Crédito imobiliário cresce no primeiro semestre, juros começam a cair, mas custo da construção e funding ainda impõem desafios ao setor
Por CAMILLE | Broker News BR
O mercado imobiliário brasileiro chega à segunda metade de 2026 diante de um cenário que combina sinais positivos de demanda com obstáculos que ainda não desapareceram. O crédito imobiliário avançou no primeiro semestre, o desemprego permanece em patamar historicamente baixo, a inflação perdeu força em julho e a taxa Selic começou a recuar. Ao mesmo tempo, o custo da construção continua pressionado e o custo de captação ainda representa um desafio para o financiamento de imóveis.
Para os cinco últimos meses do ano,de agosto a dezembro,, portanto, o cenário não aponta para uma única direção. A tendência é de continuidade da atividade, mas com diferenças importantes entre segmentos, faixas de renda e regiões do país.
A fotografia mais recente disponível ajuda a entender por quê.
Crédito imobiliário começa o segundo semestre com força
Um dos principais sinais de sustentação do mercado está no crédito.
Dados divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que as concessões de crédito imobiliário alcançaram R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre de 2026, crescimento de 23% em relação aos R$ 147,1 bilhões registrados no mesmo período de 2025.
O resultado considera operações realizadas com recursos do SBPE, FGTS e fontes livres. Segundo os dados apresentados pela entidade, mais de 680 mil imóveis foram financiados no período.
Dentro desse total, o SBPE respondeu por R$ 93,7 bilhões, crescimento de 29% sobre o primeiro semestre do ano passado. Os recursos do FGTS somaram R$ 77,6 bilhões, alta de 22%, enquanto as fontes livres alcançaram R$ 9,6 bilhões, queda de 8%.
O resultado é relevante porque mostra que a demanda por financiamento continuou presente mesmo antes de uma redução mais significativa dos juros.
E esse pode ser um dos pontos mais importantes para os próximos meses.
A Selic começou a cair, mas o crédito ainda não ficou barato
Em 5 de agosto, o Comitê de Política Monetária (Copom) reduziu a Selic de 14,25% para 14% ao ano. Foi o quarto corte consecutivo de 0,25 ponto percentual.
A redução é positiva para o ambiente de crédito, mas seria incorreto afirmar que o mercado imobiliário já entrou em um ciclo de crédito barato.
A própria comunicação do Banco Central continua apontando para a necessidade de cautela diante das expectativas de inflação, da atividade econômica e dos riscos fiscais.
Na ata divulgada em 11 de agosto, o Copom projetou inflação de 5,1% para 2026 e 3,8% para 2027, reforçando que a política monetária ainda precisa permanecer restritiva.
Isso significa que os cinco últimos meses do ano podem apresentar melhora gradual das condições financeiras, mas não necessariamente uma queda brusca dos juros dos financiamentos imobiliários.
Essa diferença é importante.
A Selic é apenas uma das variáveis que influenciam o custo do crédito imobiliário. O custo de captação, o funding das instituições financeiras, o risco de crédito e as características de cada linha também interferem nas taxas oferecidas ao comprador.
O primeiro semestre mostrou que o comprador não desapareceu
Esse talvez seja um dos dados mais importantes para compreender o segundo semestre.
O crescimento do crédito ocorreu em um período no qual a Selic ainda permanecia em níveis elevados.
No SBPE, por exemplo, os financiamentos destinados à aquisição e à construção chegaram a R$ 93,7 bilhões entre janeiro e junho, 29% acima do mesmo intervalo de 2025.
Isso indica que existe uma demanda que continua ativa mesmo diante de condições financeiras menos favoráveis.
A Abecip atribuiu a resiliência da demanda, entre outros fatores, à formação de famílias, ao mercado de trabalho e aos programas habitacionais.
Para o corretor de imóveis, incorporador e imobiliária, essa informação é particularmente relevante: o mercado não está esperando simplesmente a Selic cair para voltar a funcionar. Ele já está funcionando.
A eventual redução dos juros nos próximos meses pode, portanto, atuar mais como acelerador do que como condição para o mercado voltar a existir.
Minha Casa, Minha Vida continua sendo um dos principais motores
Outro componente que deve continuar influenciando o mercado até dezembro é o crédito habitacional direcionado.
O orçamento operacional do FGTS prevê, para 2026, R$ 126,8 bilhões em contratações destinadas à habitação, dos quais R$ 118,5 bilhões estão previstos para habitação popular. O orçamento também contempla R$ 15 bilhões para a modalidade Classe Média. Esses valores são projetados, e não representam necessariamente o volume já contratado.
Essa distinção é fundamental.
Não podemos dizer que esses R$ 126,8 bilhões serão efetivamente contratados até o fim do ano. O número representa o orçamento aprovado para o exercício.
Mas ele mostra que existe uma estrutura relevante de recursos destinada à habitação.
Para os próximos cinco meses, isso tende a manter o segmento econômico como um dos principais pontos de sustentação da atividade imobiliária.
Construção civil enfrenta outro desafio: os custos
Se o crédito apresenta sinais positivos, o lado da produção exige atenção.
O Índice Nacional da Construção Civil (Sinapi), calculado pelo IBGE, registrou em junho alta de 1,19%, levando o acumulado do ano a 4,48% e o acumulado em 12 meses a 7,26%.
O custo nacional da construção passou de R$ 1.953,08 por metro quadrado em maio para R$ 1.976,37 em junho.
A mão de obra apresentou alta de 1,55% em junho, enquanto os materiais avançaram 0,92%.
Esse cenário cria uma equação delicada para incorporadoras e construtoras.
De um lado, existe demanda.
De outro, existe crédito.
Mas produzir também está mais caro.
E isso limita a possibilidade de simplesmente reduzir preços para estimular vendas.
A inflação deu um alívio, mas ainda exige atenção
O IPCA de julho trouxe uma notícia positiva.
A inflação oficial ficou em 0,07% no mês, acumulando 3,44% em 2026 e 4,44% em 12 meses.
Entretanto, o grupo Habitação registrou alta de 0,99% em julho, acima do índice geral.
Portanto, a desaceleração da inflação não significa que todos os componentes ligados à moradia estejam apresentando o mesmo comportamento.
Esse é outro ponto que merece atenção nos próximos meses.
O mercado de trabalho ajuda a sustentar a demanda
O mercado de trabalho também chega ao segundo semestre oferecendo suporte à atividade.
Segundo o IBGE, a taxa de desocupação ficou em 5,4% no trimestre encerrado em junho de 2026, enquanto a taxa de subutilização ficou em 12,9%.
Um mercado de trabalho ainda relativamente forte tende a contribuir para a formação de renda e para a capacidade das famílias de assumir compromissos financeiros de longo prazo.
Isso não significa que todos os consumidores tenham capacidade de compra.
Significa apenas que o mercado de trabalho continua sendo um fator de sustentação da demanda, e não um elemento de forte retração.
E os preços dos imóveis?
Aqui é preciso ter cuidado.
Não existe fundamento para afirmar que os preços dos imóveis brasileiros irão simplesmente “disparar” nos próximos cinco meses.
Também não há base suficiente para afirmar que haverá uma queda generalizada.
Os dados disponíveis apontam para um cenário mais heterogêneo.
O IGMI-R da Abecip, por exemplo, registrou alta de 0,53% nos preços residenciais em maio, abaixo dos 0,67% observados em abril. No acumulado de 12 meses, a variação passou de 19,53% para 18,45%.
O dado mostra valorização, mas também mostra uma perda de velocidade.
É justamente por isso que a análise para os cinco últimos meses de 2026 precisa evitar generalizações.
O comportamento dos preços dependerá da cidade, do padrão do imóvel, da oferta disponível, dos custos de construção, da demanda local e das condições de financiamento.
São Paulo mostra que demanda e oferta não caminham necessariamente juntas
Os dados do Secovi-SP ajudam a ilustrar essa diferença.
Na cidade de São Paulo, a Pesquisa Mensal do Mercado Imobiliário registrou a comercialização de 9.993 unidades residenciais novas em maio de 2026.
No acumulado de 12 meses, entre junho de 2025 e maio de 2026, foram comercializadas 114,8 mil unidades.
São números específicos da capital paulista e não devem ser utilizados como representação automática de todo o Brasil.
Mas servem para mostrar uma característica importante do mercado atual: há regiões em que a demanda permanece suficientemente forte para sustentar um volume elevado de comercializações mesmo com juros ainda altos.
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O que pode acontecer de agosto a dezembro?
A partir dos dados confirmados, é possível construir uma leitura de cenário, deixando claro que esta parte é análise editorial da Broker News BR, e não uma previsão oficial.
1. O mercado deve continuar ativo
O desempenho do crédito no primeiro semestre, especialmente o crescimento de 23% nas concessões totais, sugere que a demanda não perdeu força.
Não há base, nos dados analisados, para projetar uma paralisação do mercado nos próximos cinco meses.
2. A queda dos juros pode começar a aparecer gradualmente
A Selic já caiu para 14%.
Entretanto, o efeito sobre o financiamento imobiliário tende a ocorrer de maneira gradual.
Por isso, seria precipitado esperar uma transformação imediata das condições de financiamento.
3. O segmento econômico deve continuar relevante
A estrutura de recursos do FGTS e o desempenho das operações habitacionais indicam que o segmento popular e de renda intermediária continuará tendo papel importante.
O Minha Casa, Minha Vida deve permanecer entre os principais motores de volume.
4. A classe média continuará enfrentando uma equação mais difícil
O consumidor de renda intermediária tende a continuar mais sensível ao custo do financiamento.
Nesse grupo, pequenas mudanças nas taxas, no prazo e na entrada podem alterar significativamente a capacidade de compra.
Por isso, simulação de crédito, planejamento financeiro e conhecimento das diferentes modalidades de financiamento tendem a ganhar ainda mais importância para o corretor.
5. O custo de produção continuará pressionando as incorporadoras
Com o Sinapi acumulando 7,26% em 12 meses até junho, não existe espaço confortável para imaginar uma redução generalizada dos custos de construção no curto prazo.
A pressão sobre materiais, mão de obra e funding deve continuar sendo acompanhada de perto.
6. O mercado pode terminar 2026 mais forte do que começou
Aqui também é necessário fazer uma distinção.
Não significa que todos os segmentos irão crescer.
Significa que os indicadores disponíveis até agosto mostram um setor com demanda, crédito e atividade suficientes para atravessar o segundo semestre com resiliência, enquanto os principais obstáculos estão concentrados nos juros, no custo de produção e na estrutura de funding.
O papel do corretor pode ganhar ainda mais importância
Para os profissionais do mercado imobiliário, os próximos meses podem exigir menos foco em simplesmente “vender um imóvel” e mais capacidade de estruturar uma operação.
O consumidor precisa entender:
- qual linha de financiamento é adequada ao seu perfil;
- quanto pode comprometer da renda;
- qual é o impacto da entrada;
- como utilizar o FGTS quando permitido;
- qual será o custo efetivo da operação;
- se o imóvel escolhido está enquadrado na modalidade pretendida;
- e se a compra continua sustentável mesmo diante de possíveis mudanças nas condições econômicas.
A própria CAIXA informa que suas modalidades de financiamento podem chegar a 35 anos, com possibilidade de utilização do FGTS conforme as regras aplicáveis, e estabelece critérios de comprometimento de renda para determinadas operações.
Nesse ambiente, o corretor que domina financiamento, documentação, negociação e análise do perfil do comprador tende a ter uma vantagem importante.
O que pode mudar esse cenário?
Existem fatores que podem alterar significativamente a trajetória até dezembro.
Entre eles estão:
Inflação: uma aceleração acima do esperado pode limitar novos cortes de juros.
Selic: cortes mais rápidos poderiam melhorar as condições financeiras e estimular a demanda.
Funding: a disponibilidade de recursos para o financiamento habitacional continuará sendo uma variável estratégica.
Custos da construção: novas altas podem pressionar preços e margens das incorporadoras.
Mercado de trabalho: uma deterioração significativa poderia reduzir a capacidade de compra das famílias.
Cenário fiscal e econômico: mudanças na percepção de risco podem afetar a curva de juros e o custo do crédito.
Por isso, qualquer análise feita em agosto precisa ser entendida como uma fotografia do momento, e não como uma garantia sobre dezembro.
Análise Broker News BR
O mercado imobiliário brasileiro entra nos cinco últimos meses de 2026 em uma posição diferente daquela imaginada no início do ano.
A queda da Selic demorou mais do que muitos esperavam, mas o setor não ficou parado esperando os juros recuarem.
O crédito imobiliário cresceu 23% no primeiro semestre, o mercado de trabalho permaneceu resistente e os programas habitacionais continuaram movimentando uma parcela importante da demanda.
Ao mesmo tempo, o custo da construção permanece elevado e a inflação ainda está acima da meta, o que limita uma expansão mais acelerada do crédito.
Nossa leitura, portanto, é que os próximos cinco meses devem ser marcados muito mais por resiliência e seletividade do que por uma explosão generalizada do mercado.
O comprador continuará presente.
O crédito continuará sendo decisivo.
E a qualidade da operação, desde a escolha do imóvel até a estruturação financeira, deverá ter peso cada vez maior.
Para corretores, imobiliárias, incorporadoras e demais profissionais da cadeia, o segundo semestre pode representar uma oportunidade importante. Mas será uma oportunidade que exigirá informação, preparo e capacidade de interpretar o mercado, e não apenas acompanhar manchetes sobre juros.
Conclusão
Os cinco últimos meses de 2026 começam com uma combinação que merece atenção: crédito imobiliário em crescimento, Selic em trajetória de queda, inflação mais moderada e mercado de trabalho ainda resistente, mas também com custos de construção elevados e desafios relacionados ao funding.
O cenário mais consistente com os dados disponíveis até 12 de agosto de 2026 não é o de um mercado imobiliário parado, nem o de uma expansão sem obstáculos.
É o de um setor que continua encontrando demanda e financiamento, mas que deverá avançar de maneira desigual entre regiões, segmentos e faixas de renda.
A grande questão até dezembro será saber quanto da melhora monetária conseguirá chegar efetivamente ao consumidor e às empresas.
E, nesse ponto, os próximos meses serão decisivos.
Produção Editorial
Produção Editorial Broker News BR. Esta matéria é um conteúdo original produzido pela equipe editorial da Broker News BR, elaborado com base em pesquisa, apuração e consulta a fontes oficiais e confiáveis do mercado imobiliário para informar corretores de imóveis, imobiliárias, construtoras, incorporadoras e investidores.
Data de referência da apuração: 12 de agosto de 2026.
Os dados apresentados foram confrontados com as fontes disponíveis. Quando utilizados, números de orçamento, projeções ou expectativas são identificados como tais e não são apresentados como resultados realizados.
Fontes consultadas
- Banco Central do Brasil — Copom, Selic, Focus e informações do mercado imobiliário.
- IBGE — IPCA de julho de 2026.
- IBGE — PNAD Contínua, trimestre encerrado em junho de 2026.
- IBGE — SINAPI, custos da construção civil.
- ABECIP — crédito imobiliário e financiamento habitacional.
- FGTS — orçamento operacional para habitação em 2026.
- Secovi-SP — Pesquisa Mensal do Mercado Imobiliário.
- CBIC/Brain — Indicadores Imobiliários Nacionais do 1º trimestre de 2026.
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