Primeira cidade do mundo certificada pela ABNT conforme a ISO 37125, no nível Platina, São José dos Campos reúne 133 indicadores ESG e uma trajetória que passa pela ciência, pela indústria aeroespacial, pela Embraer, pela inovação tecnológica e por um modelo de planejamento urbano que já começa a dialogar diretamente com o mercado imobiliário
São José dos Campos não chegou ao cenário internacional apenas porque recebeu uma certificação. A cidade construiu, ao longo de décadas, uma combinação pouco comum entre ciência, indústria, tecnologia, planejamento urbano, sustentabilidade e gestão baseada em indicadores.
Em novembro de 2025, esse processo ganhou uma dimensão internacional: São José dos Campos tornou-se, segundo a Prefeitura e a ABNT, a primeira cidade do mundo certificada pela norma ISO 37125, voltada à avaliação de indicadores ESG — ambientais, sociais e de governança — alcançando a classificação Platina, o nível mais alto do processo. A avaliação considera 133 indicadores.
Mas talvez o mais interessante para quem acompanha o mercado imobiliário seja entender que essa história não começou com a certificação.
Ela passa por uma estrutura construída durante décadas.
E nessa estrutura existe um nome que não pode ficar de fora: Embraer.
Uma certificação internacional, mas não um ranking de cidades
Antes de entrar nos números econômicos e imobiliários, existe uma distinção importante.
A ISO 37125 não é um ranking mundial de cidades.
Portanto, dizer que São José dos Campos foi certificada pela ISO 37125 não significa que a norma tenha declarado a cidade “a melhor do mundo”, “a cidade mais sustentável do planeta” ou superior a cidades de países como Suíça, Noruega ou Dinamarca.
O que existe é algo mais específico — e tecnicamente muito interessante.
A norma estabelece indicadores para avaliar aspectos ambientais, sociais e de governança das cidades. São José dos Campos passou pelo processo de avaliação da ABNT e recebeu a classificação Platina.
A própria Prefeitura informa que o município já havia obtido, em 2022, certificações baseadas nas normas ABNT NBR ISO 37120, 37122 e 37123, relacionadas respectivamente a indicadores de cidades, cidades inteligentes e cidades resilientes. Em 2023, 2024 e 2025, essas certificações passaram por processos de recertificação.
A ISO 37125 ampliou essa estrutura para uma avaliação específica dos indicadores ESG.
Ou seja: o que chama atenção não é apenas o certificado.
É a existência de uma cidade que vem construindo mecanismos para medir, acompanhar, comparar e aperfeiçoar diferentes dimensões da gestão urbana.
E é aí que começa a conexão com o desenvolvimento imobiliário.
A cidade não nasceu tecnológica. Ela foi construída sobre ciência e indústria
Para compreender São José dos Campos atualmente, é preciso voltar algumas décadas.
A vocação tecnológica da cidade está ligada à criação do então Centro Técnico de Aeronáutica, atual DCTA, ao Instituto Tecnológico de Aeronáutica (ITA) e posteriormente ao Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (INPE).
Foi essa concentração de conhecimento científico e tecnológico que ajudou a formar profissionais, pesquisadores, empresas e instituições que transformaram São José dos Campos em um dos principais polos tecnológicos do país.
E, em 1969, surgiu a Embraer.
A empresa nasceu em São José dos Campos e se transformou em uma das maiores fabricantes de aeronaves do mundo.
A Prefeitura registra que São José dos Campos é sede da Embraer e que, em 2023, a empresa tinha aproximadamente 11 mil colaboradores na cidade. O município também informa que cerca de 95% da cadeia produtiva brasileira dos setores aeroespacial e de defesa estava concentrada na cidade.
É uma informação que ajuda a explicar por que São José dos Campos não pode ser analisada apenas como uma cidade de aproximadamente 729 mil habitantes.
Sua influência econômica ultrapassa seus limites municipais.
E sim: a Embraer está em São José dos Campos
Essa informação merece destaque porque, quando se fala em Embraer, existe uma confusão comum entre as diferentes unidades da companhia no Estado de São Paulo.
A Embraer mantém em São José dos Campos seu principal complexo industrial, a Unidade Ozires Silva, localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima.
O certificado ISO 14001 da própria empresa também registra em São José dos Campos a unidade EGM — Eugênio de Melo, às margens da Rodovia Presidente Dutra — com atividades relacionadas a projeto de aeronaves, produção de peças e testes. Na Unidade Ozires Silva estão registradas atividades como design, produção, compras, vendas, recursos humanos e serviços relacionados a aeronaves e peças.
Em agosto de 2024, a própria Embraer inaugurou um novo portal na entrada da Unidade Ozires Silva, descrevendo o local como seu principal complexo industrial, em São José dos Campos.
Portanto, quando falamos da relação entre São José dos Campos e Embraer, não estamos falando apenas de uma empresa que possui uma unidade na cidade.
Estamos falando de uma relação histórica entre cidade, ciência, indústria, engenharia, formação profissional, tecnologia e cadeia produtiva.
A Embraer não está sozinha: existe um ecossistema ao redor dela
Outro dado ajuda a dimensionar essa relação.
A Prefeitura de São José dos Campos informa que o Brazilian Aerospace Cluster, formado em 2009, reúne 94 empresas das cadeias aeroespacial e de defesa.
Segundo o município, esse conjunto representa aproximadamente 23 mil postos de trabalho e faturamento anual de US$ 7 bilhões.
A Embraer aparece como empresa-âncora do cluster, e 60% das empresas participantes estão sediadas em São José dos Campos.
Isso muda a forma de interpretar a presença da empresa na cidade.
Não é simplesmente:
“A Embraer possui uma fábrica em São José dos Campos.”
A leitura econômica é muito maior.
Existe uma cadeia de fornecedores, engenharia, serviços especializados, pesquisa, formação profissional, tecnologia, logística e negócios associados.
É esse tipo de concentração que ajuda a criar um ambiente econômico capaz de atrair trabalhadores qualificados, empresas, investimentos e novos negócios.
E, naturalmente, esse processo também produz efeitos sobre a ocupação urbana.
A geografia da Embraer também ajuda a entender a cidade
Há ainda uma diferença importante.
A Embraer possui unidades em outros municípios paulistas, inclusive Gavião Peixoto e Botucatu.
Gavião Peixoto, por exemplo, possui uma importante estrutura industrial da companhia e está ligada à produção de aeronaves de defesa, incluindo o programa Gripen.
Em julho de 2026, Embraer e Saab anunciaram um acordo para uma possível produção adicional de 20 aeronaves Gripen no complexo industrial de Gavião Peixoto. É importante não transferir essa informação para São José dos Campos.
São José dos Campos possui outra função dentro desse sistema.
É ali que estão a sede e o principal complexo industrial da Embraer, além de atividades de projeto, produção, engenharia e serviços.
Essa diferenciação é importante porque mostra que o desenvolvimento aeroespacial paulista não depende de uma única cidade.
Mas São José dos Campos ocupa uma posição central nessa história.
O Parque Tecnológico completa esse ecossistema
Se a Embraer representa uma das grandes expressões industriais dessa trajetória, o Parque de Inovação Tecnológica representa uma tentativa de transformar conhecimento em novos negócios.
O Parque Tecnológico de São José dos Campos reúne empresas, instituições de ciência e tecnologia, centros de desenvolvimento tecnológico, instituições de ensino e pesquisa e organizações ligadas à inovação.
A estrutura possui 188 mil metros quadrados em seu núcleo e está inserida em uma Zona Especial do Parque Tecnológico que soma 2.500 hectares.
Segundo a Prefeitura, os investimentos acumulados desde a criação do Parque chegam a R$ 2,10 bilhões, incluindo recursos públicos de diferentes esferas.
Essa estrutura é importante porque cria uma segunda camada para a economia da cidade.
A primeira camada é a indústria consolidada.
A segunda é a tentativa de criar novas empresas, novas tecnologias e novas soluções a partir do conhecimento acumulado.
É uma combinação que interessa diretamente ao mercado imobiliário.
Uma economia de R$ 61,4 bilhões
Os números econômicos ajudam a dimensionar o tamanho dessa estrutura.
Segundo dados do IBGE divulgados em 2025, o PIB municipal de São José dos Campos chegou a aproximadamente R$ 61,4 bilhões em 2023, contra R$ 27,4 bilhões em 2013.
O crescimento nominal no período foi de aproximadamente 124%. O PIB per capita chegou a cerca de R$ 88.077 em 2023.
É importante fazer uma ressalva: PIB não significa dinheiro disponível diretamente para cada morador.
O indicador representa a riqueza produzida no território e não deve ser confundido com renda individual ou poder de compra médio.
Ainda assim, ele ajuda a demonstrar a dimensão da economia local.
E essa economia possui uma característica particularmente importante para uma cidade tecnológica: forte conexão internacional.
São José dos Campos vende para o mundo
Em 2025, São José dos Campos exportou para aproximadamente 120 países, comercializando 403 tipos diferentes de produtos.
Segundo dados da Secretaria de Comércio Exterior, do Ministério do Desenvolvimento, Indústria, Comércio e Serviços, as exportações municipais alcançaram US$ 4,1 bilhões, alta de 10,4% em relação a 2024.
O setor aeroespacial liderou a pauta exportadora.
Esse dado ajuda a explicar outra característica de São José dos Campos.
A cidade não depende exclusivamente da dinâmica econômica de sua vizinhança.
Parte importante de sua atividade produtiva está conectada a mercados internacionais.
E isso cria uma economia diferente daquela de cidades cuja atividade é predominantemente baseada em comércio local, serviços ou consumo regional.
A cidade também está tentando transformar sustentabilidade em regra urbana
É nesse ponto que a certificação ISO 37125 começa a conversar diretamente com o setor imobiliário.
São José dos Campos não ficou apenas no discurso de sustentabilidade.
O município criou instrumentos urbanísticos específicos para levar conceitos de sustentabilidade para as edificações.
O Decreto nº 19.888, de fevereiro de 2025, regulamentou a Política de Sustentabilidade do Ambiente Construído e instituiu o Manual de Sustentabilidade no Ambiente Construído.
O objetivo inclui melhorar o desempenho das edificações, otimizar recursos naturais, promover eficiência energética e ampliar o conforto ambiental.
A legislação também estabelece que edificações submetidas a licenciamento devem adotar estratégias sustentáveis conforme as regras municipais.
Em 2025, a cidade ampliou o conjunto de estratégias contabilizáveis no Fator de Sustentabilidade de 27 para 91 estratégias, com 123 possibilidades/faixas de atendimento, segundo documentos e discussões oficiais do município.
Isso é particularmente relevante para construtoras e incorporadoras.
Porque sustentabilidade, nesse caso, deixa de ser apenas uma característica de marketing.
Ela passa a fazer parte do ambiente regulatório e urbanístico.
O que isso significa para quem constrói?
Para o mercado imobiliário, existe uma mudança importante de lógica.
Durante muito tempo, sustentabilidade em empreendimentos residenciais era tratada principalmente como diferencial comercial.
Painéis solares, áreas verdes, reaproveitamento de água, eficiência energética e soluções ambientais eram utilizados para agregar valor ao produto.
Em São José dos Campos, parte dessas discussões passou a integrar o próprio processo de planejamento e licenciamento das edificações.
O Decreto municipal estabelece pontuações mínimas de estratégias sustentáveis para as edificações, de acordo com sua área construída.
Isso significa que incorporadoras, construtoras, arquitetos, engenheiros e investidores precisam acompanhar cada vez mais de perto as regras urbanísticas locais.
Para o corretor de imóveis, a consequência também é relevante.
O profissional que conhece apenas metragem, número de dormitórios e preço pode estar deixando de compreender uma parte importante da transformação do produto imobiliário.
Uma cidade inteligente também precisa funcionar no cotidiano
Certificação e planejamento não significam muita coisa se não aparecerem na vida urbana.
São José dos Campos vem ampliando o uso de tecnologia na operação da cidade.
Em abril de 2026, o município informou que já possuía 282 semáforos inteligentes, de um total de 415 cruzamentos semaforizados. Isso representa pouco mais de 70% dos equipamentos conectados, monitorados e passíveis de operação pelo Centro de Segurança e Inteligência.
Na mobilidade elétrica, a cidade já conta com 20 ônibus elétricos e 12 VLPs operando na Linha Verde.
A Prefeitura também trabalha com a implantação de uma frota de transporte coletivo 100% elétrica.
São medidas que podem parecer distantes do mercado imobiliário.
Mas não estão.
Mobilidade, tempo de deslocamento, qualidade dos corredores de transporte e infraestrutura urbana influenciam diretamente a percepção de localização.
O mercado imobiliário começa a refletir essa estrutura
É aqui que a discussão fica especialmente interessante para a Broker News BR.
São José dos Campos não pode ser analisada apenas pelo preço do metro quadrado.
O preço é consequência de uma combinação de fatores.
Emprego.
Renda.
Infraestrutura.
Mobilidade.
Oferta.
Demanda.
Localização.
Serviços.
Qualificação profissional.
Universidades.
Empresas.
Segurança.
Planejamento urbano.
E expectativas futuras.
No levantamento do FipeZAP referente a agosto de 2026, o preço médio anunciado para venda residencial em São José dos Campos estava em aproximadamente R$ 9.615 por metro quadrado, com alta de 0,51% no mês e de 9,81% em 12 meses, segundo compilação baseada no índice.
Existe, entretanto, uma ressalva fundamental.
Esse indicador representa preços anunciados, e não necessariamente os valores efetivamente pagos nas transações.
Portanto, não é correto afirmar que todos os imóveis da cidade “valorizaram 9,81%” ou que os proprietários receberam esse percentual a mais.
O indicador mostra o comportamento dos preços residenciais anunciados na amostra monitorada.
É uma informação importante, mas precisa ser interpretada corretamente.
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E é justamente aqui que a Embraer volta para a história
Uma cidade não desenvolve um mercado imobiliário relevante apenas porque constrói prédios.
Ela precisa ter pessoas, empregos, empresas e atividade econômica capazes de sustentar essa demanda.
A Embraer representa uma dessas grandes forças em São José dos Campos.
São aproximadamente 11 mil colaboradores da empresa na cidade, segundo dado divulgado pela Prefeitura em 2023. Ao redor dela existe ainda um ecossistema aeroespacial formado por dezenas de empresas.
Esse ecossistema se conecta ao ITA, ao DCTA, ao INPE, ao Parque Tecnológico, às universidades, aos centros de pesquisa e às empresas de tecnologia.
É uma concentração econômica que ajuda a formar uma demanda imobiliária diferenciada.
Não significa, entretanto, que seja possível atribuir a valorização imobiliária da cidade exclusivamente à Embraer.
Não há base suficiente para afirmar isso.
O que os dados permitem dizer é que a empresa integra um dos principais pilares da economia local e participa de um ecossistema muito maior.
Para o corretor, essa informação muda a forma de vender a cidade
Imagine duas abordagens.
Na primeira, o corretor apresenta um apartamento dizendo:
“Este imóvel tem três dormitórios, duas vagas e 90 metros quadrados.”
Na segunda, ele consegue explicar:
“Este imóvel está inserido em uma cidade que concentra um dos principais polos aeroespaciais do país, possui uma forte estrutura de ciência e tecnologia, abriga a sede e o principal complexo industrial da Embraer, possui Parque Tecnológico, universidades, centros de pesquisa, infraestrutura inteligente e uma política urbana que incorpora sustentabilidade ao ambiente construído.”
As duas informações podem estar corretas.
Mas a segunda apresenta contexto.
E contexto é uma das coisas que mais faltam ao mercado imobiliário.
O comprador não está adquirindo apenas metros quadrados.
Ele está escolhendo uma localização dentro de uma determinada estrutura econômica e urbana.
Para a incorporadora, a discussão é ainda mais profunda
A transformação de São José dos Campos também cria uma questão para quem desenvolve produtos imobiliários.
Se a cidade estabelece políticas de sustentabilidade, amplia infraestrutura inteligente e fortalece sua posição como polo tecnológico, o produto imobiliário tende a precisar acompanhar essa transformação.
Isso não significa que todo empreendimento sustentável terá automaticamente maior preço ou maior velocidade de vendas.
Não existe evidência suficiente para afirmar isso.
Mas existe uma mudança objetiva no ambiente em que os empreendimentos são planejados.
O próprio município vem trabalhando para aperfeiçoar parâmetros urbanísticos e ampliar estratégias sustentáveis aplicáveis aos empreendimentos imobiliários, com o objetivo declarado de fortalecer o desenvolvimento urbano sustentável e a atratividade de investimentos qualificados.
Para incorporadoras, isso significa que sustentabilidade, legislação urbanística, eficiência e planejamento territorial tendem a ocupar um espaço cada vez maior nas decisões de projeto.
Uma população de quase 730 mil pessoas
São José dos Campos também possui escala demográfica suficiente para sustentar um mercado imobiliário diversificado.
O IBGE estima uma população de 729.153 habitantes em 2026. No Censo de 2022, eram 697.054 habitantes.
Essa dimensão coloca São José dos Campos entre os grandes municípios brasileiros fora das capitais.
Mas a influência da cidade vai além de sua população.
Ela integra a Região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte, conectando-se a municípios como Jacareí, Taubaté, Caçapava e outros centros regionais.
Além disso, sua localização entre São Paulo e Rio de Janeiro, próxima à Rodovia Presidente Dutra, fortalece sua posição logística e econômica.
O que a certificação realmente revela sobre a cidade?
Talvez a maior lição de São José dos Campos não esteja no certificado.
Está na metodologia.
A cidade vem construindo uma trajetória em que diferentes dimensões da gestão podem ser acompanhadas por indicadores.
Isso inclui sustentabilidade, resiliência, inteligência urbana, governança e, agora, ESG.
A ISO 37125 acrescenta 133 indicadores ambientais, sociais e de governança a esse processo.
Isso não significa que São José dos Campos tenha resolvido todos os seus problemas.
Nenhuma certificação consegue fazer isso.
Também não significa que todos os moradores tenham necessariamente a mesma experiência da cidade.
Uma cidade pode possuir bons indicadores e ainda enfrentar problemas concretos.
A certificação tampouco prova, por si só, que os imóveis vão subir de preço.
O que ela oferece é outra coisa: um sinal documentado de que determinados aspectos da gestão urbana estão sendo medidos e auditados dentro de uma metodologia específica.
E isso tem valor para quem trabalha com planejamento.
São José dos Campos está tentando construir a cidade antes de vender a cidade
Existe uma diferença importante entre marketing urbano e planejamento urbano.
No marketing, uma cidade pode simplesmente divulgar suas qualidades.
No planejamento, é necessário criar políticas, indicadores, regras, infraestrutura e mecanismos de acompanhamento.
São José dos Campos está tentando fazer essa segunda parte.
A cidade possui uma estrutura científica construída ao longo de décadas.
Tem ITA.
Tem DCTA.
Tem INPE.
Tem Embraer.
Tem um cluster aeroespacial.
Tem Parque Tecnológico.
Tem empresas de tecnologia.
Tem conexão internacional.
E agora tenta integrar parte dessa estrutura a políticas urbanas baseadas em dados, sustentabilidade e planejamento.
Essa combinação ajuda a explicar por que a certificação ISO 37125 ganhou tanta relevância.
Ela não apareceu no vazio.
E onde entra o mercado imobiliário nessa história?
Entra justamente no meio de tudo isso.
O mercado imobiliário é uma consequência do desenvolvimento urbano, mas também participa da construção da própria cidade.
Quando uma cidade atrai empresas, trabalhadores, estudantes, pesquisadores e investimentos, aumenta a necessidade de moradia.
Quando melhora a mobilidade, determinados eixos podem ganhar relevância.
Quando surgem novas empresas e centros tecnológicos, novos polos de atividade podem se formar.
Quando a legislação exige estratégias sustentáveis, os projetos precisam se adaptar.
Quando a cidade passa a medir melhor seus indicadores, o planejamento urbano pode se tornar mais orientado por evidências.
Nada disso significa uma fórmula automática de valorização.
Mas significa que o mercado imobiliário precisa acompanhar a transformação da cidade.
A grande vantagem de São José dos Campos talvez seja a continuidade
Existem cidades que anunciam grandes projetos.
Existem cidades que recebem uma grande empresa.
Existem cidades que conseguem uma certificação.
São José dos Campos apresenta algo um pouco diferente: uma sequência histórica.
Primeiro veio a formação científica.
Depois, a estrutura tecnológica.
Em seguida, a indústria aeroespacial.
A Embraer tornou-se uma das maiores expressões dessa trajetória.
Depois vieram novos centros de pesquisa, empresas, Parque Tecnológico e iniciativas de inovação.
Mais recentemente, a cidade passou a incorporar de maneira mais estruturada conceitos de cidade inteligente, sustentabilidade, resiliência e ESG.
É essa continuidade que merece atenção.
O que o mercado imobiliário deve observar daqui para frente?
Para os profissionais do setor, talvez seja mais importante acompanhar os movimentos estruturais da cidade do que simplesmente observar o preço do metro quadrado de um mês para outro.
A expansão e transformação da infraestrutura.
A localização dos novos empregos.
O comportamento da população.
A evolução dos corredores de mobilidade.
A expansão do Parque Tecnológico.
A atividade da cadeia aeroespacial.
Os investimentos da Embraer e de outras empresas.
A legislação urbanística.
As novas exigências de sustentabilidade.
A oferta de novos empreendimentos.
E, naturalmente, os dados efetivos de vendas e transações imobiliárias.
Esse conjunto oferece uma leitura muito mais consistente do mercado do que qualquer indicador isolado.
Análise Editorial Broker News BR
São José dos Campos oferece um exemplo interessante de como uma cidade pode transformar uma vocação econômica histórica em uma estratégia mais ampla de desenvolvimento.
A Embraer é parte fundamental dessa história, mas não é a história inteira.
A empresa está inserida em um ecossistema formado por ciência, engenharia, educação, pesquisa, fornecedores, indústria e tecnologia.
O mesmo vale para a certificação ISO 37125.
Ela é relevante, mas não deve ser transformada em um selo de perfeição urbana.
O que pode ser observado objetivamente é que São José dos Campos construiu uma trajetória de certificações, criou mecanismos de gestão por indicadores e incorporou sustentabilidade ao planejamento urbano e ao ambiente construído.
Para o mercado imobiliário, essa história merece atenção porque mostra algo que muitas vezes é esquecido:
o valor de uma cidade não está apenas no imóvel.
Está também no ecossistema que existe ao redor dele.
Empregos.
Empresas.
Conhecimento.
Mobilidade.
Infraestrutura.
Serviços.
Planejamento.
Tecnologia.
Sustentabilidade.
E capacidade de continuar atraindo pessoas e atividades econômicas.
São José dos Campos ainda terá desafios pela frente e não há evidência suficiente para afirmar que suas certificações, isoladamente, produzirão determinada valorização imobiliária.
Mas existe uma conclusão possível a partir dos dados disponíveis:
a cidade está construindo uma identidade urbana que combina indústria, ciência, tecnologia, planejamento e sustentabilidade — e o mercado imobiliário está inserido diretamente nessa transformação.
Talvez seja justamente por isso que olhar para São José dos Campos apenas como “mais uma cidade do interior paulista” seja insuficiente.
Ela é, há décadas, um dos lugares onde o Brasil aprendeu a transformar conhecimento científico em indústria.
E agora tenta transformar dados e planejamento em uma nova etapa dessa mesma história.
Produção Editorial Broker News BR
Esta matéria é um conteúdo original produzido pela equipe editorial da Broker News BR, elaborado com base em pesquisa, apuração e consulta a fontes oficiais e confiáveis do mercado imobiliário para informar corretores de imóveis, imobiliárias, construtoras, incorporadoras e investidores.
Fontes
Foram consultados, entre outros, dados e informações da Prefeitura de São José dos Campos, IBGE, Embraer e bases relacionadas ao mercado imobiliário.
Consulte fontes oficiais
Prefeitura de São José dos Campos — Certificação ISO 37125
Prefeitura de São José dos Campos — Cadeia Produtiva Aeroespacial
Embraer — Unidade Ozires Silva
Prefeitura — Parque de Inovação Tecnológica
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Crédito Editorial
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