Escassez de grandes áreas, valorização da localização e força dos apartamentos de menor metragem estimulam novos modelos de incorporação na capital paulista
O mercado imobiliário de São Paulo está colocando uma nova pergunta na mesa de incorporadoras e construtoras: é preciso encontrar um terreno grande para desenvolver um bom empreendimento ou uma área menor, bem localizada e com potencial construtivo adequado pode ser suficiente?
A resposta começa a aparecer em diferentes movimentos do mercado paulistano. Enquanto grandes terrenos se tornam cada vez mais difíceis de encontrar em regiões consolidadas, os apartamentos compactos ganharam participação expressiva nos lançamentos e nas vendas. Paralelamente, algumas incorporadoras passaram a desenvolver empreendimentos em áreas menores, apostando em projetos mais eficientes e em localizações capazes de agregar valor ao produto.
Não se trata de afirmar que todas as construtoras de São Paulo estejam abandonando terrenos grandes. Os dados disponíveis não sustentam essa conclusão. O que existe é algo mais específico e, do ponto de vista imobiliário, bastante interessante: terrenos compactos passaram a ser considerados por algumas empresas como uma alternativa de negócio em determinadas regiões da capital.
A combinação entre preço da terra, escassez de áreas, legislação urbanística, demanda por apartamentos menores e necessidade de manter o preço final do imóvel dentro da capacidade de pagamento do comprador ajuda a explicar por que esse modelo vem ganhando atenção.
O primeiro sinal está no próprio comportamento das incorporadoras
A disposição do setor para continuar comprando terrenos não é apenas uma percepção de mercado.
O Indicador de Confiança do Setor Imobiliário Residencial, produzido pela ABRAINC em parceria com a Deloitte, mostrou no quarto trimestre de 2025 que 94% dos executivos que atuavam no Minha Casa, Minha Vida pretendiam adquirir terrenos nos 12 meses seguintes. No mercado de médio e alto padrão, o percentual chegou a 62%.
O levantamento ouviu executivos C-level de 44 construtoras e incorporadoras.
Esse dado é nacional e não mede o tamanho dos terrenos pretendidos. Portanto, não pode ser usado isoladamente para afirmar que o setor está procurando lotes menores.
Mas ele ajuda a explicar o ambiente em que a discussão acontece: há empresas se preparando para novos ciclos de lançamentos e procurando áreas para desenvolver seus próximos projetos.
Em São Paulo, essa busca encontra uma característica particular: terrenos bem localizados são disputados e, em muitos bairros, grandes áreas disponíveis são cada vez mais difíceis de encontrar.
São Paulo tem um problema: encontrar terra onde existe demanda
A terra urbana não é um insumo qualquer da incorporação.
Uma construtora pode comprar material de construção em diferentes fornecedores e transportar boa parte dos insumos para o canteiro. O terreno, entretanto, não pode ser deslocado.
Sua localização é definitiva.
É justamente por isso que uma área relativamente pequena, mas situada perto de metrô, corredores de ônibus, comércio, serviços, empregos ou bairros de alta demanda, pode apresentar uma lógica econômica completamente diferente de um terreno muito maior localizado em uma região com menor capacidade de absorção.
Um estudo divulgado pela ABRAINC em maio de 2026, desenvolvido pela Incorporadora REV3 em parceria com a Idea BR Decisões Inteligentes, analisou lançamentos do mercado paulistano entre 2023 e 2025 e encontrou relação entre proximidade do metrô e desempenho comercial de empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida.
O levantamento também apontou uma consolidação dos imóveis compactos em São Paulo, com unidades entre 22 m² e 47 m², associada à importância da mobilidade e à redução do tamanho médio das famílias.
Esse dado é especialmente importante para a discussão sobre terrenos.
Quando o produto imobiliário é menor e a localização possui demanda, a incorporadora pode conseguir trabalhar com uma área de terreno que seria insuficiente para um empreendimento convencional de apartamentos maiores.
Os compactos mudaram a conta do terreno
O comportamento dos lançamentos em São Paulo ajuda a entender por que isso acontece.
Em maio de 2026, segundo a Pesquisa Secovi-SP do Mercado Imobiliário, foram lançadas 13.130 unidades residenciais novas na capital e vendidas 9.993. No acumulado de 12 meses até maio, os lançamentos chegaram a 144,7 mil unidades.
Mas o dado mais interessante para esta matéria está na metragem.
Os imóveis entre 30 m² e 45 m² responderam por 52% dos lançamentos de maio, com 6.767 unidades. Nas vendas, a participação chegou a 64%, com 6.349 unidades. Essa faixa também apresentou o maior VSO entre as metragens analisadas, de 12,3%.
E o fenômeno continuou nos meses seguintes.
Dados referentes a julho de 2026 mostram que os imóveis de até 34 m² já representavam quase 80% dos lançamentos na cidade de São Paulo, segundo levantamento do Secovi-SP divulgado pelo Estadão. Naquele mês, os apartamentos de até 34 m² responderam por 64,9% das vendas; considerando imóveis de até 39 m², a participação chegou a 82,1%.
Isso não significa que o paulistano tenha simplesmente passado a preferir morar em imóveis pequenos.
Existe uma equação econômica por trás disso.
Com o preço da terra elevado, custo de construção relevante e necessidade de manter o valor final do imóvel dentro da capacidade financeira do consumidor, reduzir a metragem pode ser uma maneira de preservar localização e tornar o produto comercialmente viável.
O terreno compacto pode ser uma resposta à escassez
É justamente nesse ponto que a estratégia dos terrenos menores começa a fazer sentido.
A ADEMI relata que incorporadoras e construtoras de São Paulo vêm enfrentando escassez de áreas para grandes empreendimentos em bairros valorizados. A entidade cita projetos desenvolvidos em terrenos de aproximadamente 300 m², 600 m², 650 m² e pouco mais de 700 m².
Em alguns desses casos, a estratégia foi desenvolver edifícios menores, com poucas unidades, explorando arquitetura, localização e diferenciação do produto.
O caso é interessante porque mostra que o terreno compacto não está necessariamente associado ao mercado econômico.
Ele também pode aparecer no alto padrão.
Em determinadas regiões de São Paulo, o valor da localização pode ser tão elevado que a incorporadora consegue trabalhar com poucos apartamentos e ainda assim estruturar um empreendimento de alto valor agregado.
A lógica muda completamente.
Não é mais necessariamente “quanto mais unidades, melhor”.
Pode ser “qual produto consegue extrair mais valor daquela localização?”
Pequeno no terreno não significa pequeno no negócio
Essa é uma diferença que merece ser compreendida.
Um terreno de 600 m² pode parecer insignificante diante de uma área de milhares de metros quadrados destinada a um grande condomínio.
Mas, se estiver localizado em uma região com alto valor do metro quadrado, boa infraestrutura e demanda por determinado produto, pode representar uma oportunidade interessante.
O número de unidades pode ser menor.
O empreendimento pode ter uma escala muito mais enxuta.
Mas o valor de cada unidade pode compensar a redução da quantidade.
É uma lógica que aparece especialmente em bairros consolidados da capital.
A própria experiência relatada pela ADEMI mostra projetos em terrenos compactos nos Jardins, Itaim e outras áreas valorizadas, nos quais a arquitetura e a eficiência do projeto passaram a desempenhar papel central na viabilidade.
Não existe terreno compacto que possa ser analisado apenas pelo tamanho.
Na cidade de São Paulo, os parâmetros urbanísticos variam de acordo com a zona e estabelecem regras relacionadas a área e frente do lote, coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, recuos, altura, permeabilidade, entre outros fatores.
A legislação de São Paulo também importa — e muito
A legislação municipal estabelece, como regra geral, área mínima de lote de 125 m² e frente mínima de 5 metros, mas ressalva que esses parâmetros podem ser maiores conforme a zona. A própria legislação determina que os valores dos parâmetros de parcelamento sejam definidos de acordo com a zona e o tamanho do lote ou gleba.
Isso significa que dois terrenos com exatamente a mesma metragem podem ter potenciais construtivos muito diferentes.
Um lote pode permitir um projeto interessante.
Outro, situado em uma zona diferente ou submetido a outras restrições, pode apresentar uma conta completamente diferente.
Para o incorporador, portanto, a metragem é apenas o começo da análise.
O verdadeiro ativo pode ser o potencial construtivo
É por isso que o mercado profissional não deveria perguntar apenas quanto custa o metro quadrado de um terreno.
A pergunta mais importante é:
quanto de produto imobiliário pode ser construído legalmente naquela área e qual será a capacidade de comercialização desse produto?
Essa mudança de perspectiva é fundamental.
Imagine dois terrenos pelo mesmo preço.
Um deles é maior, mas permite um produto pouco aderente à demanda daquela região.
O outro é menor, mas permite desenvolver apartamentos compactos em uma localização com forte procura.
O segundo pode ser economicamente mais interessante.
Não porque tenha mais terra.
Mas porque pode produzir mais valor imobiliário por metro quadrado de terreno.
A proximidade do transporte ajuda a explicar o fenômeno
Em São Paulo, localização e mobilidade possuem um peso especial.
O estudo da REV3/Idea BR divulgado pela ABRAINC encontrou justamente uma relação entre proximidade das estações de metrô e desempenho comercial de empreendimentos MCMV.
Segundo a pesquisa, a concentração de empreendimentos de alto desempenho foi significativamente maior nos raios próximos aos eixos de transporte.
Isso ajuda a explicar por que uma incorporadora pode se interessar por um terreno menor localizado perto de uma estação em vez de buscar uma área maior em uma região periférica.
O consumidor que compra um apartamento compacto muitas vezes está comprando também acesso.
A possibilidade de chegar ao trabalho, estudar, utilizar transporte público e ter serviços próximos pode fazer parte da decisão tanto quanto a própria planta do apartamento.
E essa característica cria uma oportunidade para a incorporação em terrenos menores situados em áreas consolidadas.
A matéria continua após a publicidade…
A cidade já possui uma legislação que olha para os lotes pequenos
Outro aspecto interessante é que a própria Lei de Zoneamento de São Paulo menciona entre seus objetivos a simplificação das regras de parcelamento, uso e ocupação do solo, especialmente nos lotes pequenos, buscando facilitar a regularidade nos processos de produção e transformação do espaço urbano.
Isso não significa que a legislação esteja criando uma autorização geral para construir em qualquer lote pequeno.
Muito menos que qualquer terreno compacto seja automaticamente viável.
Significa que os lotes pequenos fazem parte da realidade urbanística considerada pela legislação municipal.
E isso reforça a necessidade de o incorporador analisar cada endereço individualmente.
O desafio está em encaixar tudo
Terrenos pequenos podem aumentar a complexidade do projeto.
Garagem, circulação de veículos, acessibilidade, áreas técnicas, escadas, elevadores, instalações, áreas comuns, recuos e demais exigências precisam caber dentro de uma área limitada.
Quanto menor o terreno, menor tende a ser a margem para erros de projeto.
É por isso que a arquitetura ganha importância.
O projeto precisa fazer com que cada espaço tenha uma função clara e que o empreendimento entregue ao comprador a percepção de que os metros quadrados foram bem utilizados.
No mercado compacto, essa eficiência pode ser decisiva.
Não basta reduzir a planta.
É preciso fazer o apartamento funcionar.
Existe espaço também para incorporadoras menores
Esse movimento pode ter uma consequência interessante para o próprio ambiente competitivo de São Paulo.
Grandes incorporadoras tradicionalmente trabalham com projetos capazes de gerar centenas de unidades.
Mas um modelo baseado em terrenos menores pode abrir espaço para empresas especializadas em empreendimentos de menor escala.
A ADEMI relata justamente experiências de incorporadoras boutique que passaram a atuar nesse segmento, em regiões onde grandes empresas nem sempre encontram escala ou interesse suficiente para entrar.
É uma estratégia diferente.
Em vez de comprar uma grande área, lançar centenas de apartamentos e trabalhar com escala, a empresa pode comprar uma área menor, desenvolver poucas unidades e buscar maior valor agregado.
O risco, naturalmente, também é diferente.
Uma empresa que constrói poucas unidades precisa ser ainda mais precisa na aquisição da terra e no desenvolvimento do produto.
E o proprietário do terreno?
Para o proprietário, a mudança pode ser relevante.
Durante muito tempo, um terreno pequeno poderia ser considerado pouco interessante para uma incorporadora tradicional.
Hoje, dependendo da região de São Paulo, o mesmo terreno pode entrar no radar de empresas especializadas em produtos compactos, boutique ou de alta eficiência.
Isso não significa que o proprietário deva simplesmente aumentar o preço porque “as construtoras estão procurando terrenos pequenos”.
A negociação continua dependendo da viabilidade.
Uma incorporadora não compra simplesmente metros quadrados.
Ela compra a possibilidade de desenvolver um negócio.
Se o terreno permitir poucas unidades, tiver restrições urbanísticas ou exigir custos elevados para implantação, isso será descontado na análise.
Por outro lado, uma área muito bem localizada e com bom potencial construtivo pode despertar interesse justamente porque é difícil encontrar terrenos semelhantes.
O movimento também exige cuidado
Existe um ponto que não pode ficar de fora da discussão.
Terreno compacto não pode ser sinônimo de projeto improvisado.
A recente discussão sobre edificações irregulares em terrenos pequenos na cidade de São Paulo mostra o outro lado desse processo: a pressão por produzir mais moradias em áreas menores precisa respeitar legislação, segurança e qualidade construtiva. A Folha noticiou recentemente o avanço de edifícios irregulares na capital e relacionou parte desses casos à ocupação integral de terrenos pequenos sem observância das regras urbanísticas. Folha de S.Paulo
É importante separar completamente os dois fenômenos.
Uma coisa é uma incorporadora desenvolver legalmente um empreendimento compacto, com projeto aprovado, engenharia adequada e observância das normas.
Outra é tentar maximizar o aproveitamento de um terreno ignorando parâmetros urbanísticos e requisitos de segurança.
O primeiro pode representar inovação imobiliária.
O segundo representa risco.
Não é uma corrida por qualquer terreno pequeno
Esse talvez seja o principal ponto da reportagem.
Os dados disponíveis não mostram que São Paulo esteja vivendo uma corrida indiscriminada por terrenos compactos.
O que eles mostram é uma combinação muito mais específica.
De um lado, incorporadoras demonstram intenção de continuar adquirindo terrenos.
De outro, apartamentos compactos apresentam forte participação nos lançamentos e nas vendas da capital.
E, paralelamente, existem empresas desenvolvendo empreendimentos em áreas menores diante da escassez de grandes terrenos em bairros valorizados.
Quando esses três movimentos se encontram, surge uma possibilidade real de mercado.
O terreno compacto pode deixar de ser visto apenas como uma limitação e passar a ser analisado como uma oportunidade — desde que localização, legislação, produto e conta financeira estejam alinhados.
O que pode acontecer daqui para frente
Se os apartamentos compactos continuarem representando parcela relevante dos lançamentos e das vendas em São Paulo, é razoável esperar que incorporadoras continuem procurando maneiras de viabilizar esses produtos em localizações onde a terra é escassa.
Isso não significa que os grandes terrenos perderão importância.
Grandes empreendimentos continuam sendo fundamentais para determinados segmentos e regiões.
Mas pode crescer a diversidade de estratégias de aquisição.
Em vez de procurar somente grandes áreas, algumas empresas podem ampliar a prospecção para terrenos menores, lotes vizinhos, imóveis subutilizados e áreas com características específicas que permitam projetos de menor escala.
A tecnologia também pode ajudar nessa busca.
Sistemas de geoprocessamento, mapas de zoneamento, análise de mercado e ferramentas de estudo de localização permitem que incorporadoras avaliem um número muito maior de terrenos antes de enviar uma equipe para uma negociação.
A Prefeitura de São Paulo, por exemplo, vem ampliando o uso de geoprocessamento e do GeoSampa para organizar informações sobre localização, área construída e uso dos imóveis da cidade.
A combinação entre dados urbanos e análise imobiliária tende a tornar a prospecção de terrenos cada vez mais sofisticada.
Para o mercado imobiliário de São Paulo, a palavra é eficiência
O que está acontecendo com os terrenos compactos é, no fundo, parte de uma transformação maior.
São Paulo continua sendo uma cidade onde localização custa caro.
Ao mesmo tempo, o comprador enfrenta restrições de renda e financiamento e demonstra forte presença em produtos de menor metragem.
A incorporadora precisa encontrar o ponto de equilíbrio entre esses fatores.
O terreno menor pode ajudar nessa equação quando permite que o empreendimento permaneça em uma região desejada sem carregar o custo de uma grande área.
Mas não existe fórmula pronta.
Cada terreno precisa passar por uma análise própria.
O que funciona no Itaim pode não funcionar na Zona Leste. O que funciona próximo ao metrô pode não funcionar em uma área sem infraestrutura de transporte. Um projeto de 20 unidades pode ser excelente para uma incorporadora boutique e inadequado para uma empresa cuja estrutura dependa de escala.
Por isso, a discussão mais importante talvez não seja se “terrenos compactos são o futuro”.
É outra:
São Paulo está criando condições para que terrenos menores, quando bem localizados e tecnicamente viáveis, sejam transformados em produtos imobiliários cada vez mais eficientes?
Os dados e os exemplos encontrados na apuração indicam que sim, existe esse movimento.
Mas ele ainda é seletivo.
Análise Editorial Broker News BR
A Broker News BR considera que existe fundamento para tratar os terrenos compactos como uma oportunidade emergente para determinadas incorporadoras de São Paulo, mas não como uma tendência generalizada de substituição dos grandes terrenos.
A evidência mais forte está na combinação entre a demanda por terrenos declarada pelas incorporadoras, a predominância dos apartamentos compactos nos lançamentos e vendas da capital e os casos concretos de empreendimentos desenvolvidos em áreas menores.
O ponto central é que a escassez de grandes terrenos pode estar obrigando parte do mercado a pensar de maneira diferente.
Em uma cidade onde a localização possui enorme peso no preço do imóvel, esperar sempre pelo grande terreno pode significar perder oportunidades.
A alternativa é procurar eficiência.
Eficiência no terreno.
Eficiência na arquitetura.
Eficiência na escolha do produto.
E, principalmente, eficiência na análise financeira.
O terreno compacto não é necessariamente melhor.
Ele simplesmente pode ser mais adequado a determinados modelos de incorporação.
E São Paulo parece estar oferecendo um ambiente particularmente favorável para que esse modelo continue sendo testado.
Produção Editorial Broker News BR
Esta matéria é um conteúdo original produzido pela equipe editorial da Broker News BR, elaborado com base em pesquisa, apuração e consulta a fontes oficiais e confiáveis do mercado imobiliário para informar corretores de imóveis, imobiliárias, construtoras, incorporadoras e investidores.
Fontes
Secovi-SP — Pesquisa Mensal do Mercado Imobiliário de São Paulo.
ABRAINC/Deloitte — Indicador de Confiança do Setor Imobiliário Residencial.
ABRAINC / REV3 / Idea BR — Estudo sobre localização, metrô e desempenho de empreendimentos MCMV em São Paulo.
Prefeitura de São Paulo — Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo.
Prefeitura de São Paulo / SMUL — Informações sobre geoprocessamento e organização cadastral do território paulistano.
ADEMI-RJ — Levantamento sobre empreendimentos em terrenos compactos em bairros valorizados de São Paulo.
ABECIP / Estadão — Dados de julho de 2026 sobre a participação dos apartamentos compactos nos lançamentos e vendas paulistanos.
Consulte fontes oficiais
Secovi-SP — Pesquisa Mensal do Mercado Imobiliário
ABRAINC — Indicadores do mercado imobiliário
ABRAINC — Estudo sobre metrô e desempenho dos empreendimentos
Prefeitura de São Paulo — Legislação de Zoneamento
Continue navegando na Broker News BR
Continue acompanhando na Broker News BR as principais notícias, análises e movimentos que estão transformando o mercado imobiliário de São Paulo, incluindo lançamentos, incorporação, terrenos, crédito, legislação e comportamento do consumidor.
Crédito Editorial
A Broker News BR investe em pesquisa, apuração e organização de informações para produzir conteúdo confiável para o mercado imobiliário. Se esta matéria contribuir para seu trabalho jornalístico, acadêmico ou editorial, considere citar a Broker News BR como uma das fontes consultadas.
