Projetos de apartamentos compactos em Bento Gonçalves e Caxias do Sul mostram como a hospedagem de curta duração começa a influenciar decisões da construção civil, enquanto turismo, tributação e regras condominiais ampliam o debate sobre o setor.
A locação por temporada começa a influenciar decisões de parte do mercado imobiliário da Serra Gaúcha. Em Bento Gonçalves e Caxias do Sul, construtoras já desenvolvem empreendimentos considerando a procura por imóveis destinados a estadias curtas, um modelo que atende turistas, visitantes a trabalho e investidores interessados em explorar economicamente suas unidades. O movimento aproxima duas atividades tradicionalmente relacionadas, mas com dinâmicas próprias: o turismo e a construção civil.
A mudança aparece em exemplos concretos. Em reportagem publicada pelo jornal Pioneiro, do Grupo RBS, em 16 de outubro de 2026, foram apresentados projetos de apartamentos compactos e estruturas compartilhadas voltados à hospedagem temporária nas duas cidades. A reportagem descreveu um empreendimento em Bento Gonçalves com unidades de pequena metragem e outro, em Caxias do Sul, cujos apartamentos foram comercializados ainda na planta. Os casos mostram que o aluguel por temporada deixou de ser apenas uma alternativa para proprietários de imóveis já existentes e passou a ser considerado também na concepção de determinados empreendimentos imobiliários.
Esse movimento merece atenção de corretores, imobiliárias, construtoras, incorporadoras e investidores porque pode modificar a maneira como alguns imóveis são projetados, comercializados e administrados. Unidades menores, áreas de uso compartilhado, sistemas digitais de acesso e soluções para facilitar a operação podem atender às necessidades de hóspedes que permanecem poucos dias em uma cidade. Ao mesmo tempo, o modelo exige planejamento financeiro, gestão profissional e atenção às regras tributárias e condominiais.
É importante, entretanto, estabelecer um limite para a interpretação dos fatos. Os exemplos encontrados confirmam a existência desse segmento e sua influência em projetos específicos, mas não demonstram que toda a Serra Gaúcha esteja passando pela mesma transformação ou que a locação de curta duração seja responsável, isoladamente, pelo crescimento do turismo regional. A dimensão do mercado precisa ser analisada a partir de dados adequados, sem transformar casos empresariais em estatísticas de toda a região.
Bento Gonçalves e Caxias do Sul mostram como o modelo chega aos novos empreendimentos
Em Bento Gonçalves, a reportagem do Pioneiro apresentou um empreendimento projetado para a locação por temporada. Uma das unidades descritas tem 28 metros quadrados, com quarto, cozinha e banheiro, e o edifício oferece academia, lavanderia e rooftop. O acesso à entrada e às áreas compartilhadas pode ser realizado por aplicativo, permitindo uma operação com menor necessidade de contato presencial entre anfitriões e hóspedes.
A proposta combina uma unidade compacta com espaços coletivos que ampliam as comodidades disponíveis. Em vez de reproduzir integralmente a estrutura de um hotel, o empreendimento busca oferecer autonomia aos ocupantes, que podem utilizar o apartamento como base durante a estadia. Esse formato pode interessar a visitantes que valorizam praticidade e independência, mas sua adequação depende do perfil da demanda e das características de cada localização.
Segundo a reportagem, o empreendimento foi o primeiro da construtora na cidade concebido para funcionar com locação por temporada, e o modelo de utilização foi definido pelos próprios condôminos na primeira assembleia. O responsável pela empresa também informou que todas as unidades haviam sido comercializadas quando a matéria foi produzida. Esse resultado demonstra a receptividade observada naquele projeto, mas não permite concluir que todos os imóveis semelhantes terão o mesmo desempenho comercial.
Em Caxias do Sul, a reportagem identificou outro exemplo: um empreendimento de apartamentos do tipo studio, voltado principalmente ao turismo de negócios. De acordo com as informações divulgadas, as 145 unidades foram vendidas em 45 dias, quando o projeto ainda estava na planta. O caso mostra que a proposta de unidades compactas também pode ser explorada em mercados nos quais viagens profissionais e atividades empresariais integram a demanda por hospedagem.
Os dois exemplos revelam que a locação temporária pode influenciar o produto imobiliário antes mesmo do início da operação. A escolha da metragem, a distribuição dos ambientes, a infraestrutura compartilhada e as soluções de acesso passam a fazer parte do planejamento comercial. Para as incorporadoras, compreender o usuário pretendido pode ajudar a definir um produto mais coerente com sua finalidade.
A comercialização das unidades, contudo, é apenas uma etapa do negócio. Depois da entrega, o resultado dependerá da capacidade de atrair hóspedes, administrar reservas, controlar despesas e manter o imóvel em boas condições. Um empreendimento pode ter boa aceitação entre compradores e, ainda assim, apresentar resultados diferentes entre proprietários, conforme a localização, os custos e a qualidade da gestão.
Turismo regional cria oportunidades, mas não garante ocupação
A Serra Gaúcha reúne destinos com características distintas. Gramado e Canela possuem forte associação com o turismo de lazer, eventos e atrações sazonais. Bento Gonçalves tem presença importante do enoturismo, enquanto Caxias do Sul combina atividades econômicas, eventos profissionais e opções de lazer. Essa diversidade cria diferentes possibilidades de hospedagem, mas também impede que a região seja tratada como um mercado homogêneo.
O calendário turístico interfere diretamente na procura por acomodações. Feriados prolongados, eventos, férias escolares e períodos de maior visitação podem alterar a quantidade de pessoas que procuram hospedagem. Em outras épocas, a demanda pode ser mais moderada. Por isso, a análise de um imóvel destinado à locação temporária precisa considerar o comportamento ao longo do ano, e não apenas as datas em que a cidade registra maior movimento.
Em outubro de 2026, a Prefeitura de Gramado divulgou projeções do Observatório do Turismo para o feriado de 12 de outubro. A estimativa era de aproximadamente 110 mil visitantes únicos entre 9 e 12 de outubro, dos quais cerca de 65 mil permaneceriam ao menos uma noite no município. A projeção também indicava mais de 150 mil pernoites no período.
O município informou que as estimativas utilizavam dados de mobilidade da Claro Geodata. A metodologia considera visitantes únicos e pernoites a partir de critérios de presença no território, incluindo pessoas hospedadas em hotéis, pousadas, imóveis alugados por temporada, segundas residências e outras modalidades de acomodação. Esses dados ajudam a dimensionar o movimento turístico geral, mas não identificam, isoladamente, quantas reservas foram realizadas por meio de plataformas digitais.
Essa distinção é fundamental para o mercado imobiliário. O total de visitantes de uma cidade não equivale ao número de hóspedes de imóveis anunciados em plataformas, assim como a quantidade de pernoites não revela automaticamente a taxa de ocupação de cada apartamento. Para avaliar o desempenho específico da locação temporária, seriam necessários dados sobre anúncios ativos, noites efetivamente reservadas, preços praticados, cancelamentos e distribuição das unidades por localização.
A existência de um destino turístico consolidado pode favorecer a procura por acomodações, mas não garante que todos os imóveis se beneficiem na mesma proporção. Localização, acesso às atrações, padrão da unidade, concorrência, avaliação dos hóspedes e qualidade da administração influenciam a capacidade de atrair reservas. Para o investidor, a análise da demanda precisa ser feita em escala compatível com o imóvel e seu público.
O aluguel por temporada movimenta uma cadeia econômica mais ampla
A atividade não se limita à relação entre o proprietário e o hóspede. Dependendo da operação, a locação temporária envolve profissionais de limpeza, lavanderia, manutenção, administração, fotografia, decoração e gestão de reservas. Os visitantes também podem consumir serviços de alimentação, transporte, comércio, entretenimento e atividades turísticas. Dessa forma, parte dos gastos associados à hospedagem pode circular por diferentes segmentos da economia local.
Um estudo da FGV Projetos, divulgado em 21 de setembro de 2026, estimou que a atividade de aluguel por temporada intermediada pelo Airbnb movimentou R$ 113,2 bilhões na economia brasileira em 2025. O levantamento atribuiu à atividade uma contribuição de R$ 62,8 bilhões para o Produto Interno Bruto (PIB), além de R$ 31,7 bilhões em renda e R$ 9 bilhões em tributos diretos. O estudo também estimou efeitos relacionados à sustentação de 703,9 mil postos de trabalho.
A pesquisa utilizou uma matriz de insumo-produto para estimar impactos diretos, indiretos e induzidos em diferentes setores. Entretanto, é importante registrar que o levantamento foi elaborado pela FGV Projetos a pedido do Airbnb. Essa informação integra o contexto de produção dos dados e deve ser considerada na leitura dos resultados.
Os valores apresentados são nacionais e não podem ser atribuídos diretamente à Serra Gaúcha. Também não representam exclusivamente a receita dos proprietários de imóveis: o estudo considera efeitos econômicos mais amplos associados à atividade. Por isso, seria incorreto utilizar esses números para afirmar quanto o aluguel por temporada movimenta em Gramado, Canela, Bento Gonçalves ou Caxias do Sul sem uma pesquisa regional específica.
Ainda assim, o estudo oferece uma referência sobre a dimensão econômica que a hospedagem temporária pode alcançar em escala brasileira. Para destinos turísticos, a presença de visitantes pode beneficiar negócios que vão além das acomodações. A extensão desse impacto em cada município, porém, depende do perfil dos visitantes, do tempo de permanência, do padrão de consumo e da parcela dos gastos que permanece na economia local.
Para construtoras e incorporadoras, esse contexto ajuda a compreender por que alguns projetos começam a considerar o público interessado em estadias curtas. Para imobiliárias e administradores, reforça a necessidade de entender o funcionamento da operação, que envolve tanto a comercialização do imóvel quanto a prestação de serviços e a manutenção de padrões adequados de atendimento.
Canela atualizou regras tributárias para hospedagens intermediadas por plataformas
O avanço das hospedagens digitais também exige atenção à tributação. Em janeiro de 2026, a Prefeitura de Canela divulgou informações sobre a Lei Complementar municipal nº 133, sancionada em 23 de dezembro de 2025, que atualizou o sistema tributário do município e disciplinou aspectos do recolhimento do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN) relacionados às hospedagens intermediadas por plataformas eletrônicas, como Airbnb e Booking.
De acordo com a administração municipal, a legislação atribuiu às plataformas intermediadoras a responsabilidade pelo recolhimento do imposto, por meio de retenção e posterior repasse ao município, nas condições estabelecidas pela norma. A prefeitura informou que a mudança não representava a criação de um novo tributo nem o aumento da alíquota, mas uma alteração na organização da arrecadação e na definição da responsabilidade pelo recolhimento.
A legislação entrou em vigor, conforme a informação municipal, em 23 de março de 2026, após o prazo de 90 dias contado de sua publicação. A prefeitura apresentou a medida como parte de uma atualização destinada a organizar a arrecadação e estabelecer maior clareza sobre as obrigações aplicáveis às hospedagens intermediadas digitalmente.
O caso demonstra que a locação temporária também está no radar da administração pública. À medida que novas formas de hospedagem passam a integrar a oferta turística, surgem questões sobre enquadramento tributário, obrigações acessórias e tratamento das diferentes modalidades de serviço. Para os municípios, a organização dessas regras é relevante para a fiscalização e a arrecadação. Para os operadores, conhecer a legislação aplicável faz parte do planejamento da atividade.
É necessário, porém, respeitar o alcance territorial da norma. A regra divulgada por Canela não pode ser automaticamente aplicada a Gramado, Bento Gonçalves, Caxias do Sul ou a outros municípios da Serra Gaúcha. Cada localidade deve ser analisada conforme sua própria legislação e as normas nacionais pertinentes.
O ponto central para proprietários e investidores é que a receita obtida com hospedagem não deve ser avaliada sem considerar os custos e as obrigações aplicáveis. O planejamento precisa incluir a verificação das regras municipais, da natureza da operação e das responsabilidades tributárias, evitando que o investimento seja estruturado apenas com base no preço das diárias.
A matéria continua após a publicidade…
Condomínios e segurança jurídica entram no centro do debate
A locação de curta duração em edifícios residenciais pode gerar dúvidas sobre o uso das unidades, o controle de acesso e a convivência entre hóspedes e moradores permanentes. A entrada e a saída frequentes de visitantes, a utilização de áreas comuns e a necessidade de organizar procedimentos de segurança podem exigir regras claras e compatíveis com as características do empreendimento.
A questão ganhou destaque nacional em setembro de 2026, quando o Superior Tribunal de Justiça (STJ) afetou ao rito dos recursos repetitivos a controvérsia sobre a possibilidade de a destinação exclusivamente residencial prevista na convenção condominial impedir a locação de unidades por curta temporada em plataformas digitais, mesmo sem proibição expressa. O assunto passou a tramitar como Tema 1.443, e o tribunal determinou a suspensão nacional dos processos abrangidos pela controvérsia.
A discussão é importante porque envolve a interpretação das regras de destinação do condomínio e os limites para a utilização das unidades. O tribunal informou que a fixação de uma tese sob o rito dos repetitivos poderá contribuir para maior uniformidade e segurança jurídica na solução de processos semelhantes. Até que a controvérsia seja definitivamente julgada, porém, não se deve apresentar o Tema 1.443 como uma nova decisão final que resolva todos os casos.
O tema exige atenção de incorporadoras, compradores, síndicos, administradores e investidores. A destinação do empreendimento, a convenção condominial e as regras de utilização precisam ser consideradas antes de se presumir que qualquer unidade poderá operar livremente com hospedagem de curta duração. A análise depende da documentação e das normas aplicáveis ao caso concreto.
Para as incorporadoras, essa questão reforça a importância de definir com clareza a proposta de uso do empreendimento e suas regras de funcionamento. Para os compradores, é essencial verificar se a finalidade pretendida para o imóvel é compatível com a convenção e com as condições estabelecidas. Para a administração condominial, regras transparentes podem ajudar a organizar o acesso e a convivência entre diferentes usuários.
A locação por temporada não deve ser tratada como uma atividade automaticamente proibida ou permitida em todos os edifícios. A solução depende do contexto jurídico e das características de cada condomínio. Por isso, a análise jurídica prévia é parte relevante do planejamento do investimento.
Investir em imóveis para curta duração exige mais do que estimar diárias
A possibilidade de obter receita com hospedagem pode tornar o modelo atraente para determinados investidores, mas a comparação com a locação residencial convencional precisa considerar diferenças operacionais. Na locação tradicional, o proprietário pode ter um contrato de maior duração, enquanto a modalidade temporária tende a envolver maior rotatividade, reservas frequentes e necessidade de serviços entre estadias.
O valor anunciado por noite não corresponde ao lucro líquido. A operação pode envolver condomínio, tributos, energia, água, internet, manutenção, limpeza, lavanderia, reposição de itens, taxas de plataforma, administração e períodos sem ocupação. O investidor também precisa considerar o preço de aquisição, a eventual necessidade de mobiliário e o capital necessário para manter a unidade em condições adequadas de uso.
A sazonalidade torna essa análise ainda mais importante. Um imóvel pode apresentar boa procura durante feriados e eventos, mas enfrentar períodos de menor movimento. A receita anual depende da quantidade de noites efetivamente reservadas, do preço médio praticado e das despesas necessárias para manter a operação. Projeções baseadas somente em períodos de alta demanda podem criar expectativas que não se confirmam ao longo do ano.
Não existe uma taxa de ocupação universal que garanta rentabilidade para todos os imóveis da Serra Gaúcha. Uma unidade próxima de atrações turísticas pode ter comportamento diferente de outra voltada a visitantes de negócios. O padrão construtivo, a concorrência, a localização e a qualidade da administração também influenciam o resultado.
Por isso, a decisão de investir deve partir de informações verificáveis sobre a região e de cenários que considerem períodos de menor procura. A locação temporária pode ser adequada a determinados perfis de imóvel e de investidor, mas não deve ser apresentada como fonte de renda garantida. O planejamento responsável reconhece tanto as oportunidades quanto os riscos.
O que muda para corretores, imobiliárias e incorporadoras
A presença de empreendimentos concebidos para hospedagem temporária amplia o campo de análise dos profissionais imobiliários. Além das características físicas da unidade e de seu preço, torna-se necessário compreender o público que o empreendimento pretende atender, as condições de operação e a compatibilidade entre o uso desejado e as regras aplicáveis.
Para corretores e imobiliárias, isso significa avaliar com cuidado as expectativas de quem compra com intenção de obter renda por meio de diárias. Informações sobre demanda, ocupação e retorno devem ser sustentadas por dados identificáveis e não apenas por projeções comerciais. O profissional precisa distinguir resultados já observados de estimativas e esclarecer quais despesas e riscos podem afetar a operação.
Para incorporadoras, o desafio começa no planejamento. Projetar unidades compactas pode ser coerente com determinados perfis de hóspedes, mas exige soluções adequadas de circulação, armazenamento, manutenção, segurança e uso das áreas comuns. A proposta comercial precisa ser compatível com a realidade do mercado e com a documentação do empreendimento.
Para administradores de imóveis, a operação exige processos bem definidos para reservas, limpeza, manutenção, comunicação com hóspedes e atendimento a ocorrências. A qualidade da gestão influencia a experiência dos usuários e pode afetar a competitividade da unidade. A profissionalização, nesse contexto, não é apenas um diferencial comercial: é parte do funcionamento do negócio.
O mercado também precisa evitar que o interesse pela locação temporária leve a uma generalização sobre todos os imóveis compactos. Studios e apartamentos menores podem atender diferentes finalidades, incluindo moradia permanente, estadias profissionais e hospedagem turística. A viabilidade de cada produto depende da localização, da demanda e das condições de uso.
Análise Editorial Broker News
As evidências disponíveis mostram que a locação por temporada já influencia projetos imobiliários específicos na Serra Gaúcha. Os exemplos de Bento Gonçalves e Caxias do Sul documentam empreendimentos que consideram a hospedagem de curta duração desde sua concepção. A atividade também aparece no debate tributário municipal, como demonstra a atualização da legislação de Canela, e no debate jurídico nacional sobre a utilização de unidades em condomínios residenciais.
Esses elementos tornam a pauta relevante para a construção civil e o mercado imobiliário, mas não autorizam afirmar que toda a região esteja vivendo uma transformação uniforme ou que a locação temporária seja a causa isolada do crescimento turístico. Os números de visitantes de Gramado representam o movimento turístico geral, enquanto o estudo da FGV Projetos apresenta estimativas nacionais relacionadas à atividade intermediada pelo Airbnb. Nenhuma dessas fontes, isoladamente, quantifica o mercado de locação por temporada em toda a Serra Gaúcha.
A oportunidade está em desenvolver produtos adequados à demanda, administrar imóveis de maneira profissional e avaliar os investimentos com base em custos e informações verificáveis. Os desafios incluem sazonalidade, tributação, regras condominiais, convivência entre usuários e a necessidade de não confundir preço anunciado com rentabilidade efetiva.
A Serra Gaúcha reúne municípios com vocações turísticas e econômicas distintas. A locação por temporada passou a integrar a estratégia de alguns empreendimentos e merece acompanhamento, mas seu alcance regional precisa ser medido com dados específicos. Para profissionais e investidores, a melhor resposta não é tratar a modalidade como uma promessa de ganhos, nem ignorar seu potencial, mas compreender as condições em que ela pode funcionar de forma sustentável e juridicamente adequada.
Produção Editorial Broker News BR
Esta matéria é um conteúdo original produzido pela equipe editorial da Broker News BR, elaborado com base em pesquisa, apuração e consulta a fontes oficiais e confiáveis do mercado imobiliário para informar corretores de imóveis, imobiliárias, construtoras, incorporadoras e investidores.
Fontes
- Pioneiro/Grupo RBS — reportagem sobre imóveis para aluguel por temporada e novos empreendimentos na Serra Gaúcha, publicada em 16 de outubro de 2026.
- Prefeitura Municipal de Gramado — projeções de visitantes e pernoites para o feriado de outubro de 2026, elaboradas pelo Observatório do Turismo.
- Prefeitura Municipal de Canela — atualização do sistema tributário municipal e hospedagens intermediadas por plataformas digitais.
- Superior Tribunal de Justiça (STJ) — afetação do Tema Repetitivo 1.443 sobre locação de curta temporada em condomínios.
- Fundação Getulio Vargas (FGV Projetos) — estudo sobre os impactos econômicos nacionais do aluguel por temporada intermediado pelo Airbnb, divulgado em setembro de 2026.
- Presidência da República — Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato.
Consulte fontes oficiais e documentos de referência
- Pioneiro/Grupo RBS — https://gauchazh.clicrbs.com.br/pioneiro/economia/noticia/2026/10/imoveis-para-aluguel-por-temporada-movimentam-mercado-imobiliario-na-serra-gaucha-cmv9ykmhz01m3014lpot71d2u.html
- Prefeitura de Gramado — https://www.gramado.rs.gov.br/cidadao/noticia/feriado-prolongado-e-ruas-ja-decoradas-para-o-natal-luz-devem-movimentar-o-turismo-em-gramado
- Prefeitura de Canela — https://canela.rs.gov.br/sitenovo/municipio-de-canela-aprova-atualizacao-do-sistema-tributario-com-foco-em-modernizacao-e-justica-fiscal/
- STJ — Tema 1.443: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?cod_tema_final=1443&cod_tema_inicial=1443&novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T
- STJ — notícia sobre a afetação do Tema 1.443: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/17092026-Airbnb-afetacao-de-repetitivo-sobre-locacao-de-curta-temporada-em-condominios-suspende-processos-em-todo-o-pais.aspx
- FGV — estudo sobre o aluguel por temporada em 2025: https://portal.fgv.br/noticias/aluguel-por-temporada-movimentou-r-1132-bilhoes-na-economia-brasileira-em-2025-aponta
- Lei do Inquilinato — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
Continue navegando na Broker News BR
Acompanhe outras análises sobre locação, investimentos, construção civil e tendências regionais na categoria Mercado Imobiliário da Broker News BR.
Crédito Editorial
A Broker News BR investe em pesquisa, apuração e organização de informações para produzir conteúdo confiável para o mercado imobiliário. Se esta matéria contribuir para seu trabalho jornalístico, acadêmico ou editorial, considere citar a Broker News BR como uma das fontes consultadas.
Verificação e atualização dos dados
Data da última verificação editorial: 20 de outubro de 2026.
Períodos de referência: reportagem sobre empreendimentos de locação por temporada publicada em 16 de outubro de 2026; projeções de turismo de Gramado para o feriado de 9 a 12 de outubro de 2026; estudo da FGV Projetos sobre os impactos econômicos nacionais da atividade em 2025, divulgado em 21 de setembro de 2026; legislação tributária de Canela sancionada em dezembro de 2025 e vigente a partir de março de 2026; situação do Tema Repetitivo 1.443 do STJ conforme informações divulgadas em setembro de 2026.
A data de verificação indica quando as fontes foram consultadas. Ela não significa que todos os indicadores tenham sido coletados ou divulgados nessa mesma data.
