Dados mais recentes da B3 mostram que o comprador financiou, em média, 64,8% dos apartamentos e 62,8% das casas no primeiro semestre de 2026. O resultado ajuda a entender o tamanho da entrada, o papel do crédito e o comportamento do comprador brasileiro
Comprar um imóvel continua sendo, para grande parte das famílias brasileiras, uma operação que combina recursos próprios e crédito de longo prazo. Mas existe uma pergunta simples por trás de praticamente toda negociação: quanto o comprador consegue — e costuma — financiar?
A resposta não é exatamente 60%, embora essa aproximação faça sentido quando se olha rapidamente para o comportamento do mercado.
Os dados mais recentes divulgados pela B3 mostram que, entre janeiro e junho de 2026, o comprador brasileiro financiou, em média, 64,8% do valor dos apartamentos e 62,8% do valor das casas. Na prática, isso significa que a parcela paga na entrada ficou, em média, acima de 35% do valor do imóvel.
A informação é particularmente relevante porque ajuda a colocar em perspectiva uma questão frequentemente discutida no mercado imobiliário: o financiamento não significa necessariamente que o banco esteja colocando a maior parte do valor da compra.
Em muitos negócios, uma parcela significativa do patrimônio é formada antes da assinatura do contrato de financiamento, seja por dinheiro próprio, FGTS ou combinação desses recursos.
E existe uma segunda informação importante. O Banco Central do Brasil registrou, no estoque da carteira de crédito imobiliário residencial em dezembro de 2025, um LTV médio de 54,9%. LTV, sigla em inglês para Loan-to-Value, é a relação entre o saldo da dívida e o valor da garantia.
À primeira vista, 54,9% e algo entre 62,8% e 64,8% parecem números incompatíveis. Não são.
Eles medem momentos diferentes da vida do crédito.
O dado que mais responde à pergunta do comprador está na B3
Para entender quanto o brasileiro está financiando na compra de um imóvel no momento da aquisição, o levantamento divulgado pela B3 é especialmente relevante.
A Trillia, linha de negócios da B3 dedicada a dados, analytics e inteligência artificial, registrou 507.299 vendas financiadas de imóveis residenciais no Brasil no primeiro semestre de 2026. O volume representou crescimento de 6,6% em relação às 475.748 operações registradas no mesmo período de 2025.
O crescimento não ocorreu de maneira uniforme entre casas e apartamentos.
As vendas financiadas de casas passaram de 255.776 unidades no primeiro semestre de 2025 para 285.900 no primeiro semestre de 2026, avanço de 11,8%.
Já os apartamentos financiados passaram de 219.972 para 221.329 unidades, alta mais moderada, de 0,6%.
Mas é o percentual financiado que chama atenção.
| Tipo de imóvel | Percentual médio financiado | Parcela média não financiada |
|---|---|---|
| Apartamentos | 64,8% | 35,2% |
| Casas | 62,8% | 37,2% |
Os números são médias nacionais para o primeiro semestre de 2026. Portanto, não significam que cada comprador tenha financiado exatamente esses percentuais.
A composição da compra pode variar significativamente conforme renda, valor do imóvel, instituição financeira, modalidade de crédito, sistema de amortização, disponibilidade de FGTS, relacionamento bancário, avaliação do imóvel e capacidade de pagamento.
Ainda assim, o dado oferece uma fotografia bastante importante do comportamento do mercado.
Então a sua amiga estava certa ao falar em 60%?
Em termos aproximados, sim. Em termos estatísticos, precisamos ser mais precisos.
Se alguém disser que o brasileiro financia “aproximadamente 60%” do imóvel, a afirmação não está distante dos números divulgados pela B3.
Mas, quando existe uma fonte recente e específica, a Broker News BR pode ir além da aproximação.
No primeiro semestre de 2026, a média ficou em 64,8% para apartamentos e 62,8% para casas. Portanto, uma referência mais adequada seria dizer que o financiamento ficou na faixa de 63% a 65% do valor do imóvel, dependendo do tipo de unidade.
Essa diferença aparentemente pequena tem importância para quem trabalha diariamente com venda de imóveis.
Em uma propriedade de R$ 500 mil, por exemplo, uma operação equivalente às médias nacionais da B3 representaria, apenas como exercício matemático, algo próximo de:
Apartamento
R$ 500 mil × 64,8% = R$ 324 mil financiados
R$ 500 mil × 35,2% = R$ 176 mil de entrada
Casa
R$ 500 mil × 62,8% = R$ 314 mil financiados
R$ 500 mil × 37,2% = R$ 186 mil de entrada
Esse exemplo não representa uma simulação bancária nem significa que um comprador de um imóvel de R$ 500 mil necessariamente terá essas condições.
Ele apenas traduz a média nacional divulgada pela B3 para uma situação concreta.
E é justamente aí que o dado ganha importância para o mercado.
O percentual financiado não é o mesmo que a quota máxima permitida pelo banco
Uma das principais confusões quando se fala sobre financiamento imobiliário está em misturar três conceitos diferentes: quanto o comprador efetivamente financia,quanto o banco pode financiar e quanto ainda resta de saldo devedor depois de alguns anos.
São coisas diferentes.
A regulamentação do Conselho Monetário Nacional estabelece limites para a chamada cota de crédito.
A Resolução nº 4.676, com as alterações promovidas pelo CMN, estabelece que a cota não pode superar, como regra, 80% nas operações de financiamento a pessoa natural para aquisição de imóvel residencial. A norma permite cota de até 90% quando utilizada a modalidade SAC ou Sacre, observadas as condições regulamentares.
A própria CAIXA informa atualmente que a quota de financiamento pode chegar a 90%, dependendo da modalidade, dos recursos utilizados e do sistema de amortização.
Portanto, existe uma diferença importante:
o limite permitido não significa que todo comprador utilizará o limite máximo.
Um banco pode permitir determinada cota, mas o cliente pode optar — ou precisar — de uma entrada maior.
Isso pode acontecer porque o comprador dispõe de recursos próprios, possui FGTS, deseja reduzir a prestação, precisa adequar o financiamento à sua renda ou simplesmente prefere assumir uma dívida menor.
Por que alguém que pode financiar mais escolhe financiar menos?
Essa é uma questão que interessa especialmente ao corretor de imóveis.
Financiar o maior percentual possível não significa necessariamente fazer o melhor negócio.
Quanto maior o valor financiado, maior tende a ser o saldo devedor inicial e, dependendo da taxa, do prazo e do sistema de amortização, maior será também o custo financeiro da operação ao longo do tempo.
Por outro lado, colocar uma entrada muito elevada também pode não ser a melhor decisão para todas as famílias.
O comprador precisa preservar recursos para despesas relacionadas à aquisição, como ITBI e registro, além de manter uma reserva financeira compatível com sua realidade.
A própria CAIXA esclarece que a entrada pode ser composta por recursos próprios e, quando permitido pelas regras, por recursos do FGTS.
É por isso que não existe um percentual de entrada universalmente ideal.
Existe uma combinação entre preço do imóvel, renda, capacidade de pagamento, recursos disponíveis, prazo, taxa de juros e perfil financeiro do comprador.
O FGTS pode mudar bastante a composição da entrada
Para muitos compradores, especialmente aqueles que construíram saldo ao longo de anos de trabalho formal, o FGTS pode desempenhar papel importante na aquisição.
Segundo a CAIXA, quando atendidas as regras aplicáveis, o FGTS pode ser utilizado como entrada, para amortização do saldo devedor, para pagamento de parte das prestações ou para liquidação do financiamento.
Isso significa que uma família pode apresentar uma determinada capacidade de entrada sem necessariamente ter todo aquele dinheiro disponível em conta corrente.
Parte dos recursos pode estar acumulada no FGTS.
Para o mercado imobiliário, essa diferença é fundamental.
Para o corretor, significa que perguntar apenas “quanto o cliente tem para dar de entrada?” pode não ser suficiente.
É preciso entender a composição dessa entrada.
Quanto existe em recursos próprios?
Quanto existe em FGTS?
Qual é a renda familiar?
Qual valor de prestação cabe no orçamento?
Qual é o prazo desejado?
O comprador possui outros compromissos financeiros?
O imóvel pretendido está dentro das condições da linha escolhida?
São perguntas que ajudam a transformar uma intenção de compra em uma operação financeiramente viável.
E por que o Banco Central encontrou 54,9%?
Aqui está talvez a parte mais interessante da análise.
O Banco Central informou em seu Relatório de Estabilidade Financeira, publicado em maio de 2026, que o estoque da carteira de crédito imobiliário residencial apresentava LTV médio de 54,9% em dezembro de 2025.
Esse número não deve ser interpretado como “o brasileiro financia somente 54,9% quando compra um imóvel”.
O conceito utilizado pelo Banco Central é diferente.
O BC está analisando o estoque da carteira existente, ou seja, operações que já estão em andamento e que possuem diferentes idades.
Um financiamento contratado originalmente com uma cota mais elevada pode, com o passar dos anos, apresentar uma relação dívida/valor do imóvel menor.
Isso ocorre porque o saldo devedor é reduzido pelas amortizações e, ao mesmo tempo, o valor da garantia pode ser atualizado.
O próprio Banco Central explica que o cálculo considera a atualização do valor das garantias pelo Índice de Valor de Garantias Reais, o IVG-R, além da evolução do saldo devedor por juros, correção monetária e amortizações.
É justamente por isso que o número de 54,9% não deve ser colocado lado a lado com os 64,8% e 62,8% como se fossem pesquisas concorrentes.
São indicadores diferentes.
Um ajuda a entender o financiamento no momento da compra.
O outro ajuda a entender a alavancagem da carteira de crédito imobiliário já existente.
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A diferença entre LTV na contratação e LTV do estoque
Podemos simplificar da seguinte maneira.
Na contratação: o comprador adquire o imóvel e contrata determinado valor de crédito. A relação entre esse financiamento e o valor do imóvel representa a cota da operação.
Ao longo do financiamento: o comprador começa a amortizar a dívida. O saldo devedor muda.
No estoque: quando o Banco Central analisa toda a carteira existente, estão misturados contratos recentes e contratos mais antigos, com diferentes saldos devedores e diferentes valores de garantia.
Por isso, um LTV médio do estoque pode ser significativamente inferior ao percentual médio financiado nas operações mais recentes.
Essa distinção é essencial para qualquer análise séria sobre crédito imobiliário.
O tamanho da entrada continua sendo uma questão central
Os números da B3 também ajudam a entender por que a entrada continua sendo um dos principais obstáculos para o comprador brasileiro.
Se o financiamento médio está na faixa de 63% a 65% do valor do imóvel, significa que uma parcela superior a um terço da aquisição, em média, precisa ser coberta por outras fontes.
Isso não quer dizer necessariamente dinheiro em espécie.
Pode envolver recursos próprios e FGTS, de acordo com as regras da operação.
Mas a necessidade de formar essa parcela da compra ajuda a explicar por que a capacidade de poupança e o acesso ao FGTS têm tanta importância no mercado imobiliário.
Para um imóvel de maior valor, a diferença absoluta se torna ainda mais expressiva.
Uma entrada de 35% em um imóvel de R$ 300 mil corresponde a R$ 105 mil.
Em um imóvel de R$ 600 mil, passa para R$ 210 mil.
Em um imóvel de R$ 1 milhão, chega a R$ 350 mil.
O percentual é o mesmo, mas o esforço financeiro muda completamente.
Por isso, a análise do mercado não pode olhar apenas para o preço dos imóveis ou para a taxa de juros. É necessário observar também a capacidade do comprador de formar a entrada.
O crédito imobiliário continua movimentando grandes volumes
A relevância do financiamento também pode ser observada pelo tamanho da carteira imobiliária da CAIXA.
No primeiro semestre de 2026, a instituição informou que sua carteira imobiliária chegou a R$ 1,005 trilhão em junho, crescimento de 15% em 12 meses. No mesmo período, as contratações imobiliárias somaram R$ 137,6 bilhões, alta de 29,3% em relação ao primeiro semestre de 2025.
A instituição também informou que sua carteira de crédito imobiliário havia alcançado R$ 1 trilhão em junho e que mantinha aproximadamente 68% de participação no mercado.
Esses números mostram que o financiamento imobiliário continua tendo peso enorme na dinâmica do mercado brasileiro.
Não se trata apenas de uma ferramenta utilizada pelo comprador.
O crédito também influencia diretamente a velocidade de comercialização dos empreendimentos, o mercado de imóveis usados, a atuação dos corretores, a construção civil e o planejamento das incorporadoras.
O financiamento é também uma ferramenta de acesso ao imóvel
Existe uma dimensão humana por trás desses números.
Para muitas famílias, a compra financiada representa a possibilidade de transformar uma renda mensal em patrimônio ao longo de décadas.
O comprador não precisa reunir antecipadamente o valor integral do imóvel.
Ele precisa reunir os recursos necessários para a entrada e demonstrar capacidade de assumir o compromisso financeiro dentro das regras da instituição.
É justamente essa estrutura que permite que uma família que não teria condições de comprar um imóvel à vista consiga acessar uma propriedade de valor muito superior à sua capacidade imediata de poupança.
Mas isso também exige responsabilidade.
Financiamento imobiliário é uma dívida de longo prazo.
A CAIXA informa que os prazos podem chegar a 35 anos, dependendo das características da operação.
Por isso, a decisão não deve ser tomada apenas olhando para o valor da parcela inicial.
O comprador precisa entender o sistema de amortização, o indexador, os juros, seguros, tarifas, evolução do saldo devedor e as condições específicas do contrato.
SAC e Price podem alterar a experiência do comprador
A escolha do sistema de amortização também influencia a estrutura do financiamento.
A CAIXA trabalha com o Sistema de Amortização Constante (SAC) e o Sistema Francês de Amortização, conhecido como Price.
No SAC, a amortização é constante e a parcela de juros tende a cair ao longo do tempo, fazendo com que o encargo diminua conforme o saldo devedor é amortizado.
No sistema Price, a estrutura das prestações é diferente, com parcela de amortização crescente e juros decrescentes dentro da lógica do sistema.
Essa diferença ajuda a explicar por que dois compradores que financiam o mesmo percentual de um imóvel podem ter experiências financeiras diferentes.
O percentual financiado é apenas uma das peças da operação.
O que os números dizem para o corretor de imóveis?
Para o corretor, talvez a principal conclusão seja simples: o financiamento precisa fazer parte da conversa desde o início da negociação.
Um imóvel pode estar perfeitamente adequado ao orçamento aparente do comprador, mas a operação pode não avançar se a entrada necessária não estiver disponível.
Da mesma forma, um comprador pode imaginar que precisa ter uma entrada muito maior do que realmente será necessária, dependendo da modalidade de financiamento e de sua situação financeira.
É nesse espaço que o trabalho profissional ganha importância.
O corretor não substitui o banco, o correspondente bancário ou o profissional responsável pela análise de crédito.
Mas pode ajudar o cliente a compreender que preço do imóvel e capacidade de compra são coisas diferentes.
Um comprador que conhece previamente sua capacidade de financiamento tende a procurar imóveis dentro de uma faixa mais realista.
Isso reduz perda de tempo, frustração e negociações que dificilmente chegarão ao fechamento.
E o que os números dizem para construtoras e incorporadoras?
Para as empresas do setor, a informação também é relevante.
Se uma parcela expressiva das compras depende de financiamento, o comportamento do crédito passa a ser um componente importante da estratégia comercial.
Taxas de juros, renda, regras de financiamento, disponibilidade de recursos e capacidade de entrada do comprador influenciam a demanda efetiva.
Não basta existir demanda potencial.
O comprador precisa conseguir transformar essa intenção em uma operação aprovada.
É por isso que crédito imobiliário e mercado de vendas caminham tão próximos.
Em 2026, os números da B3 mostram que o mercado de imóveis residenciais financiados continuou crescendo, enquanto os dados da CAIXA indicam expansão significativa de sua carteira e de suas contratações imobiliárias.
A fotografia de 2026 é mais precisa do que dizer simplesmente “60%”
A conversa com sua amiga começou com uma percepção de mercado bastante próxima da realidade.
Mas os dados oficiais permitem uma conclusão mais refinada.
O brasileiro não está financiando simplesmente 60% do imóvel.
No primeiro semestre de 2026, segundo a B3, a média foi de 64,8% para apartamentos e 62,8% para casas. Isso coloca a parcela não financiada acima de 35% nesses dois segmentos.
Ao mesmo tempo, o Banco Central mostra que a carteira imobiliária residencial existente apresentava LTV médio de 54,9% em dezembro de 2025, refletindo uma carteira composta por contratos em diferentes estágios de amortização.
As duas informações, quando colocadas corretamente, ajudam a compreender melhor o mercado.
Uma mostra como está sendo estruturada a compra financiada.
A outra mostra quanto de dívida permanece, em média, em relação ao valor das garantias na carteira existente.
E essa diferença é importante.
Conclusão
A ideia de que o brasileiro financia “por volta de 60%” do imóvel encontra respaldo nos dados mais recentes, mas a realidade de 2026 permite uma leitura mais precisa.
De acordo com a B3, no primeiro semestre do ano, o financiamento médio correspondeu a 64,8% do valor dos apartamentos e 62,8% do valor das casas. Em ambos os casos, a parcela não financiada ficou acima de 35%.
O dado mostra que o financiamento imobiliário brasileiro funciona, em grande medida, como uma combinação entre crédito de longo prazo e participação financeira do comprador.
Também mostra por que a entrada continua sendo um dos pontos mais importantes de uma negociação imobiliária.
Para o comprador, significa que não basta olhar apenas o preço do imóvel. É necessário conhecer sua capacidade de entrada e de pagamento.
Para o corretor, significa que entender minimamente a lógica do crédito pode ajudar a conduzir melhor a negociação.
Para construtoras e incorporadoras, significa que as condições do crédito fazem parte da própria dinâmica de comercialização dos empreendimentos.
E para o mercado como um todo, os números reforçam uma realidade: o financiamento continua sendo uma das principais engrenagens que transformam intenção de compra em negócio imobiliário efetivamente realizado.
Análise Editorial Broker News BR
O dado mais importante desta análise está justamente na diferença entre os indicadores.
Dizer simplesmente que “o brasileiro financia 60% do imóvel” seria uma aproximação aceitável para uma conversa informal, mas insuficiente para uma matéria especializada.
Os dados divulgados pela B3 permitem uma leitura mais precisa do comportamento das compras financiadas no primeiro semestre de 2026: 64,8% para apartamentos e 62,8% para casas.
Já o Banco Central oferece outra perspectiva ao apontar LTV médio de 54,9% no estoque da carteira residencial em dezembro de 2025.
Não há contradição entre os números. Eles respondem a perguntas diferentes.
Essa distinção é particularmente importante para profissionais do mercado imobiliário porque evita que limite de financiamento, percentual efetivamente financiado e saldo devedor sejam tratados como se fossem a mesma informação.
Produção Editorial Broker News BR
Produção Editorial Broker News BR. Esta matéria é um conteúdo original produzido pela equipe editorial da Broker News BR, elaborado com base em pesquisa, apuração e consulta a fontes oficiais e confiáveis do mercado imobiliário para informar corretores de imóveis, imobiliárias, construtoras, incorporadoras e investidores.
Fontes
- Banco Central do Brasil
- Banco Central do Brasil — Relatório de Estabilidade Financeira
- Conselho Monetário Nacional
- CAIXA Econômica Federal
- B3 — Trillia
Consulte as fontes oficiais
B3 — Financiamento de imóveis residenciais no 1º semestre de 2026
Banco Central — Informações do Mercado Imobiliário
Banco Central — Relatório de Estabilidade Financeira, maio de 2026
Banco Central — Resolução CMN nº 5.197
CAIXA — Perguntas Frequentes sobre Financiamento Habitacional
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