Área que abrigou estrutura de apoio da emissora na Rua Pacheco Leão foi adquirida pela Fator Realty e dará lugar a seis residências de aproximadamente 450 m²; outro antigo imóvel da Globo no bairro também está sendo convertido em residencial
Durante décadas, o Jardim Botânico fez parte da história da televisão brasileira. Foi no bairro da Zona Sul do Rio de Janeiro que a TV Globo instalou sua primeira sede, ainda nos anos 1960, em uma região escolhida pela proximidade com as antenas de transmissão do Sumaré. Ao longo dos anos, a presença da emissora se espalhou por diferentes imóveis do bairro.
Agora, parte desse patrimônio imobiliário está ganhando uma nova função.
Um antigo imóvel utilizado pela Globo na Rua Pacheco Leão, no Jardim Botânico, foi adquirido pela Fator Realty e deverá dar lugar a um condomínio residencial de alto padrão com seis casas de aproximadamente 450 metros quadrados cada.
O projeto ainda não chegou à fase de obras. Segundo as informações divulgadas pela incorporadora, o empreendimento está em etapa final de aprovação junto aos órgãos responsáveis. O antigo galpão permanece no local, embora a área já tenha passado por limpeza vegetal. A expectativa informada pela Fator é iniciar as obras no ano seguinte à aprovação e ao lançamento do projeto.
A movimentação ganha relevância não apenas pelo vínculo histórico com a Globo, mas principalmente porque ocorre em um dos bairros onde terrenos disponíveis para novos empreendimentos são extremamente limitados.
E a história não termina nesse terreno.
Outro antigo imóvel utilizado pela Globo no Jardim Botânico, na Rua Jardim Botânico, 266, também está passando por uma transformação. Nesse caso, o prédio administrativo que pertenceu à emissora foi adquirido pela Performance e posteriormente repassado à Brookfield, que pretende convertê-lo em um residencial multifamily com 140 unidades.
São dois imóveis diferentes, dois projetos diferentes e dois modelos residenciais distintos. Juntos, eles ajudam a revelar uma transformação interessante no mercado imobiliário do Jardim Botânico.
O terreno da Rua Pacheco Leão
O projeto que mais se aproxima da informação que circula no mercado é o da Rua Pacheco Leão.
O imóvel era utilizado pela Globo para atividades internas e de apoio. Segundo Vasco Rodrigues, CEO da Fator Realty, a empresa adquiriu a propriedade de uma companhia que anteriormente havia comprado a área da Globo. Portanto, a negociação atual da Fator não ocorreu diretamente com a emissora.
Essa sequência é importante para entender a operação.
A Globo deixou de ser proprietária da área anteriormente. Depois, o imóvel chegou à Fator, que agora pretende transformá-lo em um empreendimento residencial.
O negócio entre a Fator e a proprietária anterior envolveu uma combinação de pagamento em dinheiro e permuta física, segundo o CEO da incorporadora. Nesse modelo, parte da operação é paga financeiramente e outra parcela pode ser quitada por meio da entrega de unidades do empreendimento futuro.
O endereço é a Rua Pacheco Leão, uma das vias mais conhecidas da região do Jardim Botânico e do Horto.
O projeto prevê seis casas, cada uma com aproximadamente 450 m².
Isso significa que não se trata de um grande condomínio vertical nem de um empreendimento residencial convencional com dezenas ou centenas de apartamentos.
É justamente o contrário.
A proposta é trabalhar com poucas unidades e grandes áreas privativas, característica que aproxima o produto do mercado de casas de alto padrão.
Prefeitura já registra movimentação na área
A apuração encontra um elemento documental importante nos registros municipais.
Em relatório da Prefeitura do Rio referente às autorizações para remoção de vegetação, aparece a Fator Realty Incorporações Ltda., associada ao endereço Rua Pacheco Leão, 204, Jardim Botânico.
O registro consta de autorização emitida em 6 de novembro de 2025, vinculada ao processo EIS-PRO-2025/10531.
O documento municipal não deve ser interpretado como se fosse, por si só, a aprovação integral do empreendimento residencial.
Ele comprova uma etapa administrativa relacionada à remoção de vegetação na área.
Isso é diferente de afirmar que todas as licenças necessárias para construção já foram concedidas.
E essa distinção é importante porque o próprio projeto ainda é descrito pela Fator como estando em fase final de aprovação.
O cenário, portanto, é de um empreendimento em preparação, e não de uma obra já licenciada e iniciada.
Seis casas de aproximadamente 450 m²
A característica mais marcante do projeto é sua escala.
Serão seis residências, com aproximadamente 450 m² cada.
A Fator está mirando um público que deseja permanecer na Zona Sul do Rio e, ao mesmo tempo, procura uma casa dentro de um condomínio, sem precisar adquirir um grande terreno individual e conduzir sozinho todo o processo de construção.
Essa lógica ajuda a explicar a escolha do produto.
Em bairros como Jardim Botânico, onde grandes terrenos disponíveis são raros, um empreendimento com poucas casas pode representar uma maneira de transformar uma área que antes tinha uso corporativo ou operacional em um produto residencial de alto padrão.
Em setembro de 2025, uma reportagem do Metro Quadrado já havia apresentado o projeto como uma parceria envolvendo Fator Realty e BSJ e estimado um VGV de R$ 60 milhões para as seis casas. Esse valor deve ser tratado como uma estimativa divulgada anteriormente, e não como preço oficial atual de venda das unidades.
Até o momento, não há na apuração uma tabela pública de preços, plantas comerciais definitivas ou data oficial de lançamento que permita afirmar quanto cada casa será comercializada.
Por isso, esses dados não serão projetados ou estimados nesta matéria.
Por que um terreno como esse chama tanta atenção?
A resposta passa pela própria configuração urbana do Jardim Botânico.
A Zona Sul do Rio foi marcada por um processo de verticalização que reduziu progressivamente a disponibilidade de terrenos capazes de receber novos projetos.
O Jardim Botânico preservou, em determinadas áreas, uma característica diferente.
Ainda existem ruas e trechos onde casas e imóveis de baixa ocupação predominam.
Isso torna um terreno maior especialmente interessante para o mercado.
A própria Fator descreve esse tipo de oportunidade como raro na Zona Sul. Segundo o CEO da empresa, quando aparece uma área livre ou um imóvel que pode ser transformado, a localização e as características urbanísticas precisam ser analisadas com cuidado.
O processo pode ser ainda mais complexo no Jardim Botânico porque o bairro possui áreas sujeitas a regras de proteção patrimonial e paisagística.
O Instituto Rio Patrimônio da Humanidade (IRPH) mantém registros de bens protegidos no bairro e disponibiliza a legislação relacionada à preservação da região. O Decreto nº 20.939, de 2001, por exemplo, estabelece proteção para diferentes áreas e imóveis do Jardim Botânico.
Isso ajuda a explicar por que a aprovação de novos projetos na região pode exigir análises específicas.
Não basta existir um terreno.
É preciso saber o que pode ser construído nele, em que condições e com quais restrições.
O Jardim Botânico preserva uma característica rara na Zona Sul
A transformação do antigo imóvel da Globo também acontece em um momento de interesse crescente pelas casas do bairro.
Em 2025, o mercado especializado já apontava para uma procura significativa por imóveis horizontais no Jardim Botânico, enquanto a disponibilidade de terrenos permanecia limitada.
O movimento é diferente daquele observado em bairros da Zona Sul que passaram por forte verticalização.
No Jardim Botânico, a presença de áreas verdes, casas e imóveis de menor escala continua sendo parte importante da identidade urbana.
A região também está próxima de importantes áreas ambientais e culturais do Rio, incluindo o próprio Jardim Botânico, o Parque Lage e a Floresta da Tijuca.
O Instituto de Pesquisas Jardim Botânico do Rio de Janeiro mantém acessos pela Rua Jardim Botânico e pela Rua Pacheco Leão, mostrando a relação física direta entre o bairro, o instituto e a área do Horto.
Essa combinação de localização, verde e baixa disponibilidade de terrenos contribui para a formação de um mercado muito específico.
A antiga sede administrativa da Globo também mudou de destino
A história fica ainda mais interessante quando se olha para outro imóvel da emissora.
Na Rua Jardim Botânico, 266, ao lado do Parque Lage, funcionou durante décadas um edifício administrativo da Globo.
O próprio Memória Globo registra que o prédio começou a ser utilizado em 1980, quando passou a receber áreas como recursos humanos, engenharia, comercial, finanças e jurídico.
Anos depois, com a reorganização das operações da empresa, o imóvel deixou de exercer sua função original.
Em 2023, a revista Veja informou que a Globo estava negociando a venda do prédio, que estava desocupado desde agosto de 2022. Naquele momento, a intenção divulgada era transformar o ativo em um empreendimento residencial.
O projeto, entretanto, mudou de mãos.
Em 2026, a Performance repassou o imóvel para a Brookfield, que passou a trabalhar com uma proposta diferente.
Em vez de um condomínio tradicional para venda das unidades, o edifício será transformado em um empreendimento no modelo multifamily, no qual as unidades são destinadas à locação e permanecem sob uma estrutura proprietária única.
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O segundo projeto terá 140 unidades
De acordo com as informações divulgadas sobre a operação, o futuro residencial da Brookfield terá 140 unidades.
O projeto prevê:
| Característica | Projeto |
|---|---|
| Localização | Rua Jardim Botânico, 266 |
| Modelo | Multifamily |
| Total de unidades | 140 |
| Tipologias | Studios, 1 e 2 quartos |
| Coberturas duplex | 14 |
| Metragens | 23 m² a 118 m² |
| Lazer previsto | Mais de 600 m² |
| Previsão de conclusão | 2028 |
O projeto prevê ainda coworking, academia e espaço para delivery.
Na cobertura, a proposta inclui piscina, sauna e espaço gourmet, com vista para o Cristo Redentor e o Parque Lage.
A operação deverá ser administrada pela Tabas, empresa especializada em residenciais multifamily.
É, portanto, um produto completamente diferente das seis casas da Rua Pacheco Leão.
Enquanto um projeto trabalha com seis residências grandes para venda, o outro aposta em 140 unidades menores destinadas ao mercado de locação.
Dois antigos imóveis da Globo, dois modelos de mercado
A coincidência chama atenção.
Em diferentes momentos, dois imóveis que fizeram parte da estrutura da Globo no Jardim Botânico passaram a integrar estratégias imobiliárias.
| Antigo ativo da Globo | Novo projeto | Modelo |
|---|---|---|
| Rua Pacheco Leão | 6 casas de aproximadamente 450 m² | Condomínio de alto padrão |
| Rua Jardim Botânico, 266 | 140 unidades de 23 m² a 118 m² | Multifamily para locação |
Os projetos não são uma única operação e não pertencem à mesma empresa.
Também não estão no mesmo estágio.
O empreendimento da Rua Pacheco Leão está em fase final de aprovação, enquanto o projeto do edifício da Rua Jardim Botânico, 266, está estruturado para conversão do antigo prédio administrativo em residencial multifamily.
Essa diferença é fundamental para não transformar duas histórias imobiliárias distintas em uma única operação.
A Globo e a transformação de seu patrimônio imobiliário
A mudança também pode ser entendida dentro de uma transformação maior da estrutura física da emissora no Rio.
A história da Globo no Jardim Botânico começou nos anos 1960.
Segundo o próprio acervo da empresa, o terreno da primeira sede foi adquirido por Roberto Marinho em 1960. A construção começou no início da década seguinte, e a proximidade com o Morro do Sumaré foi um dos fatores técnicos que influenciaram a escolha do local.
Com a evolução da televisão e a transferência de parte das atividades de produção para os Estúdios Globo, em Jacarepaguá, o uso dos imóveis da Zona Sul também mudou.
O Memória Globo registra que, a partir de 1995, a produção de entretenimento foi concentrada no então Projac, enquanto a sede do Jardim Botânico passou a concentrar principalmente áreas de diretoria, jornalismo e esporte.
Décadas depois, a redução e reorganização das estruturas físicas abriu espaço para que alguns desses imóveis passassem ao mercado.
É nesse contexto que aparecem as duas operações atualmente relacionadas ao bairro.
O que está por trás da procura por casas no bairro?
O projeto da Rua Pacheco Leão também revela uma característica importante do mercado de alto padrão carioca.
Existe um público que deseja morar em casa, mas não necessariamente quer sair da Zona Sul.
Para esse comprador, um condomínio pequeno pode oferecer uma combinação que uma casa isolada nem sempre proporciona: área privativa ampla, localização e uma estrutura condominial compartilhada.
O produto de seis unidades segue exatamente essa lógica.
Em vez de criar dezenas de apartamentos, a proposta utiliza uma área relativamente restrita para produzir poucas residências de grande porte.
É um modelo que depende muito mais da escassez do terreno e da localização do que de escala.
A questão ambiental e patrimonial merece atenção
No Jardim Botânico, qualquer transformação imobiliária precisa ser observada também pelo aspecto urbanístico e ambiental.
O bairro possui uma relação particularmente sensível com áreas verdes e patrimônio histórico.
O IRPH mantém legislação específica de proteção para o Jardim Botânico, enquanto diferentes áreas da região estão sujeitas à análise dos órgãos responsáveis pelo patrimônio.
No caso específico do terreno da Rua Pacheco Leão, a Prefeitura registra a autorização de remoção de vegetação concedida à Fator Realty.
Esse registro demonstra que houve procedimento administrativo relacionado à vegetação, mas não significa que toda a aprovação urbanística do empreendimento esteja concluída.
Essa é uma diferença que merece ser preservada na cobertura jornalística.
O projeto ainda está descrito como em fase final de aprovação pela incorporadora.
Um mercado de poucas oportunidades
A transformação dos antigos imóveis da Globo também ajuda a explicar por que o Jardim Botânico desperta tanto interesse entre incorporadoras.
O bairro não oferece grandes extensões de terrenos disponíveis com frequência.
Quando aparece uma propriedade que permite um novo projeto, a oportunidade pode ser especialmente relevante para o mercado de alto padrão.
O caso da Rua Pacheco Leão é emblemático porque uma área que durante anos teve uma função operacional passa a ser preparada para receber apenas seis famílias.
A quantidade reduzida de unidades não é uma consequência de um grande estoque disponível.
É justamente o reflexo de um mercado em que espaço é escasso e o produto precisa se adaptar às características do terreno e da região.
O que ainda não está definido
Apesar de já haver informações concretas sobre os dois projetos, algumas questões ainda não estão publicamente definidas.
No caso das seis casas da Rua Pacheco Leão, não há, na apuração realizada pela Broker News BR, uma tabela oficial de preços, data definitiva de lançamento, plantas comerciais finais ou cronograma fechado de entrega.
Também não há confirmação de que as casas já estejam disponíveis para comercialização.
O projeto permanece em processo de aprovação.
No empreendimento da Rua Jardim Botânico, 266, há informações mais avançadas sobre o conceito, o número de unidades, as tipologias e a previsão de conclusão, mas o projeto pertence a outra operação e deve ser tratado separadamente.
Essas limitações não diminuem a relevância da notícia.
Pelo contrário: mostram exatamente em que estágio cada empreendimento está.
O que essa movimentação representa para o mercado imobiliário carioca
Mais do que uma curiosidade envolvendo uma das maiores empresas de comunicação do país, os dois casos mostram uma transformação que vem ganhando espaço no mercado imobiliário do Rio: antigos imóveis corporativos e operacionais estão sendo avaliados como oportunidades residenciais em regiões onde novos terrenos são difíceis de encontrar.
Na Rua Pacheco Leão, a estratégia é horizontal, com poucas casas de grande metragem.
Na Rua Jardim Botânico, a estratégia é vertical e baseada em locação residencial.
São soluções diferentes para uma mesma questão: como produzir novos imóveis em uma região consolidada, valorizada e com pouca disponibilidade de áreas livres.
O movimento também mostra como o valor de um imóvel pode mudar quando sua função original deixa de fazer sentido.
Um galpão que serviu durante anos a uma operação empresarial pode se transformar em seis casas.
Um prédio administrativo que abrigou centenas de profissionais pode virar um residencial com dezenas de unidades destinadas à locação.
No Jardim Botânico, a transformação imobiliária acontece sem apagar a história desses endereços.
Ela mostra, na prática, como bairros consolidados continuam mudando — muitas vezes não pela abertura de grandes áreas, mas pela reutilização de imóveis que já existem.
Análise Editorial Broker News BR
A apuração confirma que a informação sobre um antigo imóvel da Globo no Jardim Botânico dar lugar a um condomínio de casas de alto padrão é verdadeira, mas o contexto precisa ser apresentado corretamente.
O imóvel da Rua Pacheco Leão não está sendo vendido agora pela Globo para a construção das casas. A propriedade já havia passado para outra empresa e foi posteriormente adquirida pela Fator Realty, que conduz o projeto atual. A proposta prevê seis casas de aproximadamente 450 m² e ainda está em fase final de aprovação.
Também existe um segundo antigo imóvel da Globo, na Rua Jardim Botânico, 266, que seguiu outra trajetória. Depois de passar pela Performance, o ativo chegou à Brookfield, que trabalha com um projeto multifamily de 140 unidades.
O elemento mais relevante para o mercado imobiliário é que os dois casos acontecem em uma região onde novas áreas disponíveis são escassas e as características ambientais, paisagísticas e patrimoniais precisam ser consideradas no desenvolvimento de novos projetos.
Para a Broker News BR, o assunto merece cobertura justamente porque combina história imobiliária, transformação de ativos, mercado de alto padrão, escassez de terrenos e novas formas de ocupação residencial.
Mas é importante não antecipar aquilo que ainda não está confirmado.
As seis casas são um projeto em aprovação, não um condomínio já lançado. Os preços ainda não foram divulgados oficialmente na apuração realizada. E o segundo projeto, de 140 unidades, é uma operação distinta.
Essa separação entre o que já aconteceu, o que está em aprovação e o que ainda será desenvolvido é o que permite acompanhar o caso com segurança jornalística.
Produção Editorial Broker News BR
Esta matéria é um conteúdo original produzido pela equipe editorial da Broker News BR, elaborado com base em pesquisa, apuração e consulta a fontes oficiais e confiáveis do mercado imobiliário para informar corretores de imóveis, imobiliárias, construtoras, incorporadoras e investidores.
Fontes
Prefeitura do Rio de Janeiro — Desenvolvimento Urbano — registro da autorização de remoção de vegetação vinculada à Fator Realty, na Rua Pacheco Leão, 204, Jardim Botânico, processo EIS-PRO-2025/10531.
Instituto Rio Patrimônio da Humanidade (IRPH) — legislação e relação de bens protegidos no Jardim Botânico.
Memória Globo — histórico da presença da TV Globo no Jardim Botânico e do edifício da Rua Jardim Botânico, 266.
Exame — informações do projeto da Fator Realty na Rua Pacheco Leão, incluindo entrevista com o CEO da incorporadora.
Diário do Rio — informações sobre a transferência do antigo edifício administrativo da Globo para a Brookfield e o projeto multifamily.
ADEMI-RJ / Metro Quadrado — contexto do mercado de casas e do projeto de seis residências na Rua Pacheco Leão.
Consulte fontes oficiais
Prefeitura do Rio de Janeiro — Desenvolvimento Urbano
Instituto Rio Patrimônio da Humanidade — IRPH
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Crédito Editorial
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