Expansão das locações de curta duração aumenta a rentabilidade de imóveis, mas pode reduzir a oferta residencial em áreas turísticas e pressionar o aluguel tradicional
O crescimento dos aluguéis por temporada deixou de ser apenas uma mudança no comportamento dos turistas. A expansão das plataformas digitais de hospedagem transformou imóveis residenciais em ativos de renda de curto prazo e começou a provocar uma discussão mais ampla sobre oferta de moradia, preços de aluguel, valorização imobiliária e rentabilidade dos proprietários.
No Brasil, o debate ganhou força porque o fenômeno ocorre justamente em um mercado no qual o aluguel residencial já representa uma parcela importante da habitação. Dados do IBGE mostram que o número de domicílios alugados cresceu mais de 50% entre 2016 e 2025, enquanto o total de domicílios particulares permanentes aumentou 18,9% no mesmo período.
Ao mesmo tempo, a locação por temporada movimenta uma economia expressiva. Um estudo da FGV Projetos, elaborado a pedido do Airbnb, estima que a atividade movimentou R$ 113,2 bilhões na economia brasileira em 2025, contribuiu com R$ 62,8 bilhões para o Produto Interno Bruto (PIB), sustentou 703,9 mil postos de trabalho e gerou R$ 9 bilhões em tributos diretos.
O conflito está justamente aí.
O mesmo imóvel pode representar uma oportunidade de renda para o proprietário e, ao mesmo tempo, deixar de estar disponível para uma família que procura uma moradia de longo prazo.
Essa mudança parece pequena quando observada em uma única unidade. Mas pode adquirir dimensão relevante quando milhares de imóveis de uma mesma região passam a operar predominantemente no mercado de curta duração.
Quando o imóvel muda de função
A lógica econômica é relativamente simples.
Um apartamento localizado em uma região turística pode ser alugado por um contrato residencial tradicional, com permanência de um ano ou mais, ou pode ser utilizado para estadias de poucos dias ou semanas.
Na primeira alternativa, o imóvel atende principalmente à demanda habitacional.
Na segunda, passa a atender predominantemente à demanda turística.
O imóvel fisicamente não mudou. Continua sendo um apartamento.
O que mudou foi sua função econômica dentro do mercado imobiliário.
Essa distinção é fundamental para compreender por que o aluguel por temporada entrou no radar de pesquisadores, governos, condomínios, proprietários e profissionais do setor.
Se poucos imóveis migram do aluguel tradicional para a temporada, o impacto sobre a oferta residencial tende a ser limitado.
Mas, quando essa transformação se concentra em bairros com grande procura turística e elevada densidade de apartamentos, o efeito pode ser diferente.
Foi justamente essa relação que apareceu em estudo publicado nos Cadernos Metrópole, disponível no SciELO. A pesquisa desenvolveu um Índice de Predominância Airbnb para analisar a influência dos imóveis anunciados na plataforma sobre o mercado de aluguéis de longa duração no Rio de Janeiro. A conclusão foi que a influência é maior nos bairros com alta atratividade turística.
Isso não significa que o Airbnb seja responsável sozinho pela alta dos aluguéis.
Significa que, em determinados mercados locais, a concentração de imóveis destinados à curta duração pode passar a ser uma variável relevante na dinâmica da oferta residencial.
A oferta de imóveis é o ponto central
O mercado de aluguel funciona, como qualquer mercado, pela interação entre oferta e demanda.
Quando aumenta o número de famílias procurando imóveis e a quantidade de unidades disponíveis não acompanha esse crescimento, existe pressão sobre os preços.
O contrário também pode acontecer: quando a oferta cresce de maneira significativa em relação à demanda, o proprietário pode encontrar mais dificuldade para elevar o aluguel.
O problema dos aluguéis por temporada aparece quando parte da oferta residencial deixa de estar permanentemente disponível para moradores.
Imagine um bairro com 10 mil apartamentos.
Se praticamente todos estiverem disponíveis para moradores permanentes, existe uma determinada oferta residencial.
Agora imagine que uma parcela relevante dos proprietários perceba que pode obter maior receita oferecendo o imóvel diariamente para turistas.
Algumas unidades deixam de ser oferecidas no mercado tradicional.
Se a demanda por moradia continuar existindo, o número de imóveis disponíveis para contratos de longo prazo diminui.
É nesse ponto que a locação por temporada pode começar a pressionar o mercado residencial.
Não é necessário que todos os imóveis de uma cidade sejam convertidos em hospedagem turística.
O efeito pode aparecer de forma concentrada em determinados bairros, ruas ou edifícios.
E essa característica local é uma das razões pelas quais o debate é complexo.
FGV já aponta impacto sobre a oferta tradicional
A discussão ganhou um elemento particularmente importante em 2026.
Em análise do IVAR, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, o FGV IBRE afirmou que a destinação de parte do estoque residencial para modalidades de locação temporária em mercados específicos reduz a disponibilidade de imóveis para aluguel tradicional em determinadas áreas urbanas.
A observação merece atenção porque não parte de uma plataforma de hospedagem ou de uma associação do setor.
É uma análise do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas dentro de um indicador voltado justamente para o mercado de locação residencial.
O instituto, entretanto, não afirma que a locação por temporada seja responsável pela evolução dos aluguéis em todo o Brasil.
O argumento é mais cuidadoso: em mercados específicos, a transferência de parte do estoque residencial para a locação temporária pode reduzir a oferta disponível para contratos tradicionais.
Essa diferença é importante.
Não existe uma relação automática entre mais Airbnb e aluguel mais caro em qualquer cidade brasileira.
O efeito depende das características de cada mercado.
Os aluguéis continuam subindo, mas em ritmo mais moderado
O comportamento recente do IVAR também ajuda a colocar a discussão em perspectiva.
Em agosto de 2026, o índice de aluguéis residenciais registrou alta de 0,29%, enquanto a variação acumulada em 12 meses ficou em 5,09%. Em julho, o acumulado era de 5,08%.
O cenário nacional, portanto, não é de uma disparada generalizada dos aluguéis.
O próprio FGV IBRE observa que o mercado apresenta dinâmicas muito diferentes entre as capitais.
Em agosto, Belo Horizonte teve alta mensal de 1,05% e acumulou 8,47% em 12 meses. São Paulo registrou alta mensal de 0,30% e 4,58% em 12 meses. O Rio de Janeiro subiu 0,24% no mês e acumulou 6,37% em 12 meses. Porto Alegre, por sua vez, registrou queda mensal de 0,14% e acumulou 3,36% em 12 meses.
Os números mostram por que não é adequado atribuir a evolução dos aluguéis a uma única causa.
Juros, renda, emprego, oferta de imóveis, crescimento populacional, localização, infraestrutura, perfil dos moradores e turismo podem atuar simultaneamente.
A locação por temporada é uma dessas variáveis, principalmente nos mercados em que possui forte concentração.
Turismo muda a equação
O impacto tende a ser mais perceptível em cidades e bairros nos quais existe uma combinação de fatores:
- forte fluxo turístico;
- localização próxima a praias ou atrações;
- boa infraestrutura;
- grande quantidade de apartamentos;
- procura elevada por hospedagem;
- facilidade de operação por plataformas digitais;
- diferença relevante entre a receita potencial de temporada e o aluguel residencial convencional.
Em uma região sem turismo significativo, o proprietário provavelmente terá menos incentivo para transformar um apartamento em hospedagem de curta duração.
Em um destino turístico, a situação pode ser completamente diferente.
Um imóvel que poderia gerar uma renda mensal relativamente previsível por meio do aluguel tradicional pode, em períodos de alta demanda, produzir uma receita superior quando explorado por diárias.
Isso cria um incentivo econômico.
E o mercado imobiliário responde a incentivos.
O proprietário também faz suas contas
Para o dono do imóvel, a decisão não é necessariamente ideológica.
É financeira.
Suponha que um apartamento possa ser alugado tradicionalmente por determinado valor mensal.
Se o proprietário perceber que, mesmo considerando períodos de vacância, limpeza, manutenção, condomínio, impostos, administração e custos operacionais, a locação por temporada oferece uma receita líquida maior, haverá incentivo para migrar de modelo.
É uma decisão semelhante à tomada por qualquer investidor diante de diferentes alternativas de rentabilidade.
O problema aparece quando milhares de proprietários fazem cálculos semelhantes em uma mesma região.
Individualmente, cada decisão parece pequena.
Coletivamente, elas podem modificar a estrutura da oferta imobiliária.
É por isso que o assunto interessa diretamente a incorporadoras, investidores, administradoras, corretores e gestores públicos.
O imóvel pode ficar mais valorizado?
Essa é outra questão importante.
A locação por temporada pode aumentar a atratividade econômica de determinados imóveis.
Se investidores acreditam que uma unidade pode gerar boa renda com hospedagem de curta duração, eles podem aceitar pagar mais por ela.
Isso pode aumentar a procura por imóveis em regiões turísticas.
Mais procura pode pressionar os preços de venda.
Mas, novamente, seria incorreto afirmar que a expansão das plataformas causa automaticamente valorização imobiliária.
O preço de um imóvel depende de uma série de fatores.
Localização, infraestrutura, renda da população, escassez de terrenos, novos lançamentos, acesso a crédito, segurança, mobilidade, turismo e expectativas de valorização podem pesar simultaneamente.
A temporada pode funcionar como um componente adicional da rentabilidade esperada.
E, em determinadas regiões, essa rentabilidade pode alterar o comportamento dos investidores.
O efeito sobre o aluguel tradicional pode ser ainda mais importante
Para quem trabalha no mercado imobiliário, talvez essa seja a parte mais relevante.
A migração de imóveis para a temporada pode alterar o perfil da oferta de locação.
Imagine uma família procurando um apartamento em uma região turística.
Ela não concorre apenas com outras famílias.
Indiretamente, pode estar concorrendo também com turistas e investidores que utilizam o mesmo estoque imobiliário para uma finalidade diferente.
O proprietário passa a comparar duas demandas:
Quanto uma família está disposta a pagar por mês?
versus
Quanto o mercado turístico consegue gerar com aquele imóvel ao longo do mês?
Essa comparação pode influenciar a decisão de colocar ou retirar uma unidade do mercado residencial.
Em bairros nos quais a temporada oferece uma vantagem econômica muito grande, a pressão sobre o aluguel convencional tende a ser uma questão que merece acompanhamento.
Nem todo imóvel de temporada retira uma moradia do mercado
Existe outro cuidado importante.
Não se pode considerar que cada anúncio de aluguel por temporada representa necessariamente um imóvel que estaria disponível para uma família caso a plataforma não existisse.
Há diferentes situações.
Um proprietário pode disponibilizar apenas um quarto.
Outro pode utilizar sua própria residência durante parte do ano e alugá-la quando viaja.
Há imóveis adquiridos especificamente para investimento turístico.
Também existem apartamentos que permaneceriam vazios ou seriam usados ocasionalmente pelos próprios proprietários.
Portanto, o número de anúncios em uma plataforma não equivale automaticamente ao número de imóveis retirados do mercado de aluguel residencial.
É justamente por isso que pesquisas que procuram medir o impacto local precisam considerar frequência, tipo de imóvel, localização, população, número de domicílios e outras variáveis.
O estudo publicado nos Cadernos Metrópole segue justamente essa linha metodológica ao combinar diferentes informações para avaliar a predominância do Airbnb em determinados mercados.
O outro lado: uma atividade econômica de grande dimensão
Se existe um possível impacto sobre a oferta residencial, também existe um efeito econômico que não pode ser ignorado.
O estudo da FGV Projetos divulgado em setembro de 2026 estimou que a atividade relacionada ao Airbnb movimentou R$ 113,2 bilhões na economia brasileira em 2025, uma alta de 13,4% sobre 2024.
Segundo o estudo, foram R$ 62,8 bilhões adicionados ao PIB, 703,9 mil postos de trabalho sustentados e R$ 9 bilhões em tributos diretos.
O estudo também mostra que os efeitos econômicos ultrapassam o valor pago pela hospedagem.
Segundo a pesquisa, para cada R$ 10 gastos com acomodação, outros R$ 45,48 circulam em atividades como comércio, alimentação, transporte e entretenimento.
Isso ajuda a explicar por que o debate regulatório não pode ser reduzido a uma disputa entre “moradia” e “Airbnb”.
Existe uma cadeia econômica inteira associada ao turismo.
Restaurantes, supermercados, motoristas, empresas de limpeza, lavanderias, prestadores de serviços, comércio local e profissionais que administram imóveis também participam dessa atividade.
Para muitas cidades turísticas, esse dinheiro representa uma fonte importante de movimentação econômica.
A questão é encontrar equilíbrio
O desafio das cidades não é necessariamente eliminar o aluguel por temporada.
A discussão mais sofisticada é outra:
Como permitir que a atividade econômica continue sem provocar uma redução excessiva da oferta de moradias em regiões que já enfrentam pressão habitacional?
Essa pergunta está sendo discutida internacionalmente.
Em setembro de 2026, a União Europeia avançou em uma proposta de regulamentação relacionada à moradia acessível que considera, entre outros fatores, o impacto dos aluguéis de curta duração em áreas que enfrentam escassez habitacional. A proposta prevê que autoridades avaliem relação entre preços de imóveis e renda, crescimento populacional e condições de oferta e demanda antes de adotar medidas.
A experiência internacional mostra que o problema não possui uma solução única.
Uma cidade turística pode precisar de regras diferentes de uma cidade sem pressão habitacional.
E um bairro com forte concentração de imóveis de temporada pode demandar tratamento diferente de uma região onde a atividade é residual.
Brasil também começou a discutir o tema
No Brasil, o assunto já ultrapassou a esfera das plataformas.
O Ministério do Turismo instituiu uma Subcâmara Temática sobre Condohotéis, empreendimentos similares e plataformas digitais de aluguel por temporada, dentro do Conselho Nacional de Turismo.
O grupo tem caráter temporário e foi criado para discutir tecnicamente questões relacionadas ao ordenamento jurídico desses empreendimentos e das plataformas digitais de aluguel por temporada.
Isso demonstra que o tema passou a ser tratado também como uma questão de política pública e legislação turística.
A discussão envolve interesses diferentes: proprietários, turistas, moradores, condomínios, hotéis, plataformas digitais, municípios e profissionais do mercado imobiliário.
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Condomínios também estão no centro da discussão
Há ainda uma dimensão jurídica que ganhou importância em 2026.
O Superior Tribunal de Justiça analisou novamente a questão das locações de curta duração em condomínios residenciais.
Em julgamento realizado em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu que a utilização de imóvel em contratos atípicos de curta estadia, quando há exploração econômica reiterada ou profissionalização do serviço, pode descaracterizar a destinação residencial prevista na convenção do condomínio.
Nessas situações, a mudança de destinação exige aprovação de dois terços dos condôminos.
O entendimento não significa que qualquer anúncio em uma plataforma digital esteja automaticamente proibido.
O próprio STJ diferencia a simples utilização de uma plataforma da exploração econômica reiterada e profissionalizada.
Entre os elementos que podem ser considerados estão a frequência das disponibilizações, o número reduzido de diárias e a oferta de serviços semelhantes aos de uma atividade comercial de hospedagem.
Para o proprietário, portanto, a análise não deve considerar apenas a rentabilidade.
É necessário verificar também a convenção do condomínio e as regras aplicáveis àquela propriedade.
O que isso significa para os corretores de imóveis?
A expansão dos aluguéis por temporada cria uma nova camada de informação para o trabalho dos corretores.
Um profissional que atua em uma cidade turística precisa conhecer não apenas o preço médio de venda e aluguel dos imóveis.
Também precisa entender o perfil de demanda daquela região.
Um apartamento pode ter determinada atratividade para uma família que pretende morar no local e uma atratividade completamente diferente para um investidor interessado em renda de temporada.
São compradores com objetivos diferentes.
Para o investidor, entram na conta taxa de ocupação, diária média, despesas operacionais, condomínio, impostos, manutenção e administração.
Para o morador, importam principalmente preço, localização, infraestrutura, segurança, transporte, escolas, comércio e qualidade de vida.
O mesmo imóvel pode atender aos dois mercados.
Essa diferença muda a forma como o corretor precisa apresentar o produto.
E para as incorporadoras?
A mudança também pode influenciar o desenvolvimento de novos empreendimentos.
Em destinos turísticos, a possibilidade de utilização para temporada pode fazer parte da decisão de compra de determinados investidores.
Isso pode aumentar a demanda por unidades compactas, imóveis próximos à praia ou a atrações turísticas e empreendimentos com características adequadas à operação de curta duração.
Mas também cria desafios.
Empreendimentos com alta concentração de unidades destinadas à temporada podem ter uma dinâmica de condomínio diferente daquela observada em edifícios predominantemente residenciais.
Rotatividade de hóspedes, segurança, acesso, manutenção das áreas comuns e convivência entre moradores e visitantes passam a ter peso maior.
Por isso, a definição do produto imobiliário precisa considerar o público que o empreendimento pretende atender.
O aluguel por temporada pode criar dois mercados dentro do mesmo bairro
Talvez essa seja uma das transformações mais interessantes.
Em determinadas regiões, o mercado imobiliário pode começar a funcionar em duas camadas.
De um lado, imóveis destinados à moradia permanente.
De outro, imóveis destinados à geração de renda turística.
Os dois mercados disputam o mesmo espaço físico.
Isso pode criar diferenças relevantes de preço.
Um imóvel com características excelentes para temporada pode apresentar uma rentabilidade potencial maior do que outra unidade semelhante localizada algumas quadras mais distante dos pontos turísticos.
Consequentemente, investidores podem concentrar suas compras em determinadas áreas.
Essa concentração pode reforçar a valorização de determinados bairros.
E, em um processo de retroalimentação, bairros mais valorizados e procurados pelos turistas podem atrair ainda mais investimentos.
Esse mecanismo, entretanto, precisa ser observado com dados locais antes de ser tratado como regra geral.
O que pode acontecer com o mercado nos próximos anos?
A tendência mais provável é que o debate continue crescendo.
O aluguel por temporada já alcançou escala econômica suficiente para não ser tratado como um fenômeno marginal.
Ao mesmo tempo, a habitação permanente continua sendo uma questão central para as grandes cidades.
O desafio será encontrar um ponto de equilíbrio entre as duas atividades.
Algumas cidades podem optar por regras específicas para determinados bairros.
Outras podem estabelecer limites, exigências de registro ou critérios para imóveis destinados à hospedagem.
Condomínios podem estabelecer regras próprias dentro dos limites legais.
E plataformas podem ser pressionadas a fornecer mais informações aos governos para permitir fiscalização e planejamento urbano.
A tendência internacional mostra que o caminho está justamente na produção de dados.
Sem saber quantos imóveis estão sendo usados para temporada, com que frequência, onde estão concentrados e qual seria sua utilização alternativa, torna-se difícil medir o impacto real sobre a habitação.
O que os dados permitem concluir hoje?
A apuração da Broker News BR aponta para uma conclusão mais equilibrada.
Sim, o aluguel por temporada pode impactar o mercado imobiliário.
Mas o impacto não é uniforme e não pode ser medido apenas pela quantidade de anúncios em plataformas digitais.
Há evidências de que, em determinados mercados turísticos, a migração de parte do estoque residencial para locações temporárias pode reduzir a oferta disponível para aluguel tradicional. O próprio FGV IBRE reconheceu esse mecanismo em sua análise do mercado de locação.
Há também evidência acadêmica de que a influência do Airbnb é maior em bairros do Rio de Janeiro com elevada atratividade turística.
Por outro lado, a atividade movimenta dezenas de bilhões de reais e sustenta centenas de milhares de postos de trabalho, segundo estudo da FGV Projetos encomendado pelo Airbnb.
Portanto, não existe uma resposta simples.
Para o proprietário, a temporada pode representar maior rentabilidade.
Para o turista, significa mais opções de hospedagem.
Para a economia local, significa circulação de dinheiro.
Para o morador, porém, pode significar menos oferta de imóveis residenciais em determinadas regiões.
E é justamente esse equilíbrio que começa a definir uma nova etapa do mercado imobiliário brasileiro.
Conclusão
O aluguel por temporada deixou de ser apenas uma alternativa de hospedagem.
Ele passou a fazer parte da própria dinâmica do mercado imobiliário.
O crescimento das plataformas digitais criou uma nova possibilidade de exploração econômica para proprietários e investidores, transformando imóveis residenciais em ativos capazes de gerar receita com diárias.
Esse movimento possui efeitos positivos sobre o turismo e sobre a economia. O estudo mais recente da FGV Projetos estima que a atividade relacionada ao Airbnb movimentou R$ 113,2 bilhões no Brasil em 2025 e contribuiu com R$ 62,8 bilhões para o PIB.
Mas existe outro lado.
Quando uma quantidade relevante de imóveis deixa de atender ao aluguel tradicional e passa a operar como hospedagem de curta duração, a oferta residencial pode diminuir em determinadas regiões.
O FGV IBRE já reconheceu essa possibilidade ao analisar o mercado de locação residencial.
Isso não significa que o aluguel por temporada seja responsável pela alta dos aluguéis em todo o Brasil.
O mercado imobiliário é local e depende de múltiplos fatores.
A principal questão para os próximos anos será justamente determinar em quais cidades e bairros a atividade alcançou uma escala capaz de alterar de forma significativa a oferta de moradia.
Para corretores, incorporadoras, investidores e administradoras, acompanhar essa transformação será cada vez mais importante.
O imóvel brasileiro está deixando de ser apenas um lugar para morar ou um patrimônio para vender.
Em muitos mercados, ele também passou a ser um ativo de hospedagem e geração de renda.
E essa mudança está começando a redesenhar a relação entre turismo, moradia e mercado imobiliário.
Análise Editorial Broker News BR
O crescimento do aluguel por temporada merece ser analisado sem posições extremas.
A atividade gera renda, movimenta o turismo e cria oportunidades para proprietários e investidores. Ao mesmo tempo, a concentração de imóveis destinados à curta duração pode reduzir a oferta disponível para moradores em determinados mercados.
A evidência mais relevante encontrada nesta apuração é justamente a existência de efeitos locais.
O FGV IBRE reconhece que a locação temporária pode reduzir a disponibilidade de imóveis para aluguel tradicional em mercados específicos, enquanto estudo acadêmico publicado nos Cadernos Metrópole encontrou maior influência do Airbnb sobre o mercado de longa duração em bairros do Rio de Janeiro com forte atratividade turística.
A Broker News BR entende que o debate deve avançar em direção a dados mais detalhados por cidade e bairro. Não basta contar anúncios. É necessário compreender quantos imóveis foram efetivamente retirados do mercado residencial, qual a frequência de utilização, qual o perfil dos proprietários e como a oferta de temporada se relaciona com preços e disponibilidade de moradia.
Esse será um dos temas que merecerá acompanhamento cada vez maior pelo mercado imobiliário brasileiro.
Produção Editorial Broker News BR
Esta matéria é um conteúdo original produzido pela equipe editorial da Broker News BR, elaborado com base em pesquisa, apuração e consulta a fontes oficiais e confiáveis do mercado imobiliário para informar corretores de imóveis, imobiliárias, construtoras, incorporadoras e investidores.
Fontes
- Fundação Getulio Vargas — FGV IBRE
- FGV Projetos
- Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística — IBGE
- Superior Tribunal de Justiça — STJ
- Ministério do Turismo
- SciELO / Cadernos Metrópole
- Airbnb
Consulte as fontes oficiais
FGV Projetos — Impactos e benefícios econômicos do Airbnb no Brasil
Superior Tribunal de Justiça — STJ
Ministério do Turismo — GOV.BR
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Crédito Editorial: A Broker News BR investe em pesquisa, apuração e organização de informações para produzir conteúdo confiável para o mercado imobiliário. Se esta matéria contribuir para seu trabalho jornalístico, acadêmico ou editorial, considere citar a Broker News BR como uma das fontes consultadas.
