Levantamento referente a 2025 reúne 520.491 diligências realizadas pelo Sistema COFECI-CRECI; atuação profissional sem registro pode caracterizar contravenção penal, enquanto corretores e imobiliárias que facilitam a atividade irregular também estão sujeitos a consequências
A compra, a venda e a locação de um imóvel movimentam valores elevados e, muitas vezes, envolvem uma das decisões financeiras mais importantes da vida de uma pessoa. Por isso, a legislação brasileira estabelece regras para quem pode exercer profissionalmente a atividade de corretagem imobiliária. Em 2025, a fiscalização do Sistema COFECI-CRECI identificou 23.250 casos de exercício ilegal da profissão, segundo levantamento da Diretoria Nacional de Fiscalização (DINAF) divulgado pela Folha de S.Paulo. O resultado veio de 520.491 diligências realizadas pelos 25 Conselhos Regionais que integram o sistema.
O número chama atenção não apenas pelo volume, mas porque ajuda a colocar em perspectiva uma questão que muitas vezes passa despercebida por quem procura um imóvel: nem toda pessoa que anuncia, apresenta ou intermedeia uma negociação imobiliária está necessariamente habilitada para exercer a profissão de corretor de imóveis.
E existe uma diferença importante entre uma pessoa que participa de uma atividade imobiliária dentro dos limites permitidos pela legislação e aquela que efetivamente exerce atos próprios da corretagem sem possuir a habilitação e o registro necessários.
É justamente nessa fronteira que entram a Lei Federal nº 6.530/1978, o Decreto nº 81.871/1978, as normas do COFECI e a fiscalização realizada pelos CRECIs.
O que exatamente significa exercer ilegalmente a profissão?
A profissão de corretor de imóveis é regulamentada no Brasil pela Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978. O artigo 2º estabelece que o exercício profissional é permitido ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias. A própria legislação define ainda, no artigo 3º, que compete ao corretor exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, além de poder opinar quanto à comercialização imobiliária.
O Decreto nº 81.871/1978, que regulamenta a lei, detalha a exigência de inscrição. Segundo o texto, o exercício da profissão em território nacional é permitido ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da respectiva jurisdição.
Isso significa que concluir um curso, por si só, não transforma automaticamente uma pessoa em corretor de imóveis habilitado.
Existe uma etapa fundamental entre a formação e o exercício profissional: o registro no CRECI.
A lógica é semelhante à de outras profissões regulamentadas. Existe uma formação necessária e existe também um órgão responsável pelo registro e pela fiscalização do exercício profissional.
Por isso, alguém pode ter estudado o mercado imobiliário, trabalhar dentro de uma imobiliária, conhecer profundamente determinada região ou até possuir experiência prática em negociações, mas isso não significa, por si só, que esteja legalmente habilitado para exercer os atos privativos da corretagem.
A fiscalização não significa que 23.250 pessoas foram condenadas
Essa talvez seja uma das informações mais importantes da reportagem.
O levantamento divulgado em setembro de 2026 aponta 23.250 casos de exercício ilegal identificados em 2025. O número não deve ser interpretado automaticamente como 23.250 pessoas condenadas, nem como 23.250 processos criminais encerrados.
A fiscalização profissional possui etapas diferentes.
De acordo com os dados divulgados pela Folha, das 520.491 diligências realizadas em 2025, 390.743 resultaram em autos de constatação, 53.488 em autos de infração e 53.010 em notificações. O próprio levantamento alerta que essas categorias não devem ser simplesmente somadas, porque uma mesma diligência pode gerar mais de um tipo de documento ou procedimento.
Essa distinção é essencial para compreender o que o número representa.
Uma fiscalização pode identificar uma situação irregular, documentá-la e produzir um auto de constatação. Dependendo da natureza da ocorrência, outras medidas administrativas podem ser adotadas. Quando a situação caracteriza exercício ilegal da profissão por pessoa não inscrita, há ainda uma consequência de natureza penal que ultrapassa a esfera disciplinar do Conselho.
E essa diferença ganhou importância adicional com uma alteração normativa feita em 2025.
O que mudou na fiscalização do exercício ilegal
A Resolução COFECI nº 1.554/2025, publicada no Diário Oficial da União em outubro daquele ano, alterou o Código de Processo Disciplinar do Sistema COFECI-CRECI.
Entre as mudanças, a norma estabeleceu que, quando a fiscalização caracterizar o exercício de atividade típica de corretor de imóveis por pessoa física ou jurídica não inscrita no CRECI, a constatação deverá ser encaminhada à autoridade competente, com vistas à instauração de processo contravencional.
A mudança é importante porque deixa mais clara a separação entre duas situações.
De um lado, está o profissional regularmente inscrito que pode responder a um processo administrativo-disciplinar perante o Conselho por eventual infração cometida no exercício da profissão.
De outro, está a pessoa que não possui inscrição profissional e exerce atividade típica de corretor, situação que pode caracterizar exercício ilegal da profissão e ser encaminhada para apuração pelas autoridades competentes.
O próprio Código de Processo Disciplinar do COFECI determina que o auto de constatação pode ter justamente a finalidade de caracterizar o exercício de atividade típica de corretor por pessoa física ou jurídica não inscrita, para encaminhamento à autoridade competente.
Exercício ilegal pode ser uma contravenção penal
A questão não termina no CRECI.
O artigo 47 da Lei das Contravenções Penais — Decreto-Lei nº 3.688/1941 — estabelece como contravenção exercer profissão ou atividade econômica, ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições às quais a lei subordina o seu exercício.
A norma prevê pena de prisão simples de quinze dias a três meses ou multa, nos termos do dispositivo legal.
É importante, porém, não transformar essa informação em uma afirmação simplista de que “quem é pego trabalhando sem CRECI vai para a prisão”.
A constatação feita pelo Conselho não equivale a uma condenação criminal. A partir da caracterização da situação, o caso pode ser encaminhado à autoridade competente para a apuração da contravenção, conforme as regras aplicáveis ao caso concreto. A Resolução COFECI nº 1.554/2025 justamente determina esse encaminhamento.
Em outras palavras: fiscalização, autuação, encaminhamento e eventual responsabilização penal são etapas diferentes.
Essa distinção é fundamental para uma informação jornalística responsável.
E o corretor ou a imobiliária que ajuda alguém sem CRECI?
Existe outro ponto que merece atenção.
A legislação não olha apenas para quem exerce irregularmente a profissão. O próprio Decreto nº 81.871/1978 estabelece como infração disciplinar exercer a profissão quando impedido ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício a pessoas não inscritas ou impedidas.
A Lei nº 6.530/1978 também estabelece, entre as condutas vedadas ao corretor e à pessoa jurídica inscrita, auxiliar ou facilitar o exercício da profissão por quem não esteja inscrito.
Isso cria uma responsabilidade importante para imobiliárias, responsáveis técnicos e profissionais regularmente inscritos.
Não basta estar regular individualmente. É necessário observar também quem está efetivamente desempenhando atividades próprias da corretagem dentro da operação.
O próprio CRECI-CE, ao explicar o exercício ilegal da profissão, destaca situações em que corretores, imobiliárias ou responsáveis técnicos podem ser autuados por facilitar a atuação de pessoas não inscritas.
Para uma empresa imobiliária, portanto, a contratação ou utilização de pessoas sem a habilitação necessária não deve ser tratada simplesmente como uma questão interna de divisão de tarefas.
Existe uma dimensão profissional, administrativa e, dependendo da conduta, também penal.
Quais são as punições para um corretor regularmente inscrito?
Aqui existe outra distinção importante.
As penalidades disciplinares previstas na Lei nº 6.530/1978 são aplicáveis aos corretores de imóveis e pessoas jurídicas inscritos nos Conselhos.
O artigo 21 da lei prevê cinco espécies de sanção: advertência verbal, censura, multa, suspensão da inscrição por até 90 dias e cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional. A legislação determina ainda que a gravidade da falta seja considerada na definição da sanção e que a reincidência na mesma falta agrave a penalidade.
A multa pode ser acumulada com outra penalidade e, em caso de reincidência na mesma falta, aplicada em dobro, conforme estabelece a legislação.
Isso significa que não existe uma única punição automática para toda irregularidade.
A consequência depende da natureza da conduta, das circunstâncias e do histórico do profissional.
E existe ainda o direito de recurso dentro do sistema profissional, conforme as regras estabelecidas na legislação e no processo disciplinar.
Afinal, como uma pessoa pode se tornar corretor de imóveis?
Para quem está olhando para esses números e pensando em entrar na profissão, o caminho legal não é complicado, mas exige atenção.
O COFECI informa que a profissão pode ser exercida por quem possui título de Técnico em Transações Imobiliárias (TTI) ou diploma de curso superior nas áreas reconhecidas pelo sistema, como Ciências Imobiliárias ou Gestão de Negócios Imobiliários.
O primeiro cuidado deve acontecer antes mesmo da matrícula.
O interessado precisa verificar se a instituição de ensino e o curso estão devidamente credenciados ou autorizados pelos órgãos competentes. O próprio COFECI orienta que essa verificação seja feita antes da matrícula.
No caso dos cursos de TTI, existe ainda uma questão importante relacionada ao estágio. A Resolução COFECI nº 1.453/2021 estabeleceu a obrigatoriedade de estágio supervisionado na matriz curricular dos cursos de Técnico em Transações Imobiliárias, e a Resolução nº 1.476/2022 regulamentou procedimentos relacionados ao registro de estágio nos CRECIs.
Concluído o curso e obtido o diploma devidamente regularizado, o interessado pode solicitar a inscrição definitiva junto ao CRECI de sua jurisdição. Segundo o COFECI, o processo passa por análise e, em condições normais, a tramitação desde o protocolo até a solenidade de entrega da carteira profissional leva, em média, 30 dias, embora os prazos possam variar conforme o Conselho e o processo.
O ponto central é simples: formação e registro profissional fazem parte do caminho para o exercício legal da profissão.
O estágio também não transforma o estudante em corretor
Esse é um detalhe que merece atenção porque pode gerar confusão dentro das imobiliárias.
O COFECI estabelece mecanismos específicos para o estágio e deixa claro que o estudante não pode ser confundido com um profissional já habilitado.
A Resolução nº 1.476/2022 trata justamente da necessidade de diferenciar o estágio educacional da atividade própria do corretor de imóveis.
Em orientação ao público, o CRECISP também ressalta que os atos privativos da corretagem continuam reservados aos profissionais habilitados e que o exercício dessas atividades por estagiário fora dos limites permitidos pode resultar em medidas administrativas e encaminhamento para apuração de contravenção penal.
É uma diferença aparentemente pequena, mas fundamental: estar aprendendo a profissão não significa estar autorizado a exercê-la integralmente.
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E como o consumidor pode descobrir se o corretor é regular?
Para quem está comprando, vendendo ou alugando um imóvel, existe uma atitude simples que pode reduzir riscos: verificar a inscrição profissional.
O Sistema COFECI-CRECI mantém mecanismos de cadastro e identificação profissional. O COFECI informa que o Cadastro Nacional de Corretores de Imóveis e Imobiliárias foi estruturado justamente para reunir e atualizar informações das pessoas físicas e jurídicas inscritas, além de disponibilizar documentos digitais de identificação e regularidade profissional.
Nos Conselhos Regionais também existem ferramentas de consulta.
Em São Paulo, por exemplo, o CRECISP disponibiliza consulta pública de corretores, permitindo pesquisas por número de CRECI, CPF, nome, município, idiomas ou situação cadastral.
Para o consumidor, conferir o registro antes de entregar documentos, assinar contratos ou transferir valores é uma providência simples diante do tamanho e da importância financeira de uma operação imobiliária.
Não significa, evidentemente, que o número do CRECI seja uma garantia absoluta sobre a qualidade de uma negociação. A regularidade profissional é uma verificação importante, mas a análise documental do imóvel, dos contratos, das condições da operação e das partes envolvidas continua sendo necessária.
O número de 23.250 casos revela um problema maior?
O dado permite afirmar que a fiscalização encontrou um volume expressivo de situações classificadas como exercício ilegal em 2025. Não permite, sozinho, concluir quais foram as causas de cada caso.
É possível encontrar situações diferentes dentro de uma mesma estatística: pessoas que começaram a atuar sem conhecer adequadamente as exigências legais, indivíduos que passaram a anunciar imóveis sem possuir habilitação, situações relacionadas a atividades dentro de imobiliárias e outras ocorrências que precisam ser analisadas individualmente.
Por isso, seria incorreto transformar os 23.250 casos em uma única explicação.
O que o número demonstra de maneira objetiva é que o exercício ilegal continua sendo uma realidade identificada pela fiscalização profissional em escala nacional.
Também é importante observar que o levantamento não significa que todo anúncio irregular encontrado resulte necessariamente em uma condenação ou que todas as ocorrências tenham a mesma gravidade.
Fiscalização existe justamente para identificar, documentar e encaminhar situações que precisam ser analisadas de acordo com a legislação.
Por que esse assunto interessa diretamente às imobiliárias?
Para as empresas do setor, o tema vai além da preocupação com uma eventual fiscalização.
Uma imobiliária trabalha com informações pessoais, documentos, contratos, valores, chaves, visitas, propostas e negociações que podem envolver patrimônio de grande valor. A regularidade de quem participa dessas atividades é parte da estrutura profissional da operação.
O Decreto nº 81.871/1978 estabelece que o atendimento ao público interessado em compra, venda, permuta ou locação, quando a transação é patrocinada por pessoa jurídica, deve ser realizado por corretor de imóveis inscrito no Conselho Regional competente.
Isso ajuda a explicar por que a fiscalização não se resume ao profissional que aparece na frente do cliente.
Existe uma cadeia de responsabilidade dentro da operação imobiliária.
Para o gestor de uma imobiliária, manter controle sobre registros, situação cadastral, responsáveis técnicos e funções exercidas por cada integrante da equipe não é apenas uma formalidade burocrática. É uma forma de organizar a própria atividade empresarial dentro dos limites estabelecidos pela legislação.
A internet mudou o tamanho do problema
Existe ainda uma característica contemporânea que torna o tema especialmente relevante.
A corretagem deixou de acontecer apenas na placa colocada na frente de um imóvel ou no anúncio impresso. Hoje, a oferta pode circular por redes sociais, portais, aplicativos, grupos de mensagens e páginas pessoais.
O Decreto nº 81.871/1978 determina que o número de inscrição do corretor ou da pessoa jurídica conste obrigatoriamente da propaganda e dos impressos relativos à atividade profissional.
A Lei nº 6.530/1978 também estabelece restrições para anúncios relacionados à atividade profissional.
Na prática, isso significa que o ambiente digital não elimina as regras da profissão.
Uma pessoa que começa a publicar diariamente imóveis nas redes sociais, recebe interessados, apresenta propriedades, negocia condições e atua na intermediação não pode simplesmente considerar que está fora da regulamentação porque sua atividade acontece pela internet.
O meio mudou. A regulamentação da profissão continua existindo.
E o que o consumidor deve observar?
Para quem está do outro lado da negociação, a orientação mais básica é não tratar a identificação profissional como um detalhe.
Antes de avançar em uma negociação, é recomendável verificar quem é o profissional, qual é o seu número de CRECI e se a situação cadastral está regular. Quando a negociação é conduzida por uma imobiliária, também é possível verificar a situação da empresa junto ao respectivo Conselho Regional.
O comprador ou vendedor também deve desconfiar de situações em que alguém evita informar o registro profissional, utiliza o número de outra pessoa ou apresenta justificativas para não fornecer informações básicas sobre sua habilitação.
Essa verificação não substitui uma análise jurídica ou documental quando necessária. Mas funciona como uma primeira camada de segurança.
Em um mercado no qual os negócios podem envolver centenas de milhares ou milhões de reais, alguns minutos de verificação podem ser muito mais importantes do que parecem.
O corretor regularizado também protege a própria profissão
Existe um outro lado dessa discussão que merece ser lembrado.
Quando alguém atua sem cumprir os requisitos legais, o impacto não recai somente sobre o consumidor. O profissional que estudou, fez estágio quando exigido, solicitou seu registro, mantém sua situação regular e responde às regras éticas do sistema também convive com uma concorrência que não está submetida às mesmas condições.
Por isso, a fiscalização do exercício ilegal não deve ser compreendida apenas como uma disputa entre quem possui ou não possui uma carteira profissional.
Existe uma dimensão maior: a tentativa de estabelecer um padrão mínimo para quem se apresenta ao mercado como profissional de corretagem imobiliária.
O próprio COFECI define entre suas atribuições a fiscalização e disciplina do exercício da profissão e declara como missão zelar pelo bom conceito da profissão e daqueles que a exercem legalmente.
O número é grande, mas precisa ser lido com responsabilidade
Os 23.250 casos identificados em 2025 são, sem dúvida, um dado relevante para o mercado imobiliário brasileiro. Mas a força jornalística desse número não está em transformá-lo em uma acusação coletiva.
Está justamente em fazer a pergunta que vem depois:
O que significa, na prática, exercer ilegalmente a corretagem?
A resposta passa pela Lei nº 6.530/1978, pelo Decreto nº 81.871/1978, pelas normas do COFECI e pela legislação de contravenções penais.
Passa também por uma diferença que o mercado precisa compreender: uma coisa é uma infração administrativa ou disciplinar cometida por um profissional registrado; outra é uma pessoa não inscrita exercer atividade própria de corretor. Os procedimentos e as consequências não são necessariamente os mesmos.
E passa, principalmente, pelo consumidor.
Quando uma pessoa procura um profissional para vender sua casa, comprar um apartamento, alugar um imóvel ou investir seu patrimônio, ela não está simplesmente contratando alguém para abrir uma porta e mostrar uma sala.
Está colocando nas mãos de outra pessoa informações, documentos, negociações e, muitas vezes, uma parte significativa de sua vida financeira.
Por isso, a regularidade profissional não deveria ser vista como burocracia.
É parte da segurança da própria atividade imobiliária.
O que muda para quem quer entrar na profissão?
Para quem deseja começar uma carreira no mercado imobiliário, o cenário também deixa uma mensagem clara.
Não existe necessidade de buscar atalhos.
O caminho regulamentado está estabelecido: procurar uma formação reconhecida, cumprir as exigências correspondentes, realizar os procedimentos de estágio quando aplicáveis, concluir a formação e solicitar a inscrição no CRECI.
O COFECI mantém uma orientação específica para quem deseja ingressar na profissão e recomenda verificar previamente a regularidade da instituição de ensino escolhida.
É um caminho que pode parecer mais longo do que simplesmente começar a anunciar imóveis nas redes sociais.
Mas existe uma diferença fundamental entre trabalhar com imóveis e exercer legalmente a profissão de corretor de imóveis.
E essa diferença está escrita na legislação brasileira.
Análise Editorial Broker News BR
O levantamento de 23.250 casos de exercício ilegal da corretagem identificados em 2025, associado às 520.491 diligências realizadas pelo Sistema COFECI-CRECI, é suficientemente relevante para justificar uma reportagem específica sobre o assunto. O dado foi divulgado pela Folha de S.Paulo com base em levantamento da Diretoria Nacional de Fiscalização (DINAF); nas páginas oficiais consultadas do COFECI, o sistema disponibiliza os dados de fiscalização e a legislação que disciplina o procedimento, mas não localizamos, no momento da apuração, uma página pública do COFECI reproduzindo integralmente o consolidado nacional de 2025.
Por isso, a Broker News BR não trata os 23.250 casos como 23.250 pessoas condenadas, nem afirma que todos os casos tiveram o mesmo desfecho. O número deve ser entendido como casos de exercício ilegal identificados pela fiscalização em 2025.
A legislação, por sua vez, deixa clara a necessidade de formação e inscrição para o exercício profissional, atribui ao Sistema COFECI-CRECI funções de fiscalização e estabelece consequências administrativas para profissionais registrados que cometem determinadas infrações. Para quem exerce atividade típica de corretor sem inscrição, a legislação também prevê a possibilidade de enquadramento como contravenção penal, com encaminhamento à autoridade competente.
O dado mais importante para o mercado talvez não seja apenas o tamanho da fiscalização, mas a necessidade de separar três coisas que frequentemente são confundidas: estar estudando para ser corretor, estar registrado como corretor e exercer a profissão sem estar habilitado.
Essa diferença interessa ao profissional, à imobiliária e, principalmente, ao consumidor.
Produção Editorial Broker News BR
Esta matéria é um conteúdo original produzido pela equipe editorial da Broker News BR, elaborado com base em pesquisa, apuração e consulta a fontes oficiais e confiáveis do mercado imobiliário para informar corretores de imóveis, imobiliárias, construtoras, incorporadoras e investidores.
Fontes
- Diretoria Nacional de Fiscalização (DINAF) / Sistema COFECI-CRECI — dados de fiscalização de 2025, divulgados pela Folha de S.Paulo.
- Lei Federal nº 6.530/1978 — Presidência da República.
- Decreto nº 81.871/1978 — Presidência da República.
- Decreto-Lei nº 3.688/1941 — Lei das Contravenções Penais.
- Resolução COFECI nº 1.554/2025.
- Resolução COFECI nº 1.453/2021 — estágio nos cursos de TTI.
- Resolução COFECI nº 1.476/2022 — registro de estágio.
- COFECI — Como ser Corretor.
Consulte fontes oficiais
Decreto nº 81.871/1978 — Planalto
Lei das Contravenções Penais — Planalto
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Crédito Editorial
A Broker News BR investe em pesquisa, apuração e organização de informações para produzir conteúdo confiável para o mercado imobiliário. Se esta matéria contribuir para seu trabalho jornalístico, acadêmico ou editorial, considere citar a Broker News BR como uma das fontes consultadas.
