Bancos alertam para aumento do custo de captação e possível pressão sobre os financiamentos imobiliários, mas mudança ainda não foi aprovada

O mercado imobiliário brasileiro voltou a olhar com atenção para uma discussão que pode afetar diretamente o custo do financiamento de imóveis: a possibilidade de o governo retirar a isenção de Imposto de Renda das Letras de Crédito Imobiliário, as LCIs.

O assunto ganhou força novamente nesta segunda-feira, 17 de agosto de 2026, depois que executivos de grandes bancos alertaram que uma eventual tributação das LCIs e das Letras de Crédito do Agronegócio, as LCAs, poderia elevar o custo de captação das instituições financeiras e, consequentemente, pressionar as taxas cobradas dos tomadores de crédito.

A preocupação não surgiu do nada.

A LCI vem ganhando espaço como fonte de recursos para o financiamento imobiliário brasileiro justamente em um momento em que a tradicional caderneta de poupança perdeu participação relativa no funding do setor. Segundo o Banco Central, as captações por LCI cresceram 31% em 2025, enquanto o estoque da poupança recuou 1% no mesmo período. O próprio BC apontou que o avanço das LCIs contribuiu para a expansão do crédito imobiliário e para uma mudança no mix de funding do sistema financeiro.

Mas existe uma diferença fundamental entre uma possibilidade em discussão e uma mudança já aprovada.

E essa diferença precisa ser muito bem explicada.

A LCI não está acabando

Antes de qualquer coisa, é preciso corrigir uma interpretação que pode gerar preocupação desnecessária no mercado.

Não existe, neste momento, uma decisão que determine o fim das LCIs.

O que está sendo discutido é o possível fim da isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos desses títulos para pessoas físicas.

Ou seja, não se trata do desaparecimento da LCI como produto financeiro.

A discussão é sobre a manutenção ou não de seu benefício tributário.

Atualmente, os rendimentos de LCIs continuam isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas. A própria Caixa, por exemplo, apresenta a LCI como investimento com isenção de IR.

Essa distinção é fundamental para o mercado imobiliário.

Se a isenção continuar, permanece o atual modelo.

Se a isenção for retirada, o produto continuará existindo, mas poderá precisar oferecer uma remuneração maior para continuar competitivo diante de outras alternativas de renda fixa.

É justamente nesse ponto que começa a preocupação dos bancos.

Por que os bancos estão preocupados?

A explicação passa por uma palavra que nem sempre chega ao consumidor final: funding.

Funding é a fonte de recursos utilizada pelas instituições financeiras para conceder crédito.

No financiamento imobiliário, o banco precisa captar dinheiro e transformá-lo em crédito de longo prazo para compradores de imóveis.

Historicamente, a poupança teve papel central nesse processo.

O problema é que a poupança vem perdendo espaço enquanto outros instrumentos de captação passaram a ganhar importância.

Entre eles estão as LCIs.

O Banco Central registrou que as LCIs tiveram crescimento anual de 31% em 2025, contra 13% em 2024. No mesmo período, houve queda de 1% no estoque da poupança. Segundo o relatório do BC, esse movimento contribuiu para a expansão do crédito imobiliário e alterou a composição das fontes de recursos utilizadas pelo sistema financeiro.

É exatamente esse cenário que torna a discussão tributária mais relevante em 2026.

Quanto maior a participação das LCIs no funding imobiliário, maior pode ser a importância de suas condições de captação para o custo final do crédito.

O que pode acontecer se a LCI passar a pagar imposto?

Aqui está o ponto central da discussão.

A vantagem da LCI para o investidor pessoa física está justamente na combinação entre remuneração e isenção tributária.

Se o governo retirar essa isenção, o investidor poderá comparar a rentabilidade líquida da LCI com outras aplicações tributadas.

Para continuar atraente, a tendência econômica apontada pelos executivos dos bancos é que as instituições tenham de oferecer uma remuneração maior.

E é justamente essa remuneração maior que pode aumentar o custo de captação dos bancos.

O diretor de Crédito Imobiliário do Bradesco, Romero Albuquerque, afirmou nesta segunda-feira que, com a tributação, os investidores naturalmente tenderiam a exigir uma remuneração maior pelas LCIs. Na avaliação dele, isso elevaria o custo do crédito imobiliário.

A mesma preocupação foi apresentada por Paulo Duailibi, diretor de Negócios Imobiliários do Santander.

Segundo o executivo, a expectativa é de aumento do custo de emissão das letras e, por isso, a manutenção da isenção seria importante para o setor.

Portanto, existe uma cadeia econômica relativamente clara:

tributação da LCI → necessidade de maior remuneração ao investidor → aumento do custo de captação → pressão sobre o custo do crédito → possível redução da demanda por financiamento.

Mas existe um ponto que precisa ser destacado pela Broker News BR:

isso é um cenário de impacto, e não uma previsão de que necessariamente acontecerá nessa intensidade.

As taxas podem realmente subir?

Podem.

Mas dizer que haverá uma alta “absurda” dos juros seria ir além das evidências disponíveis neste momento.

Nas fontes oficiais e nos pronunciamentos consultados pela Broker News BR, não encontramos uma projeção do Banco Central indicando que uma eventual tributação das LCIs provocaria uma disparada extraordinária das taxas de financiamento imobiliário.

O que existe são alertas de executivos do setor bancário sobre aumento do custo de captação.

Essa diferença é importante.

O custo de uma operação de crédito não depende exclusivamente da LCI.

A taxa final de um financiamento imobiliário também é influenciada pela Selic, pelo custo geral de captação das instituições, pelo risco de crédito, pelas condições econômicas, pela inflação, pelas expectativas de mercado, pelo prazo da operação, pela regulamentação e pela estratégia comercial de cada banco.

Portanto, uma eventual tributação da LCI poderia adicionar pressão ao custo do crédito, mas não permite afirmar, isoladamente, quanto os juros subiriam.

A Selic continua sendo uma variável decisiva

O momento atual também precisa ser considerado.

O Banco Central reduziu a meta da Selic para 14,00% ao ano na reunião do Copom de agosto de 2026, segundo o histórico oficial de decisões da autoridade monetária. A taxa vinha de 14,25% ao ano desde junho.

Isso significa que o mercado imobiliário está entrando em uma fase na qual o comportamento dos juros básicos continua sendo determinante para o custo do crédito.

Uma redução gradual da Selic tende a melhorar as condições financeiras ao longo do tempo.

Por outro lado, uma eventual mudança na tributação das LCIs poderia atuar na direção contrária ao aumentar o custo de uma das fontes utilizadas pelos bancos.

É justamente essa combinação que merece atenção.

Não necessariamente porque o mercado imobiliário irá parar, mas porque o processo de redução do custo do crédito poderia ficar mais difícil.

LCI já representa uma parcela importante do funding imobiliário

O tamanho da discussão fica mais claro quando se observa a dimensão atual desse mercado.

Executivos do Santander e do Bradesco afirmaram nesta segunda-feira que o estoque de LCIs já ultrapassou R$ 500 bilhões e que o instrumento representa aproximadamente 20% do funding do setor imobiliário.

Esse número foi apresentado pelos executivos durante um debate sobre financiamento imobiliário realizado na 27ª Conferência Anual do Santander.

É importante fazer uma distinção editorial.

O valor de R$ 500 bilhões e a participação de aproximadamente 20% foram apresentados pelos representantes dos bancos durante o evento. Já o crescimento de 31% das LCIs em 2025 e a redução de 1% da poupança são informações registradas pelo Banco Central em seu Relatório de Estabilidade Financeira.

A Broker News BR faz questão dessa separação porque são informações de naturezas diferentes.

Uma é uma declaração de executivos do setor.

A outra é um dado oficial do regulador.

A poupança perdeu espaço

A mudança no perfil do funding imobiliário é um dos elementos mais importantes dessa história.

Durante décadas, a poupança foi a principal referência para o financiamento habitacional.

Mas o comportamento dos depósitos mudou.

O Banco Central vem acompanhando a redução da participação relativa da poupança no funding imobiliário e, em 2025, registrou queda de 1% no estoque enquanto as LCIs avançaram fortemente.

Em outubro de 2025, o Conselho Monetário Nacional também promoveu alterações nas regras de direcionamento dos recursos da poupança para o crédito imobiliário.

O próprio Banco Central explicou, em documento técnico, que as mudanças buscavam lidar com a redução da participação relativa dos depósitos de poupança no funding das operações imobiliárias e que, nesse novo desenho, instrumentos como LCI e LIG passariam a ter papel importante no financiamento das operações.

Isso mostra que a discussão não é simplesmente sobre um investimento para pessoas físicas.

Ela está relacionada à própria transformação do modelo de financiamento imobiliário brasileiro.

O mercado já vinha se adaptando

Outro ponto importante é que o sistema financeiro não depende exclusivamente das LCIs.

Os bancos utilizam diferentes fontes de recursos.

Poupança, depósitos a prazo, letras financeiras, LCIs, LIGs, recursos próprios e outras estruturas de mercado participam da composição do funding.

O Banco Central destaca que depósitos a prazo e LCIs estiveram entre os principais instrumentos de captação do sistema bancário no período analisado em seu Relatório de Estabilidade Financeira.

Isso significa que uma eventual mudança na tributação não produziria automaticamente um colapso do crédito.

Os bancos poderiam buscar outras fontes.

O problema seria o custo dessas alternativas.

Se uma fonte mais barata perde competitividade, a instituição financeira pode substituir parte dela por outra fonte que tenha custo maior.

E, dependendo da intensidade dessa mudança, parte desse custo pode chegar ao tomador.

É aí que o mercado imobiliário sente.

O que aconteceu em 2025?

A preocupação atual não é inédita.

Em 2025, o governo federal apresentou a Medida Provisória 1.303, que originalmente previa mudanças na tributação de diversos investimentos, incluindo a possibilidade de cobrança de Imposto de Renda sobre instrumentos que até então tinham tratamento favorecido.

A discussão passou pelo Congresso e houve diferentes versões durante a tramitação.

Em determinado momento, o parecer do relator chegou a propor alíquota de 7,5% para LCI e LCA.

No entanto, a proposta não se transformou na regra atual.

O texto que avançou no Congresso preservou a isenção das LCIs e LCAs, e a MP 1.303/2025 acabou não sendo convertida em lei. A B3 também registrou que o texto final mantinha a isenção desses títulos.

Portanto, quem disser hoje que “a isenção acabou” está apresentando uma informação incorreta.

Ela não acabou.

Mas o assunto voltou ao radar do governo

É justamente aqui que está a novidade de 2026.

Em julho, o ministro da Fazenda, Dario Durigan, afirmou que, caso Luiz Inácio Lula da Silva seja reeleito, o governo deverá voltar a estudar a possibilidade de acabar com a isenção das LCIs e LCAs.

Segundo Durigan, a proposta já havia sido defendida por ele e pelo ex-ministro Fernando Haddad como forma de corrigir o que a equipe econômica considera distorções no sistema de incentivos tributários.

Essa declaração não significa que exista uma nova lei aprovada.

Também não significa que uma eventual proposta terá necessariamente a mesma alíquota discutida em 2025.

Significa que o tema voltou oficialmente ao debate econômico e pode reaparecer em uma eventual agenda de governo.

Essa é a informação que o mercado precisa acompanhar.

O que os bancos estão dizendo agora?

A preocupação dos bancos é objetiva.

Durante o debate realizado nesta segunda-feira, executivos do Bradesco e do Santander afirmaram que a tributação das LCIs poderia elevar o custo de emissão desses títulos.

Romero Albuquerque, do Bradesco, afirmou que os investidores tenderiam a pedir uma remuneração maior para continuar aplicando em LCIs.

Paulo Duailibi, do Santander, também projetou aumento no custo de emissão e destacou a importância de preservar a isenção.

Duailibi também chamou atenção para outro problema: os juros elevados já reduzem o número de consumidores que conseguem se enquadrar nas condições dos financiamentos.

Em outras palavras, o mercado imobiliário enfrenta dois desafios simultâneos.

De um lado, o custo elevado do dinheiro.

De outro, a necessidade de ampliar e diversificar as fontes de funding.

Uma eventual tributação das LCIs entraria justamente nesse ponto sensível.

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Isso poderia parar o mercado imobiliário?

Não há base para afirmar que o mercado imobiliário brasileiro vai parar.

Seria uma conclusão exagerada diante das informações disponíveis.

Existe, sim, possibilidade de o crédito ficar mais caro.

Existe possibilidade de alguns compradores perderem capacidade de financiamento.

Existe possibilidade de incorporadoras enfrentarem um ambiente de crédito mais restritivo.

Existe possibilidade de redução na velocidade de determinadas vendas.

Mas transformar isso em uma previsão de paralisação do mercado seria especulação.

O mercado imobiliário brasileiro é muito maior e mais complexo do que uma única fonte de funding.

Além disso, o setor possui diferentes segmentos.

Minha Casa, Minha Vida, habitação de médio padrão, alto padrão, imóveis comerciais, loteamentos, imóveis usados e outros segmentos possuem perfis de compradores, fontes de recursos e sensibilidades diferentes.

Uma eventual mudança nas LCIs não teria necessariamente o mesmo efeito sobre todos eles.

Quem pode sentir primeiro?

O impacto, caso uma mudança seja aprovada, provavelmente será mais perceptível nas operações que dependem de crédito bancário e nos consumidores mais sensíveis ao valor da parcela.

Isso ocorre porque uma pequena alteração na taxa de juros pode produzir uma diferença significativa no valor total pago ao longo de décadas.

Para o comprador, o problema não está apenas na taxa anunciada.

Está no efeito acumulado sobre a prestação e sobre o valor total financiado.

Quando a taxa sobe, a capacidade de compra diminui.

Um consumidor que antes conseguia financiar determinado imóvel pode precisar aumentar a entrada, reduzir o valor do imóvel escolhido ou adiar a aquisição.

Para as incorporadoras, isso pode significar mudança no perfil de demanda.

Para os corretores, pode significar uma necessidade maior de trabalhar simulações, alternativas de imóveis e estratégias de negociação.

Para os bancos, significa administrar uma estrutura de funding mais cara.

E para as incorporadoras?

O impacto também pode chegar antes mesmo da venda.

O setor de incorporação depende de crédito em diferentes etapas.

A empresa precisa financiar aquisição de terrenos, desenvolvimento, construção e, em muitos casos, administrar o ciclo financeiro até a entrega do empreendimento.

O comprador, por sua vez, depende do financiamento para concluir a aquisição.

Por isso, crédito mais caro pode afetar simultaneamente oferta e demanda.

Mas novamente é preciso evitar o exagero.

Uma eventual tributação da LCI não significa automaticamente que incorporadoras deixarão de lançar empreendimentos.

A reação dependerá das condições gerais de mercado.

Se os juros básicos continuarem caindo, por exemplo, parte do impacto de uma mudança no funding poderia ser compensada por uma melhora no ambiente monetário.

Se a Selic permanecer elevada por mais tempo, o efeito poderia ser mais difícil de absorver.

O problema maior pode estar na combinação de fatores

Talvez essa seja a principal conclusão desta análise.

O risco para o mercado imobiliário não está apenas na LCI.

O risco está na combinação entre diferentes fatores.

O crédito imobiliário brasileiro já convive com juros elevados. O Banco Central reduziu a Selic para 14,00% ao ano em agosto, mas o nível ainda permanece elevado em termos históricos recentes.

Ao mesmo tempo, a poupança perdeu participação no funding.

As LCIs ganharam importância.

O crédito imobiliário precisa de fontes alternativas de recursos.

E o governo voltou a discutir a revisão de benefícios tributários.

Nesse cenário, qualquer mudança que encareça uma fonte importante de funding merece atenção.

A informação mais importante para o mercado

Para o corretor de imóveis, a imobiliária, a incorporadora e o investidor, existe uma informação mais importante do que manchetes alarmistas.

Até o momento, a mudança não foi aprovada.

A LCI continua existindo.

A isenção continua válida para pessoas físicas.

Não existe uma nova alíquota atualmente em vigor que permita dizer quanto o financiamento imobiliário ficará mais caro.

E não existe, nas fontes consultadas, uma projeção oficial que sustente a afirmação de que os juros subirão “absurdamente”.

O que existe é um debate político real e um alerta do setor bancário sobre as consequências de uma eventual mudança.

É exatamente assim que essa informação deve ser apresentada.

Sem minimizar o risco.

Mas também sem criar um cenário que ainda não existe.

O que o mercado imobiliário deve acompanhar daqui para frente

A discussão deve ser acompanhada principalmente por quatro frentes.

A primeira é a política econômica do governo e qualquer nova proposta formal envolvendo a tributação de LCIs e LCAs.

A segunda é o Congresso Nacional, caso um projeto seja apresentado.

A terceira é o comportamento da Selic e das taxas de mercado.

A quarta é a evolução do funding imobiliário, especialmente a relação entre poupança, LCI e outras fontes de recursos.

Esses quatro elementos serão mais importantes para o mercado do que qualquer manchete isolada.

Uma eventual tributação pode ter efeito diferente dependendo da alíquota

Também é importante não antecipar uma alíquota que ainda não existe.

Em 2025, diferentes propostas chegaram a circular durante a tramitação da MP 1.303. O texto original previa cobrança de 5% sobre determinados títulos incentivados, enquanto o relator chegou a propor 7,5% para LCI e LCA antes que a negociação parlamentar alterasse o cenário.

Hoje, portanto, utilizar 5% ou 7,5% como se fossem a alíquota definida para 2026 seria incorreto.

Esse é um ponto que merece atenção especial porque números antigos podem reaparecer nas redes sociais como se fossem regras atuais.

Não são.

Transparência é fundamental neste debate

A discussão sobre as LCIs envolve investidores, bancos, compradores de imóveis, incorporadoras, governo e mercado financeiro.

Cada grupo possui interesses diferentes.

Os bancos defendem uma fonte de funding que consideram importante para o crédito imobiliário.

O governo argumenta que benefícios tributários podem produzir distorções e pretende reavaliar incentivos.

O investidor olha para a rentabilidade líquida.

O comprador olha para a parcela.

A incorporadora olha para a capacidade de vendas e financiamento.

Nenhum desses pontos de vista, isoladamente, representa toda a realidade.

Por isso, a informação precisa separar claramente fato, projeção, opinião e cenário hipotético.

E é justamente nessa diferença que está a responsabilidade jornalística.

Conclusão

A possibilidade de tributação das LCIs voltou ao radar do mercado brasileiro e merece atenção especial do setor imobiliário.

O alerta feito nesta segunda-feira por executivos do Bradesco e do Santander tem fundamento econômico: se a isenção for retirada, o investidor poderá exigir uma remuneração maior para continuar aplicando nesses títulos, elevando potencialmente o custo de captação dos bancos e pressionando o custo do crédito imobiliário.

O Banco Central confirma que as LCIs ganharam importância na estrutura de funding do sistema financeiro. Em 2025, o estoque desses títulos cresceu 31%, enquanto a poupança recuou 1%, contribuindo para a expansão do crédito imobiliário e para uma mudança na composição das fontes de recursos.

Mas é preciso colocar um limite claro na interpretação.

A isenção não acabou.

As LCIs não estão sendo encerradas.

Não existe, até o momento, uma nova alíquota aprovada para esses títulos.

Também não há evidência suficiente para afirmar que os juros imobiliários irão subir de forma “absurda” ou que o mercado imobiliário irá parar.

O que existe é uma possibilidade de mudança que voltou ao debate político e que, caso avance, poderá aumentar a pressão sobre o custo do crédito.

Para o mercado imobiliário, portanto, o momento é de atenção, acompanhamento e preparação — e não de pânico.

Análise Editorial Broker News BR

A Broker News BR entende que a discussão sobre a tributação das LCIs merece ser acompanhada com atenção porque envolve uma transformação que já está acontecendo no sistema de financiamento imobiliário brasileiro: a perda relativa de participação da poupança e o crescimento de fontes alternativas de funding.

O dado mais importante encontrado nesta apuração é justamente a combinação entre os dois movimentos.

O Banco Central registrou crescimento de 31% das LCIs em 2025, enquanto o estoque da poupança caiu 1%. O próprio regulador relacionou o avanço das LCIs à expansão do crédito imobiliário e à mudança no mix de funding.

Isso significa que uma eventual mudança tributária não deve ser analisada simplesmente como uma alteração nas regras de um investimento.

Ela pode atingir a estrutura de financiamento do setor.

Ao mesmo tempo, esta matéria faz uma ressalva fundamental: não é correto transformar uma possibilidade em fato consumado.

O governo não acabou com a isenção.

O Congresso não aprovou uma nova tributação.

E não existe, neste momento, uma base documental que permita afirmar que haverá uma disparada extraordinária dos juros.

A Broker News BR continuará acompanhando esse tema justamente porque ele pode afetar diretamente corretores de imóveis, imobiliárias, incorporadoras, construtoras, investidores e compradores.

Produção Editorial Broker News BR

Esta matéria foi produzida pela equipe editorial da Broker News BR com base em informações públicas, dados oficiais do Banco Central do Brasil, registros legislativos e declarações públicas de representantes do setor bancário e do governo.

A apuração procurou diferenciar dados oficiais, declarações de executivos, propostas legislativas anteriores e cenários possíveis, evitando apresentar como fato qualquer mudança que ainda não tenha sido aprovada.

Crédito Editorial: A Broker News BR investe em pesquisa, apuração e organização de informações para produzir conteúdo confiável para o mercado imobiliário. Se esta matéria contribuir para seu trabalho jornalístico, acadêmico ou editorial, considere citar a Broker News BR como uma das fontes consultadas.

Fontes

Banco Central do Brasil — Relatório de Estabilidade Financeira, maio de 2026. O documento registra o crescimento de 31% das LCIs em 2025, a queda de 1% da poupança e a contribuição das LCIs para a expansão do crédito imobiliário.

Banco Central do Brasil — Histórico das taxas de juros. Registro oficial das decisões do Copom, incluindo a redução da Selic para 14,25% em junho de 2026 e para 14,00% em agosto de 2026.

Banco Central do Brasil / CMN — Alterações no modelo de direcionamento de recursos da poupança e papel das LCIs e LIGs no funding imobiliário.

Câmara dos Deputados / Senado Federal — Histórico da tramitação das propostas de tributação de investimentos em 2025.

Estadão Conteúdo — Declarações de executivos do Bradesco e Santander sobre os possíveis efeitos da tributação das LCIs e LCAs.

Seu Dinheiro — Debate sobre a retomada da discussão envolvendo a isenção de LCI e LCA e declarações dos executivos do setor bancário.

Dario Durigan / declarações públicas — Informação sobre a possibilidade de retomada dos estudos sobre o fim da isenção em eventual novo mandato.

Consulte as fontes oficiais

Banco Central do Brasil — Histórico das taxas de juros

Banco Central do Brasil — Informações do Mercado Imobiliário

Banco Central do Brasil — Relatório de Estabilidade Financeira

Câmara dos Deputados — Legislação e proposições

Senado Federal — Notícias e legislação

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A discussão sobre as LCIs faz parte de um tema maior: o futuro do financiamento imobiliário brasileiro.

Para profissionais do setor, vale acompanhar também as mudanças na Selic, as novas regras de funding imobiliário, o comportamento da poupança, o crédito habitacional e as políticas de financiamento que podem alterar a capacidade de compra das famílias.