — contratos de compra de imóveis que são desfeitos depois da venda — chegaram a R$ 2,167 bilhões no primeiro semestre de 2026, considerando dez incorporadoras de capital aberto que divulgaram os respectivos dados em seus resultados.
Na comparação com o primeiro semestre de 2025, quando essas mesmas empresas registraram R$ 1,697 bilhão, houve aumento de 27,7%.
O número confirma o rumor que começou a circular no mercado, mas exige uma correção importante:
não são R$ 2,167 bilhões de distratos de todo o mercado imobiliário brasileiro e também não são R$ 2,167 bilhões exclusivamente de contratos financiados por bancos.
É o volume divulgado por um grupo de dez grandes incorporadoras de capital aberto.
Essa diferença é fundamental.
O número de R$ 2,167 bilhões é verdadeiro
O levantamento que ganhou repercussão no mercado foi elaborado a partir dos resultados financeiros do segundo trimestre de 2026 das dez incorporadoras que divulgaram informações comparáveis sobre distratos.
O conjunto registrou:
| Indicador | 1º semestre de 2025 | 1º semestre de 2026 |
|---|---|---|
| Distratos | R$ 1,697 bilhão | R$ 2,167 bilhões |
| Variação | — | +27,7% |
| Aumento nominal | — | cerca de R$ 470 milhões |
A composição dos R$ 2,167 bilhões também mostra que o fenômeno não está concentrado em uma única companhia.
Entre as dez empresas analisadas, a Direcional registrou R$ 635,8 milhões em distratos no primeiro semestre; a Cury, R$ 400,4 milhões; a Tenda, R$ 340,4 milhões; e a Lavvi, R$ 219,6 milhões. Também aparecem Plano&Plano, Moura Dubeux, Trisul, Eztec, Melnick e Tecnisa.
Esses números são importantes porque mostram que o aumento dos distratos alcançou empresas com modelos de negócios e públicos diferentes.
Mas também mostram por que seria errado transformar os R$ 2,167 bilhões em uma estimativa para todo o mercado.
O setor brasileiro é muito maior do que as dez companhias analisadas.
A própria Fipe explica que os indicadores ABRAINC/Fipe são produzidos a partir de informações compartilhadas pelas empresas associadas à Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias. A série acompanha lançamentos, vendas, entregas, oferta final e distratos no mercado primário.
O que é exatamente um distrato?
Distrato é o desfazimento de um contrato.
No mercado imobiliário, ele pode acontecer quando o comprador e a incorporadora concordam em encerrar a relação contratual ou quando ocorre uma resolução contratual em razão do inadimplemento, conforme as circunstâncias previstas na legislação e no contrato.
A situação não deve ser confundida simplesmente com inadimplência.
Um comprador pode atrasar parcelas e posteriormente regularizar sua situação.
O distrato, por outro lado, significa que o negócio foi efetivamente desfeito.
É justamente por isso que ele interessa tanto às incorporadoras.
Quando uma venda é cancelada, a empresa deixa de receber os valores previstos naquela operação e a unidade pode voltar para o estoque disponível para comercialização.
Em determinadas situações, portanto, uma venda que parecia consolidada precisa ser novamente colocada no mercado.
O aumento não significa que o mercado esteja em colapso
Esse talvez seja o ponto mais importante da apuração.
Os distratos aumentaram, mas as vendas também cresceram.
Segundo a CBIC, foram 226.536 unidades residenciais novas vendidas no primeiro semestre de 2026, alta de 5,4% sobre o mesmo período do ano anterior.
Ou seja, o mercado não está simplesmente deixando de vender.
O que os dados mostram é algo mais complexo:
as empresas estão vendendo mais, mas uma parcela maior dessas vendas está sendo desfeita em determinadas companhias.
Isso é diferente de afirmar que existe uma crise generalizada de vendas.
É também diferente de dizer que todos os compradores estão enfrentando dificuldades.
O indicador deve ser acompanhado porque o distrato afeta a qualidade e a previsibilidade das vendas.
Uma venda contratada que posteriormente é cancelada não tem o mesmo efeito financeiro de uma venda que permanece até a entrega do imóvel.
O financiamento bancário está no centro da preocupação?
Em parte, sim. Mas não é possível atribuir todo o R$ 2,167 bilhões aos bancos.
Essa distinção é fundamental.
Em muitos empreendimentos comprados na planta, o comprador paga uma parcela durante o período de construção e pretende quitar ou financiar parte significativa do saldo devedor quando recebe as chaves.
O problema aparece quando, meses ou anos depois da assinatura do contrato, a situação financeira do comprador mudou.
A renda pode não ter acompanhado a evolução das despesas.
O comprometimento da renda pode ter aumentado.
O imóvel pode ter ficado mais caro.
As condições de crédito podem ter mudado.
E a aprovação do financiamento pretendido pode não acontecer nas condições imaginadas originalmente.
O Secovi-SP já destacou historicamente esse problema: mudanças nas condições de concessão de crédito entre a venda do imóvel e a entrega das chaves podem dificultar o repasse do saldo devedor para o banco e, em determinados casos, contribuir para distratos.
Mas isso não permite afirmar que todo distrato de 2026 seja causado por reprovação bancária.
Os próprios dados recentes mostram outras causas.
Endividamento também pesa
A pressão sobre o orçamento das famílias aparece entre os fatores apontados nas análises sobre o aumento dos distratos.
Em especial nos segmentos mais dependentes de financiamento e programas habitacionais, pequenas mudanças na capacidade de pagamento podem ter impacto significativo.
A questão é simples na teoria, mas complexa na prática.
O comprador assina um contrato acreditando que conseguirá cumprir determinado fluxo de pagamentos.
Depois, sua situação financeira pode mudar.
A parcela que parecia administrável passa a competir com outras despesas.
Se o financiamento futuro também se torna mais caro ou mais difícil de obter, a distância entre o compromisso assumido e a capacidade efetiva de pagamento aumenta.
É nesse espaço que pode surgir o distrato.
A Selic continua elevada
O ambiente de juros também ajuda a explicar por que o tema ganhou importância em 2026.
O Banco Central reduziu a Selic para 14% ao ano em agosto de 2026, depois de ela ter permanecido em 15% no início do ano e passado por reduções para 14,75%, 14,50% e 14,25% ao longo do primeiro semestre.
Mesmo depois das reduções, a taxa básica continua em patamar elevado.
Isso afeta o custo do dinheiro na economia e influencia as condições de crédito.
No financiamento imobiliário, entretanto, é importante não fazer uma relação automática entre Selic e a taxa final de cada contrato.
As linhas habitacionais possuem regras, fontes de recursos e indexadores diferentes.
O Banco Central, por exemplo, mostra que as taxas praticadas pelas instituições variam conforme a modalidade de financiamento, recursos e condições da operação.
Por isso, a frase “a Selic de 14% fez todos os financiamentos imobiliários ficarem mais caros” seria simplista.
A relação existe, mas não é mecânica.
E o crédito imobiliário continua crescendo
Existe outra informação que impede uma interpretação alarmista.
A CAIXA encerrou junho de 2026 com R$ 1,005 trilhão em carteira imobiliária, crescimento de 15% em 12 meses.
No primeiro semestre, as contratações imobiliárias da instituição chegaram a R$ 137,6 bilhões, alta de 29,3% sobre o mesmo período de 2025.
Isso mostra que não estamos diante de um cenário em que os bancos simplesmente fecharam as portas para o financiamento imobiliário.
Ao contrário.
O crédito continua sendo concedido em volumes elevados.
O que pode estar acontecendo é uma combinação de crescimento do crédito com maior seletividade e dificuldade para determinados compradores.
Essa diferença é essencial.
A inadimplência da CAIXA também merece ser observada
A CAIXA informou que seu índice de inadimplência geral encerrou junho de 2026 em 3,64%, alta de 0,98 ponto percentual em 12 meses.
Mas esse indicador é da carteira de crédito da CAIXA como um todo, e não exclusivamente do financiamento imobiliário.
Portanto, não podemos utilizá-lo como se fosse a taxa de inadimplência dos financiamentos habitacionais.
O próprio Banco Central mantém séries específicas para a carteira imobiliária, incluindo indicadores de inadimplência e operações em atraso.
Essa é uma distinção que uma matéria jornalística precisa preservar.
Dez empresas concentram R$ 2,167 bilhões
A distribuição entre as dez incorporadoras analisadas mostra que o fenômeno tem características diferentes em cada companhia.
| Incorporadora | Distratos no 1º semestre de 2026 |
|---|---|
| Direcional | R$ 635,8 milhões |
| Cury | R$ 400,4 milhões |
| Tenda | R$ 340,4 milhões |
| Lavvi | R$ 219,6 milhões |
| Plano&Plano | R$ 160,1 milhões |
| Moura Dubeux | R$ 118,0 milhões |
| Trisul | R$ 106,2 milhões |
| Eztec | R$ 94,7 milhões |
| Melnick | R$ 65,3 milhões |
| Tecnisa | R$ 26,8 milhões |
| Total | R$ 2,167 bilhões |
Os valores foram compilados a partir dos relatórios do segundo trimestre das próprias companhias.
A tabela também ajuda a perceber por que não seria correto procurar uma única explicação.
Na Direcional, por exemplo, o aumento esteve associado, entre outros fatores, a cancelamentos em determinadas praças e mudanças relacionadas a programas habitacionais regionais.
Na Tenda, parte relevante do movimento esteve ligada ao cancelamento de vendas de um empreendimento por questões ambientais.
Ou seja:
nem todo distrato é provocado pelo comprador que não consegue financiamento.
Esse é um dos principais esclarecimentos que a apuração permite fazer.
O caso Direcional chama atenção
A Direcional registrou R$ 635,8 milhões em distratos no primeiro semestre, alta de 69,5% sobre o mesmo período de 2025.
O valor é o maior entre as dez incorporadoras analisadas.
Mas a explicação não deve ser resumida a “clientes não conseguiram financiar”.
Segundo as informações divulgadas sobre os resultados da companhia, uma parte importante do movimento esteve relacionada a cancelamentos em praças regionais e mudanças em condições de programas habitacionais.
Em Manaus, por exemplo, foram mencionadas mais de 600 unidades distratadas, sendo que 98% já haviam sido revendidas fora do programa estadual, conforme informações reportadas pela companhia.
Esse exemplo mostra outra característica do distrato.
Um contrato cancelado não significa necessariamente que aquele imóvel ficará parado por muito tempo.
Se a unidade voltar ao mercado e encontrar outro comprador, o impacto pode ser parcialmente compensado.
O que acontece com o imóvel depois do distrato?
Quando uma venda é desfeita, a unidade pode retornar ao estoque da incorporadora.
Isso significa que a empresa precisa novamente comercializar aquele imóvel.
Dependendo do momento do distrato, isso pode representar:
perda ou adiamento de recebimentos;
necessidade de nova comercialização;
custos comerciais adicionais;
mudança no planejamento de estoque;
eventual alteração do preço;
impacto no fluxo de caixa;
e necessidade de reorganização da projeção de vendas.
O impacto econômico, portanto, não termina no momento em que o contrato é rescindido.
Por outro lado, se a unidade for revendida rapidamente, parte desse impacto pode ser neutralizada.
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A Lei do Distrato mudou o cenário
O Brasil possui desde 2018 uma legislação específica para disciplinar o desfazimento de contratos imobiliários.
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, alterou as regras para incorporações imobiliárias e parcelamento do solo urbano.
A legislação estabelece, entre outras regras, que em determinadas situações de desfazimento do contrato celebrado com o incorporador o adquirente tem direito à restituição das quantias pagas diretamente à incorporadora, com as deduções previstas em lei.
A pena convencional pode chegar a 25% da quantia paga.
Nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a legislação admite pena de até 50% da quantia paga, observadas as condições legais.
O assunto é juridicamente complexo.
Não existe uma regra simples dizendo que “o comprador sempre perde 25%” ou “sempre recebe metade”.
O cálculo depende das características do contrato, empreendimento, patrimônio de afetação, valores pagos e demais circunstâncias previstas na legislação.
Distrato não é o mesmo que financiamento bancário cancelado
Aqui está provavelmente a maior confusão do rumor que chegou ao mercado.
Existem relações jurídicas diferentes em uma operação imobiliária.
Uma é o contrato de compra e venda com a incorporadora.
Outra é o contrato de financiamento com a instituição financeira, quando ele existe.
A Lei nº 13.786/2018 disciplina determinadas hipóteses de desfazimento de contratos imobiliários celebrados com incorporadores e loteadores. Ela não transforma automaticamente qualquer dívida bancária em um “distrato” regido pelas mesmas regras.
Quando existe alienação fiduciária e financiamento bancário, entram em cena regras específicas do sistema financeiro e da própria garantia.
A CAIXA, por exemplo, informa que o imóvel financiado em alienação fiduciária não pode ser transferido a terceiros sem seu consentimento.
Portanto, dizer simplesmente que “o cliente financiou pelo banco e depois fez distrato” pode esconder situações jurídicas bastante diferentes.
O mercado está diante de uma crise de distratos?
Ainda não é possível afirmar isso com os dados disponíveis.
O aumento de 27,7% entre dez incorporadoras é significativo e merece acompanhamento.
Mas outros indicadores mostram que o mercado continua funcionando.
As vendas nacionais de imóveis novos cresceram 5,4% no primeiro semestre.
O financiamento SBPE para aquisição cresceu 12%.
A CAIXA ampliou sua carteira imobiliária em 15% em 12 meses.
Portanto, o cenário mais adequado neste momento é o de atenção e seletividade, não o de uma conclusão antecipada de crise sistêmica.
O indicador de distratos merece ser acompanhado justamente porque pode revelar uma deterioração da capacidade de alguns compradores de chegar ao final da operação.
O número de distratos também precisa ser comparado às vendas
Uma cifra em reais impressiona.
R$ 2,167 bilhões é um número grande.
Mas, isoladamente, ele não informa se o problema é pequeno, médio ou grande em relação ao tamanho do mercado.
Para isso, precisamos observar também o volume de vendas.
As dez empresas analisadas registraram, juntas, cerca de R$ 22,1 bilhões em vendas líquidas no primeiro semestre, segundo a compilação dos resultados.
Isso permite uma leitura mais equilibrada.
Os distratos são relevantes.
Mas não significam que a maior parte das vendas esteja sendo cancelada.
E é justamente por isso que indicadores como distratos/vendas são mais úteis para acompanhar a qualidade da comercialização do que simplesmente o valor bruto dos contratos desfeitos.
O que deve preocupar o mercado?
O principal sinal de atenção não é simplesmente existir distrato.
Distratos fazem parte do funcionamento de um mercado imobiliário.
O problema seria uma escalada persistente acompanhada de deterioração das vendas, aumento da inadimplência, redução do crédito, crescimento expressivo dos estoques e deterioração financeira das incorporadoras.
Esse conjunto de fatores seria muito mais preocupante.
Até aqui, os dados disponíveis mostram um quadro misto.
Vendas crescem.
Crédito cresce.
Distratos crescem.
Juros continuam elevados.
A capacidade financeira dos compradores está sob pressão em determinados segmentos.
É exatamente essa combinação que precisa ser monitorada.
Para o comprador, o alerta começa antes da assinatura
O aumento dos distratos também traz uma lição importante para quem pretende comprar um imóvel na planta.
O comprador não deveria analisar apenas se consegue pagar a entrada.
É necessário avaliar como ficará o fluxo financeiro até a entrega das chaves.
Se parte do imóvel será financiada no futuro, a capacidade de obtenção desse crédito precisa ser considerada desde o início.
O comprador deve avaliar renda, comprometimento financeiro, possibilidade de mudança de emprego, outras dívidas, correção das parcelas e condições previstas no contrato.
A própria legislação exige que o contrato imobiliário apresente informações importantes sobre preço, entrada, forma de pagamento, índices de correção, consequências do desfazimento e condições do negócio.
O momento de entender o contrato é antes da assinatura, não depois do problema aparecer.
Para a incorporadora, vender não é suficiente
O crescimento dos distratos também muda a maneira como as incorporadoras precisam olhar para as vendas.
Uma venda contratada é importante.
Mas uma venda que permanece adimplente e chega à entrega é ainda mais importante para o fluxo financeiro do empreendimento.
Isso explica por que as empresas acompanham indicadores como distratos, vendas líquidas, velocidade de vendas, estoque e recebíveis.
A qualidade da venda passou a ser tão importante quanto o volume.
Em um ambiente de juros elevados, essa preocupação aumenta.
O comprador que entra no empreendimento precisa ter capacidade de permanecer nele.
O papel dos corretores também ganha importância
Para o corretor de imóveis, o momento exige ainda mais responsabilidade na orientação do cliente.
Não significa atuar como analista de crédito ou advogado.
Significa conhecer o produto e deixar claro ao comprador que uma compra imobiliária é uma decisão de longo prazo.
O cliente precisa compreender:
quanto pagará de entrada;
como serão corrigidas as parcelas;
qual será o saldo na entrega;
qual parte pretende financiar;
quais são as condições para obtenção do crédito;
e quais consequências existem caso o contrato seja desfeito.
A transparência na venda protege o consumidor e também o profissional.
O que os números dizem em setembro de 2026?
A fotografia disponível agora é bastante diferente daquela que existia durante a crise de distratos de 2015 e 2016.
Documento apresentado ao mercado com dados ABRAINC/Fipe mostra que o número anual de distratos caiu de 38.975 em 2014 para 21.051 em 2025. A relação entre distratos e vendas também caiu de 38% em 2014 para 11% em 2025.
Isso não elimina o aumento observado em 2026.
Mas coloca o fenômeno em perspectiva histórica.
O mercado atual não está repetindo automaticamente o cenário de dez anos atrás.
O que existe é um novo sinal de pressão que precisa ser acompanhado.
Os principais números dos distratos em 2026
| Indicador | Resultado |
|---|---|
| Distratos — 10 incorporadoras — 1S26 | R$ 2,167 bilhões |
| Distratos — mesmas empresas — 1S25 | R$ 1,697 bilhão |
| Alta anual | 27,7% |
| Aumento nominal | cerca de R$ 470 milhões |
| Vendas líquidas das 10 empresas — 1S26 | cerca de R$ 22,1 bilhões |
| Vendas de imóveis novos no Brasil — 1S26 | 226.536 unidades |
| Crescimento das vendas nacionais | 5,4% |
| Crédito SBPE para aquisição — 1S26 | R$ 67,2 bilhões |
| Crescimento do SBPE | 12% |
| Carteira imobiliária CAIXA — jun./26 | R$ 1,005 trilhão |
| Crescimento da carteira imobiliária CAIXA | 15% em 12 meses |
| Selic desde agosto/2026 | 14% a.a. |
Os indicadores possuem metodologias e universos diferentes e, portanto, não devem ser somados nem comparados diretamente como se medissem a mesma coisa.
Conclusão
O rumor que circulou no mercado imobiliário tinha uma base verdadeira, mas precisava ser corrigido.
Sim, os distratos aumentaram.
Sim, um grupo de dez grandes incorporadoras de capital aberto registrou R$ 2,167 bilhões em distratos no primeiro semestre de 2026, alta de 27,7% sobre o mesmo período de 2025.
Mas não é correto afirmar que todo o mercado imobiliário brasileiro teve R$ 2,167 bilhões em distratos.
Também não é correto afirmar que todo esse valor corresponde a compradores que não conseguiram financiamento bancário.
Os dados mostram um fenômeno mais complexo.
Há compradores pressionados pelo endividamento e pelo custo do crédito.
Há situações em que o repasse para financiamento pode se tornar um problema.
Há mudanças em programas habitacionais.
Há decisões específicas das próprias incorporadoras.
E existem casos que não têm relação direta com incapacidade financeira do comprador.
Ao mesmo tempo, o mercado continua vendendo.
As vendas de imóveis novos cresceram 5,4% no primeiro semestre e o financiamento pelo SBPE aumentou 12%.
O que está acontecendo, portanto, não é simplesmente uma interrupção do mercado imobiliário.
É um mercado que continua crescendo, mas enfrenta maior pressão sobre a capacidade de alguns compradores de permanecerem nos contratos até a conclusão da compra.
Para incorporadoras, o alerta está na qualidade das vendas e na gestão do estoque.
Para bancos, na avaliação de risco e capacidade de pagamento.
Para corretores, na responsabilidade de orientar adequadamente o comprador.
E para o consumidor, na necessidade de olhar muito além da parcela inicial.
O número de R$ 2,167 bilhões é grande o suficiente para chamar atenção. Mas ainda não é suficiente, sozinho, para dizer que o mercado imobiliário brasileiro entrou em uma crise de distratos.
O que existe hoje é um sinal amarelo que merece acompanhamento.
Análise Editorial Broker News BR
A apuração da Broker News BR encontrou confirmação para a informação que vinha circulando no mercado, mas também identificou uma diferença fundamental entre o rumor e o dado efetivamente comprovado.
O valor de R$ 2,167 bilhões é real, porém representa a soma dos distratos divulgados por dez incorporadoras de capital aberto no primeiro semestre de 2026.
Não existe, nas fontes consultadas, um levantamento oficial que permita afirmar que o mercado imobiliário brasileiro inteiro tenha registrado esse volume.
Também não encontramos uma base oficial que permita dizer que R$ 2,167 bilhões correspondem exclusivamente a financiamentos bancários que não foram aprovados ou concluídos.
Essa distinção é importante porque o distrato possui múltiplas causas.
O cenário merece atenção, especialmente porque os juros continuam elevados e parte dos compradores depende do crédito para concluir operações iniciadas durante a construção.
Por outro lado, seria precipitado transformar o aumento dos distratos em diagnóstico de crise generalizada.
As vendas continuam crescendo, o crédito imobiliário continua sendo concedido em volumes elevados e a carteira imobiliária da CAIXA ultrapassou R$ 1 trilhão.
A leitura editorial da Broker News BR é, portanto, de alerta, e não de alarmismo.
O mercado precisa acompanhar a evolução dos distratos nos próximos trimestres, principalmente sua relação com vendas, inadimplência, estoques e concessão de crédito.
Produção Editorial Broker News BR
Produção Editorial Broker News BR. Esta matéria é um conteúdo original produzido pela equipe editorial da Broker News BR, elaborado com base em pesquisa, apuração e consulta a fontes oficiais e confiáveis do mercado imobiliário para informar corretores de imóveis, imobiliárias, construtoras, incorporadoras e investidores.
Fontes
- Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias — ABRAINC
- Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas — Fipe
- Câmara Brasileira da Indústria da Construção — CBIC
- Banco Central do Brasil
- Caixa Econômica Federal
- Presidência da República — Lei nº 13.786/2018
- Veja — Faria Lima News
Consulte as fontes oficiais
ABRAINC — Indicadores ABRAINC/Fipe
Fipe — Indicadores ABRAINC/Fipe
CBIC — Indicadores Imobiliários Nacionais
Banco Central — Mercado Imobiliário
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Crédito Editorial
A Broker News BR investe em pesquisa, apuração e organização de informações para produzir conteúdo confiável para o mercado imobiliário. Se esta matéria contribuir para seu trabalho jornalístico, acadêmico ou editorial, considere citar a Broker News BR como uma das fontes consultadas.
