Julgamento do Tema 1.348 pode definir se empresas cuja atividade principal é compra, venda ou locação de imóveis também têm direito à imunidade quando recebem imóveis para integralização de capital social
Uma discussão que pode parecer restrita aos livros de direito tributário chegou ao plenário do Supremo Tribunal Federal e pode ter consequências práticas para empresas que trabalham com imóveis, investidores e estruturas patrimoniais: quando um imóvel é transferido para uma empresa como forma de integralizar seu capital social, deve haver cobrança de ITBI se essa empresa tiver como atividade preponderante a compra, venda ou locação de imóveis?
É essa a questão central do Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108, Tema 1.348 de repercussão geral, que está sendo analisado pelo STF. O julgamento começou em ambiente virtual, foi levado ao plenário presencial e teve nova discussão em setembro de 2026. Até o momento, cinco ministros votaram pelo reconhecimento da imunidade mesmo quando a empresa exerce atividade preponderantemente imobiliária, enquanto dois ministros votaram em sentido contrário. O julgamento foi suspenso após pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes.
O resultado interessa diretamente ao mercado imobiliário porque a questão não trata simplesmente de pagar ou deixar de pagar um imposto em uma compra de imóvel. A discussão envolve a entrada de imóveis no patrimônio de uma pessoa jurídica como parte do capital social, uma operação que pode fazer parte da estruturação de empresas, reorganizações patrimoniais e atividades imobiliárias.
E existe um detalhe fundamental: não se trata de uma decisão que já tenha liberado todas as empresas do pagamento do ITBI. O STF ainda não concluiu o julgamento.
Por isso, enquanto o processo não terminar, qualquer afirmação de que “o STF acabou com o ITBI para empresas” seria incorreta.
Primeiro: o que é o ITBI?
O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, de competência dos municípios e do Distrito Federal.
A Constituição Federal estabelece, no artigo 156, que compete aos municípios instituir o imposto sobre a transmissão “inter vivos”, por ato oneroso, de bens imóveis e de determinados direitos relacionados a imóveis.
É aquele imposto que costuma aparecer nas operações de compra e venda de imóveis e que, na prática, faz parte da conta de uma transação imobiliária.
Mas a própria Constituição prevê situações em que o ITBI não incide.
Uma delas está justamente no centro do julgamento do STF.
O artigo 156, §2º, I, determina que o imposto não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. O mesmo dispositivo constitucional também trata de transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, estabelecendo uma ressalva relacionada à atividade preponderante da empresa.
É a interpretação dessa ressalva que está sendo discutida agora.
O que significa integralizar um imóvel ao capital social?
Para entender o julgamento, é preciso sair por alguns minutos do vocabulário jurídico.
Imagine uma pessoa que decide constituir uma empresa e, em vez de colocar dinheiro para formar o capital social, utiliza um imóvel.
Esse imóvel pode ser transferido para a pessoa jurídica como forma de cumprir a obrigação de integralização do capital que foi subscrito.
Em termos simples, o imóvel passa a fazer parte do patrimônio da empresa e, em contrapartida, o sócio integraliza sua participação no capital social com aquele bem.
É exatamente essa operação que aparece na discussão constitucional.
A Constituição protege a transmissão realizada para integralização de capital social. A dúvida que chegou ao Supremo é se essa proteção deixa de existir quando a empresa que recebe o imóvel tem como atividade predominante justamente negócios imobiliários.
E é aí que a discussão ganha importância para o setor.
A pergunta que o STF precisa responder
O Tema 1.348 foi criado para definir o alcance da imunidade prevista no artigo 156, §2º, I, da Constituição.
A pergunta é, essencialmente, esta:
A imunidade do ITBI na integralização de capital também vale quando a empresa que recebe o imóvel tem como atividade preponderante a compra e venda ou a locação de imóveis?
O próprio STF descreve o tema dessa maneira ao apresentar o RE 1.495.108.
A discussão surgiu em um processo no qual uma empresa questionou a cobrança de ITBI feita pelo município de Piracicaba, em São Paulo, em relação a um imóvel que havia sido integralizado ao seu capital social. A controvérsia chegou ao Supremo justamente porque envolve a interpretação do dispositivo constitucional e possui repercussão geral.
Isso significa que o julgamento não interessa apenas à empresa que entrou com o recurso.
A definição do STF deverá estabelecer uma orientação para casos semelhantes.
Por que existe uma controvérsia?
A dificuldade está na forma como o texto constitucional foi construído.
A primeira parte do artigo 156, §2º, I, estabelece a não incidência do ITBI sobre bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.
Depois, o mesmo dispositivo traz uma ressalva para situações envolvendo fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de bens ou direitos, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.
A questão é saber a qual hipótese essa ressalva se aplica.
É justamente nesse ponto que os ministros apresentaram interpretações diferentes.
O que defende o relator?
O ministro Edson Fachin, relator do processo, votou pelo reconhecimento da imunidade na integralização de capital independentemente da atividade preponderante exercida pela empresa.
Segundo a tese proposta pelo relator, a imunidade seria aplicável inclusive quando a empresa atua com compra e venda de imóveis, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
Mas há um limite importante na posição apresentada por Fachin: a imunidade fica restrita ao valor do capital social que está sendo efetivamente integralizado, em conformidade com o entendimento anterior do próprio STF no Tema 796.
O relator também ressalvou que os fiscos municipais não ficam impedidos de demonstrar eventual simulação ou fraude à lei com o objetivo de obter indevidamente a imunidade.
Na justificativa apresentada ao STF, Fachin destacou que a imunidade busca incentivar o empreendedorismo, facilitar a utilização de imóveis na capitalização das sociedades e favorecer o desenvolvimento econômico, dentro dos princípios constitucionais relacionados à livre iniciativa e à ordem econômica. Essa é a fundamentação apresentada pelo relator no julgamento.
Cinco ministros acompanharam essa interpretação
No julgamento realizado em 16 de setembro de 2026, o voto de Fachin foi acompanhado pelos ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux.
Com isso, foram registrados cinco votos pela interpretação de que a imunidade na integralização de capital não depende da atividade preponderante da empresa, observados os limites estabelecidos no próprio entendimento proposto.
Essa posição, porém, ainda não representa uma decisão definitiva do Supremo.
O processo continua em julgamento.
Há também uma posição contrária
Os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino apresentaram entendimento diferente.
Para eles, a imunidade prevista na Constituição não deveria alcançar a transmissão de imóveis para integralização de capital quando a pessoa jurídica adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.
Na sessão, Dino acompanhou a divergência apresentada por Gilmar Mendes.
A discussão, portanto, não é simplesmente sobre a existência da imunidade.
Os dois lados reconhecem que a Constituição trata da não incidência do ITBI na integralização de capital. O ponto de divergência é até onde essa proteção constitucional pode chegar quando a empresa tem atividade imobiliária preponderante.
E por que Alexandre de Moraes pediu vista?
Depois dos votos apresentados na sessão de 16 de setembro, o ministro Alexandre de Moraes pediu vista do processo.
Quando um ministro pede vista, o julgamento é suspenso para que ele possa examinar o processo com mais profundidade antes de apresentar seu voto.
É exatamente o que consta na movimentação oficial do RE 1.495.108.
Portanto, o placar atual não deve ser tratado como resultado final.
O STF ainda precisa concluir o julgamento.
Essa informação é especialmente importante para empresas que estejam avaliando operações neste momento. Uma decisão futura pode confirmar a interpretação defendida pela maioria parcial já formada, seguir a divergência ou estabelecer uma solução com outros contornos.
Mas o que já está decidido pelo STF?
Existe uma resposta importante para essa pergunta.
O Supremo já analisou outra questão relacionada ao ITBI na integralização de imóveis: o que acontece quando o valor do imóvel transferido é superior ao capital social efetivamente integralizado?
Esse caso foi julgado no Tema 796, no RE 796.376.
Em 2020, o STF fixou a tese de que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Essa decisão continua sendo relevante para o julgamento atual.
Por isso, mesmo na interpretação defendida pelo relator no Tema 1.348, a imunidade não significaria que qualquer valor relacionado à transferência do imóvel ficaria automaticamente protegido.
O limite do capital social integralizado continua sendo uma referência fundamental.
Um exemplo simples ajuda a entender
Imagine, apenas para fins didáticos, uma empresa cujo capital social será integralizado mediante um imóvel.
Se o valor considerado para a integralização do capital estiver dentro do montante efetivamente destinado ao capital social, a discussão do Tema 1.348 diz respeito à possibilidade de aplicação da imunidade mesmo que a empresa tenha atividade predominantemente imobiliária.
Agora imagine uma situação diferente: o imóvel possui valor superior ao capital social que efetivamente será integralizado.
Nesse caso, o Tema 796 já estabeleceu que a imunidade não alcança a parcela que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Por isso, não é correto interpretar o julgamento atual como uma autorização geral para transferir qualquer imóvel para qualquer empresa sem ITBI.
A operação precisa ser analisada dentro dos limites constitucionais e da jurisprudência do STF.
O Código Tributário Nacional também entra nessa história
A discussão não surgiu apenas da leitura isolada de uma lei municipal.
O Código Tributário Nacional, no artigo 36, estabelece que o imposto não incide sobre a transmissão de determinados bens quando realizada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito. O artigo 37, por sua vez, trata da situação em que a pessoa jurídica adquirente possui atividade preponderante relacionada à venda ou locação de propriedade imobiliária.
O próprio artigo 37 define critérios para caracterizar a atividade preponderante.
Segundo o texto legal, ela ocorre quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica, nos dois anos anteriores e nos dois anos posteriores à aquisição, decorrer das transações previstas na norma. Para empresas que iniciam suas atividades depois da aquisição ou com menos de dois anos de atividade, há regra específica considerando os três primeiros anos seguintes à aquisição.
É justamente a relação entre esse tratamento legal e a imunidade constitucional que ajuda a explicar a complexidade do julgamento.
O que está realmente em jogo para as empresas?
Agora chegamos à parte que interessa diretamente ao empresário.
Se o STF concluir pela tese defendida por Fachin e pelos quatro ministros que o acompanharam, a atividade preponderantemente imobiliária da empresa, por si só, não afastaria a imunidade do ITBI na transmissão de bens para integralização do capital social, respeitado o limite do capital a ser integralizado e as demais condições jurídicas da operação.
Isso pode representar uma redução do desembolso tributário em determinadas operações que hoje são objeto de cobrança.
Mas é importante escolher as palavras corretamente.
Não significa que a empresa “ganharia dinheiro”.
O que poderia ocorrer é uma redução de uma despesa tributária associada à operação, preservando recursos que, em vez de serem destinados ao pagamento do imposto, poderiam permanecer disponíveis para a empresa, dentro de sua estratégia financeira e empresarial.
E é justamente aí que a discussão pode ganhar relevância econômica.
Uma empresa que preserva recursos na entrada de um imóvel pode, dependendo da operação, ter mais capital disponível para outras necessidades do negócio.
Mas isso é uma consequência econômica potencial, não uma garantia automática de que determinado valor será reinvestido.
Isso pode atingir empresas imobiliárias?
Sim, e é justamente esse o ponto central do julgamento.
O Tema 1.348 trata expressamente da situação em que a empresa que recebe os imóveis possui atividade preponderante de compra e venda ou locação de bens imóveis.
Isso coloca a discussão no centro do mercado imobiliário.
Uma empresa criada para atuar com imóveis, uma estrutura patrimonial ou uma pessoa jurídica que tenha entre suas atividades negócios imobiliários pode se deparar com essa questão quando um imóvel é utilizado para integralização de capital.
Mas a decisão do STF ainda não estabeleceu uma regra definitiva para todas essas situações.
Por enquanto, existe uma discussão constitucional em andamento.
E as holdings patrimoniais?
É um tema que naturalmente aparece quando se fala em transferência de imóveis para pessoas jurídicas.
Uma holding patrimonial pode ser utilizada em diferentes estruturas empresariais e patrimoniais, mas não seria correto afirmar que toda holding terá direito à imunidade simplesmente por receber um imóvel como integralização de capital.
A análise depende da natureza da operação, da forma como o capital é efetivamente integralizado, da atividade da empresa e dos limites estabelecidos pela legislação e pela jurisprudência.
E, principalmente, o Tema 1.348 ainda não foi concluído.
Por isso, a matéria não deve ser interpretada como recomendação para criar uma empresa ou transferir imóveis com o objetivo de evitar o ITBI.
A decisão do STF não substitui a análise jurídica, tributária e contábil de cada operação.
A matéria continua após a publicidade…
O município perde arrecadação se a imunidade prevalecer?
Essa é uma das consequências que entram no debate.
O ITBI é um imposto de competência municipal. Portanto, mudanças na interpretação sobre sua incidência podem ter impacto direto sobre os municípios que atualmente exigem o tributo em determinadas operações. A própria Constituição atribui aos municípios a competência para instituir o ITBI.
No processo, municípios e entidades representativas do fisco municipal participaram da discussão como interessados.
O STF registra, inclusive, manifestações da Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais (ABRASF) e dos municípios de São Paulo e Rio de Janeiro durante a tramitação do caso.
Isso demonstra que a discussão possui dois lados que precisam ser considerados.
De um lado, está a interpretação de que a imunidade constitucional deve facilitar a capitalização das empresas e não deve ser afastada apenas porque a empresa atua no setor imobiliário.
De outro, existe a preocupação com a interpretação da exceção prevista na Constituição e com os efeitos da não incidência sobre a arrecadação municipal.
A Broker News BR não deve escolher um desses lados como “vencedor” antes que o STF conclua o julgamento.
O papel da reportagem é mostrar o que cada interpretação significa.
A discussão não autoriza fraude ou simulação
Existe ainda um ponto que merece destaque porque aparece expressamente na posição do relator.
Mesmo defendendo uma interpretação ampla da imunidade, Fachin ressalvou que isso não impediria os fiscos municipais de demonstrar eventual simulação ou fraude à lei destinada a obter indevidamente o benefício tributário.
Isso é relevante porque a imunidade está relacionada a uma operação específica: a realização do capital social mediante a transferência de bens ou direitos.
Não se trata de simplesmente criar uma pessoa jurídica no papel e transferir patrimônio para ela com o único objetivo de afastar automaticamente a tributação.
A validade de cada operação dependerá das circunstâncias concretas e do cumprimento das exigências legais.
Por que essa decisão interessa ao corretor de imóveis?
À primeira vista, pode parecer um assunto exclusivo de advogados, contadores e empresários.
Mas o mercado imobiliário funciona de forma integrada.
O corretor frequentemente participa das primeiras conversas de uma operação que depois envolverá contador, advogado, instituição financeira, cartório e outros profissionais.
Conhecer a existência de uma discussão desse tamanho ajuda o profissional a entender o ambiente em que seus clientes estão tomando decisões.
Isso não significa que o corretor deva oferecer orientação tributária.
Significa que ele pode reconhecer quando uma operação imobiliária possui características que exigem a participação de especialistas.
Essa postura é especialmente importante em negócios envolvendo empresas, investidores e patrimônios de maior valor.
E para o empresário do setor?
Para empresários, a importância pode ser ainda mais direta.
Uma operação de capitalização mediante imóveis pode envolver valores elevados. Se o entendimento final do STF reconhecer a imunidade nos termos defendidos pelo relator, o tratamento tributário dessas operações poderá mudar para empresas cuja atividade predominante seja imobiliária.
Mas, enquanto o julgamento não terminar, não existe segurança jurídica para afirmar que a tese já está valendo como resultado definitivo do Tema 1.348.
O processo continua suspenso por pedido de vista.
A movimentação oficial do STF registra exatamente essa situação.
O que acontece agora?
O próximo passo depende da devolução do processo pelo ministro Alexandre de Moraes e da retomada do julgamento pelo Supremo.
Até lá, permanecem registrados os votos já apresentados e as duas interpretações em disputa.
De um lado, cinco ministros defendem a aplicação da imunidade independentemente da atividade preponderante da empresa, observando o limite do capital integralizado e ressalvando situações de simulação ou fraude.
De outro, dois ministros entendem que a imunidade não alcança a integralização quando a empresa tem atividade preponderante de compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.
O julgamento poderá estabelecer uma tese de repercussão geral para orientar casos semelhantes.
Mas, até a conclusão, o mercado precisa trabalhar com uma questão em aberto.
Não é o fim do ITBI
Talvez essa seja a informação mais importante para evitar interpretações equivocadas.
Mesmo que a tese defendida pelo relator prevaleça, o julgamento não significa o fim do ITBI.
O imposto continuará existindo para as operações em que sua incidência for constitucional e legalmente prevista.
A discussão é muito mais específica: qual é o alcance da imunidade constitucional na transferência de bens e direitos para integralização de capital social quando a empresa tem atividade preponderantemente imobiliária.
É uma diferença grande.
O ITBI não desaparece.
O que pode mudar é o tratamento de determinada modalidade de transmissão patrimonial.
Também não significa que qualquer imóvel possa ser colocado em uma empresa sem imposto
Outro cuidado indispensável.
O Tema 796 já estabeleceu que a imunidade não alcança a parcela do valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado.
Além disso, o próprio voto do relator no Tema 1.348 ressalva a possibilidade de fiscalização de eventuais práticas de simulação ou fraude.
Portanto, mesmo em um cenário favorável à tese de imunidade, não haveria uma autorização genérica para transferir imóveis para pessoas jurídicas sem observar os requisitos da operação.
É justamente por isso que a decisão final será tão importante.
Ela deverá esclarecer como essa proteção constitucional deve ser aplicada em situações nas quais a atividade empresarial é essencialmente imobiliária.
Uma decisão que pode mexer com o planejamento de negócios
O impacto potencial do julgamento está menos na palavra “imposto” e mais na palavra planejamento.
Empresas precisam decidir como estruturar seu patrimônio, como formar capital, como receber ativos e como organizar suas operações.
Quando um imóvel entra no capital de uma empresa, a decisão tributária sobre aquela transmissão pode fazer parte da equação econômica da operação.
Se o STF reconhecer que a atividade preponderantemente imobiliária não afasta a imunidade, empresas que se enquadrem na situação discutida poderão ter uma interpretação constitucional mais favorável.
Se prevalecer a posição contrária, a exceção relacionada à atividade imobiliária continuará sendo aplicada de forma mais restritiva à hipótese analisada.
Em qualquer dos cenários, a decisão deverá trazer uma referência importante para empresas e municípios.
E é exatamente por isso que o julgamento merece ser acompanhado pelo mercado imobiliário.
Análise Editorial Broker News BR
O julgamento do Tema 1.348 do STF merece atenção do mercado imobiliário porque coloca em discussão uma questão que ultrapassa a relação entre uma empresa e o município: qual é o alcance da imunidade constitucional do ITBI quando um imóvel é utilizado para integralizar capital social de uma empresa cuja atividade é predominantemente imobiliária?
O ponto mais importante, neste momento, é não transformar um julgamento inconcluso em uma decisão já tomada.
Em 16 de setembro de 2026, o placar registrado pelo STF ficou em cinco votos pela interpretação de que a imunidade alcança a integralização de capital independentemente da atividade preponderante da empresa e dois votos em sentido contrário. O ministro Alexandre de Moraes pediu vista, e o julgamento foi suspenso.
Também é necessário separar o Tema 1.348 do que já foi decidido no Tema 796. O STF já estabeleceu que a imunidade não alcança o valor dos bens que ultrapassar o limite do capital social a ser integralizado. Essa decisão continua sendo uma referência para a discussão atual.
Portanto, a possível consequência econômica para as empresas não deve ser descrita como “dinheiro que o empresário vai ganhar”. Se a tese de imunidade prevalecer nos termos defendidos pelo relator, determinadas empresas poderão deixar de desembolsar ITBI em operações abrangidas pela decisão, preservando recursos que poderão ser utilizados de acordo com sua estratégia empresarial.
Mas isso ainda é uma possibilidade condicionada ao resultado final do julgamento e aos limites que forem estabelecidos pelo STF.
A discussão também mostra algo importante sobre o mercado imobiliário brasileiro: questões tributárias aparentemente técnicas podem alterar o custo de operações patrimoniais e empresariais que fazem parte da rotina do setor.
Para corretores, imobiliárias, incorporadoras, investidores e empresários, acompanhar essas decisões deixou de ser apenas uma questão para especialistas em direito tributário.
Entender a regra também é entender o mercado.
Produção Editorial Broker News BR
Esta matéria é um conteúdo original produzido pela equipe editorial da Broker News BR, elaborado com base em pesquisa, apuração e consulta a fontes oficiais e confiáveis do mercado imobiliário para informar corretores de imóveis, imobiliárias, construtoras, incorporadoras e investidores.
Fontes
- Supremo Tribunal Federal — Tema 1.348 / RE 1.495.108: andamento oficial, votos e situação atual do julgamento.
- Supremo Tribunal Federal — Notícias: julgamento sobre imunidade do ITBI na integralização de capital social de empresas imobiliárias.
- Constituição Federal — artigo 156, §2º, I: imunidade do ITBI nas hipóteses previstas constitucionalmente.
- Supremo Tribunal Federal — Tema 796: limite da imunidade do ITBI ao valor do capital social a ser integralizado.
- Código Tributário Nacional — artigos 36 e 37: integralização de capital e atividade preponderante imobiliária.
Consulte fontes oficiais
STF — Tema 1.348 / RE 1.495.108
STF — Notícias sobre o julgamento
Constituição Federal — Planalto
Código Tributário Nacional — Planalto
Continue navegando na Broker News BR
Esta matéria faz parte da cobertura da Broker News BR sobre Direito Imobiliário, reunindo informações sobre legislação, tributação, decisões judiciais e temas que podem impactar diretamente a atividade de corretores, imobiliárias, construtoras, incorporadoras e investidores.
Confira mais conteúdos de Direito Imobiliário na Broker News BR
Crédito Editorial
A Broker News BR investe em pesquisa, apuração e organização de informações para produzir conteúdo confiável para o mercado imobiliário. Se esta matéria contribuir para seu trabalho jornalístico, acadêmico ou editorial, considere citar a Broker News BR como uma das fontes consultadas.
