Vendas continuam crescendo, enquanto o Minha Casa, Minha Vida ganha espaço e os segmentos de médio e alto padrão enfrentam maior pressão. Os números mostram um mercado que não parou, mas está se reorganizando
O mercado imobiliário brasileiro entrou em 2026 diante de um cenário que, à primeira vista, poderia sugerir uma retração mais forte: juros ainda elevados, crédito mais caro, atividade econômica perdendo velocidade e um ambiente internacional marcado por incertezas. Mas os indicadores do setor contam uma história mais complexa.
No primeiro semestre de 2026, as vendas de imóveis residenciais novos cresceram 5,4% no Brasil, para 226.536 unidades, enquanto os lançamentos permaneceram praticamente estáveis, com queda de apenas 0,3% na comparação com o mesmo período de 2025. No mesmo período, o financiamento para aquisição de imóveis pelo SBPE avançou 12%, chegando a R$ 67,2 bilhões.
Ao mesmo tempo, porém, o mercado não está se comportando da mesma maneira em todas as faixas. Em São Paulo, por exemplo, o Minha Casa, Minha Vida já responde por uma parcela majoritária das vendas e dos lançamentos, enquanto os segmentos de médio e alto padrão apresentam retração em indicadores importantes.
É nesse contraste que surge uma pergunta que merece ser investigada: o mercado imobiliário está realmente em crise ou está passando por uma mudança de mãos, de público, de produto e de dinâmica financeira?
Os dados disponíveis não permitem afirmar que o setor brasileiro esteja simplesmente “fora da crise”. Também não sustentam a ideia de que todo o mercado esteja crescendo. O que eles mostram é algo mais interessante: o mercado continua funcionando, mas sua composição está mudando.
A economia desacelerou, mas o mercado imobiliário continuou vendendo
Antes de olhar especificamente para os imóveis, é importante entender o ambiente econômico em que essas transações estão acontecendo.
O PIB brasileiro cresceu 0,5% no segundo trimestre de 2026 em relação aos três meses anteriores e 2% na comparação com o segundo trimestre de 2025. No acumulado de quatro trimestres, a expansão foi de 1,9%.
O resultado mostra que a economia brasileira não está em uma contração generalizada, embora esteja em um ritmo mais moderado do que em períodos anteriores.
Além disso, a atividade econômica apresentou uma desaceleração no início do segundo semestre. O IBC-Br, indicador do Banco Central utilizado como uma espécie de prévia da atividade econômica, recuou 0,64% em junho e mais 0,22% em julho.
No campo monetário, o cenário também continua desafiador para quem depende de financiamento.
Em setembro, o Banco Central reduziu a Selic para 13,75% ao ano, no quinto corte consecutivo. A taxa, entretanto, continua em patamar elevado, especialmente quando se considera seu impacto sobre o custo do crédito e a capacidade de financiamento das famílias.
É justamente nesse ambiente que o desempenho do setor imobiliário chama atenção.
Vendas de imóveis novos cresceram 5,4% no primeiro semestre
Segundo os Indicadores Imobiliários Nacionais da CBIC, elaborados pela Brain Inteligência Estratégica, foram comercializadas 226.536 unidades residenciais novas no primeiro semestre de 2026, contra 214.910 no mesmo período de 2025.
O crescimento foi de 5,4%.
No segundo trimestre, foram vendidas 113.676 unidades, alta de 5,3% em relação ao mesmo trimestre de 2025. Os lançamentos, por outro lado, apresentaram comportamento mais moderado: 211.651 unidades foram lançadas no primeiro semestre, praticamente o mesmo volume registrado um ano antes.
Esse movimento merece atenção.
Se houvesse uma crise generalizada de demanda no setor, seria esperado encontrar uma deterioração mais evidente das vendas. O que os números mostram, entretanto, é que as unidades comercializadas continuam crescendo.
Isso não significa que todos os empreendimentos estejam vendendo bem.
É justamente aí que começa a parte mais importante da história.
O dinheiro está seguindo outro caminho
O crescimento das vendas em unidades não veio acompanhado pelo mesmo comportamento em valor.
No segundo trimestre de 2026, o Valor Geral de Vendas dos imóveis residenciais novos alcançou R$ 66,2 bilhões. O resultado ficou praticamente estável em relação ao primeiro trimestre, mas foi 5,5% inferior ao registrado no segundo trimestre de 2025.
O ticket médio dos imóveis vendidos ficou em R$ 581,9 mil, queda de 10,3% na comparação anual.
Esse dado ajuda a entender por que simplesmente dizer que “o mercado está crescendo” seria insuficiente.
Mais unidades foram vendidas, mas o valor médio das unidades comercializadas diminuiu.
Isso está relacionado, entre outros fatores, à maior participação dos imóveis enquadrados no Minha Casa, Minha Vida.
Portanto, não basta perguntar quantos imóveis estão sendo vendidos.
É preciso perguntar:
Que imóveis estão sendo vendidos? Para quem? Em quais faixas de preço? Com quais fontes de financiamento? E quais segmentos estão perdendo espaço?
É nesse ponto que a expressão “mudando de mãos” começa a ganhar significado.
Minha Casa, Minha Vida ganha espaço e muda a composição do mercado
O Minha Casa, Minha Vida alcançou uma participação recorde nos lançamentos nacionais.
No segundo trimestre de 2026, 58% dos imóveis residenciais lançados no país estavam enquadrados no programa, o maior percentual da série histórica iniciada em 2019.
Foram 62.129 unidades lançadas dentro do MCMV, contra 45.032 unidades dos demais padrões.
Nas vendas do trimestre, 58.392 das 113.676 unidades comercializadas estavam enquadradas no programa, o equivalente a 51% das vendas nacionais.
O fenômeno não está restrito a uma região.
No Sudeste, o MCMV representou 66% dos lançamentos no segundo trimestre. No Norte, 68%; no Nordeste, 60%; no Centro-Oeste, 52%; e no Sul, 29%.
Na prática, isso significa que uma parcela cada vez maior da atividade imobiliária está sendo sustentada por produtos voltados à habitação econômica e às faixas atendidas pelo programa.
Isso é muito diferente de dizer que todo o mercado imobiliário está crescendo da mesma forma.
São Paulo mostra com clareza essa mudança
A cidade de São Paulo talvez seja um dos exemplos mais claros dessa transformação.
Segundo o Secovi-SP, foram comercializadas 10.301 unidades residenciais novas em julho de 2026. No acumulado de agosto de 2025 a julho de 2026, foram 118,1 mil unidades comercializadas.
Mas a composição desse mercado é reveladora.
Dados apresentados pelo Secovi-SP mostram que, nos 12 meses encerrados em julho, foram lançadas cerca de 146 mil unidades na capital, sendo aproximadamente 99,6 mil pelo Minha Casa, Minha Vida.
Nas vendas, 69% das unidades comercializadas pertenciam ao programa, enquanto 31% correspondiam aos segmentos de médio e alto padrão.
A diferença fica ainda mais evidente quando observamos o desempenho do primeiro semestre.
Segundo dados apresentados pelo Secovi-SP e SindusCon-SP, o MCMV teve crescimento de 31% nas unidades lançadas na cidade no primeiro semestre, enquanto o segmento de médio e médio-alto padrão registrou queda de 28% nos lançamentos.
Nas vendas, o MCMV cresceu 17% em unidades, enquanto o médio e alto padrão recuou 22%.
Ou seja, existe crescimento no mercado imobiliário paulistano, mas ele não está distribuído igualmente.
Uma parte do mercado está avançando enquanto outra enfrenta um ambiente mais difícil.
O mercado não está simplesmente crescendo: ele está se deslocando
Essa talvez seja a principal conclusão que os números permitem sustentar.
Quando olhamos apenas para o total de vendas, vemos crescimento.
Quando observamos o valor movimentado, encontramos queda em determinados períodos.
Quando analisamos os lançamentos, encontramos forte participação do MCMV.
Quando separamos os segmentos, encontramos comportamentos diferentes entre habitação econômica e médio e alto padrão.
Portanto, falar simplesmente em “mercado imobiliário brasileiro” pode esconder diferenças importantes.
É possível ter, simultaneamente:
mais unidades vendidas;
menor ticket médio;
maior participação do MCMV;
pressão sobre o médio e alto padrão;
crescimento do crédito em determinadas modalidades;
e desafios importantes para compradores que dependem de financiamento de mercado.
Essa combinação não parece a de um mercado parado.
Também não parece a de um mercado crescendo de maneira uniforme.
Parece um mercado em transformação.
O crédito ajuda a explicar o movimento
Outro elemento importante é o comportamento do financiamento.
No primeiro semestre de 2026, os recursos do SBPE destinados à aquisição de imóveis chegaram a R$ 67,2 bilhões, alta de 12% em relação ao mesmo período de 2025.
Considerando aquisição e construção, o volume chegou a R$ 93,7 bilhões, crescimento de 29%.
O financiamento destinado à construção foi ainda mais expressivo: R$ 26,5 bilhões, contra R$ 12,8 bilhões um ano antes, crescimento de 107%.
O FGTS também apresentou crescimento.
Os financiamentos com recursos do fundo somaram R$ 66,6 bilhões no primeiro semestre, alta de 4,86% em relação ao mesmo período de 2025.
Isso ajuda a explicar por que o setor consegue manter atividade mesmo em um ambiente de juros elevados.
Existem diferentes canais de financiamento sustentando partes distintas do mercado.
No segmento econômico, o MCMV e os recursos do FGTS têm papel fundamental.
Em outros segmentos, o custo do dinheiro e as condições do crédito de mercado exercem pressão muito maior.
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É por isso que “crise imobiliária” pode ser uma definição incompleta
A palavra crise sugere uma deterioração generalizada.
Os dados disponíveis, entretanto, mostram uma realidade mais fragmentada.
Há dificuldades.
Os juros continuam elevados. O crédito ainda pesa no orçamento das famílias. O mercado de médio e alto padrão apresenta retração em alguns indicadores. Em São Paulo, o estoque de imóveis novos aumentou significativamente, especialmente fora do MCMV. E a velocidade de vendas dos segmentos mais dependentes das condições de mercado está mais pressionada.
Mas também há expansão.
As vendas nacionais de imóveis novos cresceram no primeiro semestre. O financiamento para aquisição aumentou. Os recursos para construção avançaram fortemente. O MCMV ganhou participação. E a cidade de São Paulo registrou volume elevado de vendas residenciais novas.
Por isso, talvez seja mais preciso falar em reorganização do mercado do que em uma crise imobiliária uniforme.
Quem está ganhando espaço?
Os números apontam para uma resposta parcial: os produtos voltados ao mercado econômico estão ganhando participação.
No segundo trimestre nacional, dois dormitórios representaram 65,2% das unidades residenciais vendidas. Imóveis de um dormitório responderam por 23,1%; três dormitórios, por 10%; e quatro dormitórios, por 1,8%.
Em São Paulo, a participação do MCMV é ainda mais expressiva.
Isso coloca um desafio importante para as incorporadoras.
O mercado que apresenta maior velocidade de comercialização pode não ser necessariamente aquele que oferece os maiores valores unitários ou as maiores margens.
A empresa precisa encontrar terreno, produto, financiamento, público e preço que sejam compatíveis entre si.
E isso muda a estratégia de desenvolvimento imobiliário.
E quem está encontrando mais dificuldades?
Os dados paulistanos indicam pressão maior sobre os segmentos de médio e alto padrão.
Segundo o panorama apresentado pelo Secovi-SP, as vendas desses segmentos recuaram 22% no primeiro semestre, enquanto o MCMV avançou 17%.
Nos dados acumulados em 12 meses até julho divulgados pelo Secovi-SP, as vendas de médio e alto padrão também apresentaram queda, enquanto o MCMV avançou.
O financiamento é uma das explicações possíveis para essa diferença.
Os imóveis de médio e alto padrão dependem em maior medida das linhas de mercado, que sofrem diretamente com o custo mais elevado do dinheiro.
Já o MCMV conta com uma estrutura própria de financiamento e subsídios que permite atender uma parcela diferente da população.
Isso não significa que um segmento tenha simplesmente “substituído” o outro.
Significa que as condições econômicas estão alterando o peso relativo de cada segmento dentro do mercado.
Para o corretor, a mudança já chegou
Para o corretor de imóveis, essa transformação significa que acompanhar apenas o número total de vendas pode ser insuficiente.
O profissional precisa entender onde está a demanda.
Um mercado em que o MCMV representa parcela cada vez maior das transações exige conhecimento mais profundo sobre financiamento, enquadramento de renda, documentação, FGTS, regras do programa e capacidade de pagamento.
Ao mesmo tempo, continua existindo um mercado de médio e alto padrão, mas com compradores potencialmente mais sensíveis às condições de crédito e ao custo do financiamento.
A abordagem comercial precisa acompanhar essa diferença.
O mesmo argumento de venda não serve para todos os públicos.
Para as imobiliárias, muda também a composição do estoque
As imobiliárias enfrentam outro desafio: estoque não significa necessariamente oportunidade imediata de venda.
Em São Paulo, o estoque total de imóveis residenciais novos chegou a 90.607 unidades em julho, segundo dados do Secovi-SP divulgados na imprensa especializada. O volume ficou 42,2% acima do registrado um ano antes.
Mas esse estoque é composto por produtos diferentes.
O tempo necessário para vender um imóvel econômico não é necessariamente o mesmo de um empreendimento de médio ou alto padrão.
Segundo dados apresentados pelo Secovi-SP, a oferta do MCMV na capital tinha prazo de escoamento de aproximadamente oito meses, contra 13 meses nos demais segmentos.
Para a imobiliária, portanto, quantidade de estoque e velocidade de venda precisam ser analisadas conjuntamente.
Um estoque maior não significa automaticamente um problema.
O que importa é qual estoque, em qual localização, com qual preço e para qual público.
Para as incorporadoras, a equação ficou mais complexa
A mudança de composição do mercado também interfere na estratégia das incorporadoras.
O setor precisa considerar o custo da terra, construção, financiamento, tributação, preço final, capacidade de pagamento e velocidade de comercialização.
No segmento econômico, a escala pode ser determinante.
No médio e alto padrão, a sensibilidade ao crédito pode exigir mais cuidado na definição do produto e do preço.
Os próprios dados da CBIC mostram essa diferença de dinâmica: enquanto o número de unidades vendidas cresceu no primeiro semestre, o VGV do segundo trimestre ficou abaixo do registrado um ano antes e o ticket médio caiu.
Isso significa que vender mais unidades não necessariamente significa movimentar mais dinheiro.
E essa talvez seja uma das informações mais importantes para quem acompanha o setor profissionalmente.
O mercado está “mudando de mãos”?
A expressão precisa ser usada com cuidado.
Os dados não permitem afirmar literalmente que existe uma transferência generalizada de imóveis de um grupo de compradores para outro.
Mas eles mostram mudanças concretas na composição da demanda.
O MCMV aumentou sua participação.
Os imóveis de dois dormitórios concentram a maior parte das vendas nacionais.
O ticket médio caiu no segundo trimestre em relação ao ano anterior.
O médio e alto padrão apresenta desempenho mais fraco em São Paulo.
E o financiamento imobiliário continua movimentando volumes relevantes mesmo com juros elevados.
Por isso, “mudando de mãos” pode funcionar como uma metáfora editorial para uma transformação observável na composição do mercado — desde que não seja apresentada como um fato literal ou como uma conclusão que os dados não comprovam.
O que pode acontecer daqui para frente?
Há um elemento que merece acompanhamento: a trajetória dos juros.
A Selic caiu para 13,75% em setembro, depois de permanecer em patamar ainda mais elevado durante parte de 2025 e do início de 2026.
Se o ciclo de redução continuar, o custo do crédito poderá mudar gradualmente as condições para determinados compradores.
Mas ainda não é possível afirmar qual será o impacto final sobre cada segmento.
Também será importante acompanhar a inflação, o comportamento da renda das famílias, as condições de financiamento, o mercado de trabalho e a disponibilidade de recursos para habitação.
O próprio desempenho de 2026 mostra que o setor imobiliário responde a vários fatores simultaneamente.
Não existe uma única variável capaz de explicar todo o mercado.
O que os números permitem dizer — e o que ainda não permitem
Os dados disponíveis permitem afirmar que o mercado imobiliário brasileiro não está atravessando uma retração uniforme.
Também permitem afirmar que as vendas de imóveis residenciais novos cresceram no primeiro semestre de 2026 e que o crédito imobiliário apresentou expansão em importantes modalidades.
Permitem ainda observar uma mudança relevante na composição do mercado, com o Minha Casa, Minha Vida ganhando participação e os segmentos de médio e alto padrão enfrentando maior pressão em São Paulo.
Mas os dados não permitem concluir que o mercado imobiliário como um todo esteja imune a uma crise econômica, nem que exista uma simples transferência de compradores de uma classe para outra.
Há segmentos que estão crescendo e segmentos que estão enfrentando dificuldades.
Há produtos com maior velocidade de venda e outros com maior estoque.
Há compradores que continuam conseguindo financiamento e outros para os quais os juros continuam sendo uma barreira importante.
A realidade, portanto, é mais complexa — e justamente por isso mais interessante.
Análise Editorial Broker News BR
A ideia de que o mercado imobiliário “não está em crise, apenas mudando de mãos” encontra elementos nos dados que justificam a investigação, mas não deve ser tratada como uma conclusão absoluta.
O que os indicadores mostram com maior segurança é uma transformação na composição do mercado.
O setor continua comercializando um volume relevante de unidades mesmo diante de juros elevados. Ao mesmo tempo, o crescimento está fortemente associado ao mercado econômico, especialmente ao Minha Casa, Minha Vida, enquanto segmentos de médio e alto padrão enfrentam condições mais difíceis em importantes mercados, como São Paulo.
Existe ainda uma diferença importante entre quantidade de imóveis vendidos e valor movimentado. O aumento de 5,4% nas vendas nacionais no primeiro semestre não impediu que o VGV do segundo trimestre ficasse 5,5% abaixo do registrado um ano antes, enquanto o ticket médio recuou 10,3%.
Isso sugere que o setor pode estar passando por uma espécie de reacomodação da demanda.
O dinheiro não desapareceu do mercado imobiliário. Ele está encontrando diferentes produtos, faixas de preço e mecanismos de financiamento.
Para o profissional do setor, essa talvez seja a informação mais importante.
Em vez de perguntar apenas “o mercado imobiliário está em crise?”, talvez seja mais útil perguntar:
“Qual mercado imobiliário está crescendo, qual está perdendo força e quem está comprando cada tipo de imóvel?”
Essa mudança de pergunta ajuda a enxergar uma realidade que os números nacionais, sozinhos, podem esconder.
O mercado imobiliário brasileiro não é um bloco único.
Ele é formado por diferentes públicos, produtos, cidades, fontes de financiamento e níveis de renda.
E os dados de 2026 indicam que essa divisão está ficando cada vez mais evidente.
Produção Editorial Broker News BR
Esta matéria é um conteúdo original produzido pela equipe editorial da Broker News BR, elaborado com base em pesquisa, apuração e consulta a fontes oficiais e confiáveis do mercado imobiliário para informar corretores de imóveis, imobiliárias, construtoras, incorporadoras e investidores.
Fontes
- Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) — Indicadores Imobiliários Nacionais do segundo trimestre de 2026.
- Secovi-SP — Pesquisa Mensal do Mercado Imobiliário, julho de 2026.
- Secovi-SP — Panorama do mercado imobiliário paulistano no primeiro semestre de 2026.
- Secovi-SP — Panorama do mercado paulistano com dados até julho de 2026.
- IBGE — Contas Nacionais Trimestrais, segundo trimestre de 2026.
- Banco Central do Brasil — Série histórica da taxa Selic.
Consulte fontes oficiais
CBIC — Câmara Brasileira da Indústria da Construção
Secovi-SP — Sindicato da Habitação
IBGE — Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
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