Espírito Santo mantém mercado aquecido, com Grande Vitória concentrando lançamentos, forte produção imobiliária, valorização em Vitória e avanço dos imóveis compactos
O mercado imobiliário do Espírito Santo chega a 2026 sustentado por uma combinação de fatores que merece ser analisada com cuidado. De um lado, a Grande Vitória mantém um volume elevado de unidades em produção e novos lançamentos. De outro, Vitória apresenta um dos metros quadrados residenciais mais valorizados do país, enquanto Vila Velha mantém posição de destaque na produção imobiliária e na expansão de novos empreendimentos.
Os números mais recentes disponíveis também mostram uma mudança importante no perfil dos imóveis ofertados. Os apartamentos compactos ganharam espaço, enquanto o mercado de médio e alto padrão continua representando parcela significativa das unidades em construção.
O resultado é um mercado que não pode ser resumido simplesmente como “em alta”. Há segmentos crescendo, outros mais lentos e diferenças relevantes entre os municípios.
Para corretores de imóveis, imobiliárias, incorporadoras, construtoras e investidores, entender essas diferenças é fundamental para interpretar corretamente o momento do setor capixaba.
Grande Vitória concentra o principal eixo imobiliário do Espírito Santo
Embora a proposta desta série seja apresentar o mercado imobiliário do Estado, a maior parte dos dados estruturados e comparáveis disponíveis atualmente está concentrada na Grande Vitória.
O levantamento mais abrangente do Sinduscon-ES acompanha Vitória, Vila Velha, Serra, Cariacica e Viana. No 46º Censo Imobiliário, referente ao segundo semestre de 2025, foram identificadas 19.469 unidades em construção nesses cinco municípios.
Desse total, 18.969 eram unidades residenciais, enquanto 500 eram comerciais.
O número representa aproximadamente 14% de crescimento em relação ao levantamento anterior e colocou o volume residencial em construção no maior patamar dos últimos cinco anos.
É um dado particularmente relevante porque não representa apenas projetos anunciados. O conceito de produção imobiliária utilizado pelo censo considera empreendimentos em diferentes estágios de desenvolvimento.
Ou seja, trata-se de uma fotografia do estoque de empreendimentos efetivamente em produção.
Vila Velha lidera unidades em construção
Dentro da Grande Vitória, Vila Velha aparece como o principal polo de produção imobiliária.
O município registrou 127 canteiros de obras, que somavam 9.801 unidades em construção no levantamento do segundo semestre de 2025.
Esse volume correspondia a 50,3% de todas as unidades em construção na Grande Vitória.
A Serra apareceu na sequência, com 4.776 unidades, enquanto Vitória contabilizou 4.455.
Cariacica registrou 437 unidades em construção, distribuídas em cinco empreendimentos no levantamento.
Os números mostram uma característica importante do mercado capixaba: a atividade imobiliária não está concentrada exclusivamente na capital.
Vitória continua sendo um mercado extremamente relevante, especialmente pelo preço dos imóveis e pela demanda por localizações mais consolidadas. Entretanto, Vila Velha e Serra possuem papel fundamental na expansão física da oferta imobiliária da região metropolitana.
Quase 75% das unidades em construção já estavam vendidas
Outro indicador chama atenção.
Segundo o 46º Censo Imobiliário do Sinduscon-ES, 74,9% das 19.469 unidades em construção já estavam vendidas ao final do segundo semestre de 2025.
Isso significa que aproximadamente três em cada quatro unidades integrantes da produção imobiliária pesquisada já haviam encontrado comprador.
O número ajuda a dimensionar a capacidade de absorção do mercado.
Não significa, entretanto, que 74,9% de todas as propriedades disponíveis no Espírito Santo estejam vendidas. O indicador se refere especificamente às unidades dos empreendimentos em construção acompanhados pelo censo.
Essa distinção é importante.
Um mercado pode apresentar grande volume de obras e, ao mesmo tempo, ter diferenças expressivas de velocidade de vendas entre empreendimentos, municípios e segmentos.
R$ 3,2 bilhões em lançamentos residenciais no segundo semestre de 2025
O 46º Censo trouxe também um indicador financeiro importante.
No segundo semestre de 2025, o Valor Geral de Vendas (VGV) dos lançamentos residenciais da Grande Vitória chegou a aproximadamente R$ 3,2 bilhões.
Segundo o Sinduscon-ES, esse volume representa algo próximo de R$ 500 milhões por mês em vendas brutas de imóveis novos durante o período analisado.
O número mostra que o mercado imobiliário da região não deve ser analisado apenas pela quantidade de unidades.
A composição dos empreendimentos também influencia diretamente o volume financeiro movimentado.
Um mercado que lança menos unidades de alto valor pode movimentar mais dinheiro do que outro que lança uma quantidade maior de imóveis econômicos.
Por isso, unidades, VGV, preço médio do metro quadrado e velocidade de vendas precisam ser analisados em conjunto.
Os imóveis de médio e alto padrão ganharam espaço
Outro dado do 46º Censo ajuda a compreender a composição atual do mercado.
As unidades classificadas como médio e alto padrão representavam 64,83% das unidades residenciais em construção na Grande Vitória, totalizando 12.297 unidades.
No levantamento anterior, eram 10.011 unidades.
O crescimento mostra que o segmento ganhou participação importante na produção imobiliária da região.
Isso não significa que o mercado econômico tenha perdido relevância.
Pelo contrário.
O mesmo levantamento identificou 6.672 unidades econômicas em construção, equivalentes a 35,17% do total residencial.
A diferença em relação ao levantamento anterior, quando o segmento econômico representava 40,22%, indica uma mudança na composição da produção imobiliária.
Apartamentos de um quarto crescem 80%
Entre as mudanças mais expressivas observadas no mercado capixaba está o avanço dos imóveis compactos.
O 46º Censo identificou 2.948 unidades de um quarto em construção na Grande Vitória.
No levantamento anterior, eram 1.637 unidades.
A diferença representa um crescimento de aproximadamente 80%.
O dado é significativo porque mostra que a transformação do mercado não ocorre apenas pela quantidade de imóveis lançados.
Ela também acontece na própria concepção dos produtos.
Apartamentos menores podem atender diferentes públicos, como pessoas que moram sozinhas, casais, compradores que priorizam localização ou investidores interessados no mercado de locação.
A expansão dos compactos, portanto, deve ser observada em conjunto com a localização dos empreendimentos e com o perfil de demanda de cada região.
Vitória tem um dos metros quadrados mais caros do Brasil
Se a produção imobiliária tem forte presença em Vila Velha e Serra, quando o assunto é preço, Vitória ocupa posição de destaque nacional.
O Índice FipeZAP de junho de 2026 apontou preço médio anunciado de R$ 15.210 por metro quadrado para imóveis residenciais à venda na capital capixaba.
No mês, o preço médio avançou 1,64%.
No acumulado de 2026 até junho, a alta chegou a 7,14%.
Em 12 meses, o avanço foi de 10,24%.
A amostra do FipeZAP para Vitória contou com 8.028 anúncios em junho de 2026.
E aqui existe uma observação fundamental para a leitura correta do número.
R$ 15.210 por metro quadrado não significa que todo imóvel de Vitória seja vendido por esse valor.
O FipeZAP acompanha preços anunciados e trabalha com uma amostra de imóveis. O preço efetivamente negociado pode ser diferente, assim como existem diferenças significativas entre bairros, tipologias, idade dos edifícios, padrão construtivo, vista, localização e características específicas de cada unidade.
Portanto, o indicador deve ser utilizado como referência de mercado, e não como uma tabela universal de preços.
Vitória avançou 7,14% no primeiro semestre
O desempenho acumulado de Vitória merece atenção.
Entre janeiro e junho de 2026, o preço médio anunciado dos imóveis residenciais na capital subiu 7,14%.
No mesmo período, o índice geral do FipeZAP apresentou alta de 2,42%.
Isso significa que a valorização observada em Vitória foi significativamente superior à média das cidades acompanhadas pelo índice.
Em 12 meses, a diferença também permanece expressiva.
Vitória acumulou 10,24%, enquanto o índice nacional marcou 5,59%.
A capital capixaba aparece, portanto, entre os mercados mais valorizados acompanhados pelo indicador.
O mercado de locação também apresenta avanço
A força do mercado capixaba não aparece apenas na venda.
No segmento de locação residencial, o FipeZAP registrou em Vitória, em junho de 2026, preço médio anunciado de R$ 53,28 por metro quadrado.
A variação mensal foi de 1,12%, enquanto o acumulado de 2026 chegou a 2,62%.
Nos 12 meses encerrados em junho, a alta acumulada foi de 10,02%.
O Rental Yield médio indicado pelo levantamento para Vitória ficou em 4,12% ao ano.
Mais uma vez, é importante não transformar esse número em promessa de rentabilidade.
O Rental Yield é um indicador calculado a partir dos preços médios de venda e locação observados pelo índice. O retorno efetivo de um imóvel depende de fatores como preço efetivamente pago, aluguel conseguido, vacância, condomínio, IPTU, manutenção, impostos, custos de aquisição e despesas de administração.
Para o investidor, portanto, o indicador serve como referência, não como garantia.
Vila Velha também aparece entre os mercados mais valorizados
A força de Vila Velha não está apenas no número de unidades em construção.
O município também aparece entre as cidades brasileiras acompanhadas pelo FipeZAP.
Em junho de 2026, o preço médio anunciado do metro quadrado residencial em Vila Velha estava em R$ 11.205, segundo os dados divulgados a partir do índice.
No acumulado de 2026, a valorização chegou a 8,36%, um dos maiores avanços entre as cidades monitoradas.
O dado cria um cenário interessante.
De um lado, Vila Velha concentra metade das unidades em construção da Grande Vitória.
De outro, apresenta valorização relevante dos preços.
Isso ajuda a explicar por que o município continua sendo um dos principais focos de incorporadoras, construtoras, compradores e investidores.
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2025 confirmou a força de Vitória e Vila Velha nos lançamentos
O levantamento da Brain Inteligência Estratégica divulgado pela Ademi-ES também mostrou a força de Vitória e Vila Velha nos lançamentos imobiliários de 2025.
No ano, Vila Velha registrou 2.427 novas unidades, enquanto Vitória contabilizou 1.189.
Os números reforçam a importância dos dois municípios na dinâmica imobiliária capixaba.
Mas existe uma diferença interessante.
Vila Velha combina grande volume de produção com expansão imobiliária.
Vitória, por sua vez, possui uma característica diferente: menor disponibilidade territorial, forte concentração de áreas valorizadas e um preço médio do metro quadrado entre os mais altos do país.
São dois mercados próximos geograficamente, mas com características distintas.
Os compactos já representam 43,6% do mercado
A pesquisa da Brain também apontou uma transformação importante no perfil dos lançamentos.
Os apartamentos de dois dormitórios representaram 40,9% dos lançamentos, enquanto os imóveis de um dormitório corresponderam a 36,8%.
O levantamento aponta que os compactos já representam 43,6% do mercado capixaba.
A mudança acompanha uma tendência observada em diferentes mercados brasileiros.
Famílias menores, mudanças no comportamento de moradia, procura por localização, necessidade de controlar o custo total de aquisição e interesse de investidores são alguns dos fatores associados ao avanço desse tipo de produto.
No Espírito Santo, entretanto, o fenômeno ganha características próprias.
Vitória e Vila Velha possuem forte demanda por localização, proximidade de serviços, praias, comércio e infraestrutura urbana.
Para o investidor, o compacto também pode apresentar uma equação diferente de um imóvel maior, especialmente quando existe demanda consistente de locação.
O mercado econômico continua importante
Apesar do crescimento dos produtos de médio e alto padrão, o mercado econômico permanece como uma parcela relevante da produção imobiliária.
No 46º Censo, as unidades econômicas representaram 35,17% das unidades residenciais em construção, com 6.672 unidades.
O segmento vinha de uma participação de 40,22% no levantamento anterior.
A redução proporcional não significa necessariamente retração absoluta do mercado econômico.
A composição do mercado pode mudar porque outros segmentos cresceram em ritmo maior.
Esse é um ponto importante para quem acompanha estatísticas imobiliárias.
Percentual de participação e quantidade absoluta não são a mesma coisa.
Um segmento pode perder participação percentual e, ainda assim, manter ou até aumentar seu número de unidades.
Minha Casa, Minha Vida ganha espaço no Espírito Santo
O segmento econômico também está relacionado à expansão do Minha Casa, Minha Vida.
No início de 2026, por exemplo, foram anunciados projetos que somavam mais de 1,5 mil unidades da MRV na Serra e em Cariacica, incluindo empreendimentos enquadrados no programa e projetos contemplando a Faixa 4.
Em junho, uma reportagem do Tribuna Online apontou a existência de aproximadamente 5 mil imóveis a partir de R$ 250 mil vinculados ao programa no Espírito Santo, com predominância das opções na Grande Vitória.
A publicação também informou que os subsídios dos governos federal e estadual poderiam chegar, somados, a R$ 75 mil, dependendo das condições de enquadramento de cada família.
Esses números mostram que o mercado econômico permanece como uma frente importante para o setor.
Ao mesmo tempo, é necessário lembrar que subsídio, faixa de renda, valor máximo do imóvel, financiamento e demais condições dependem das regras vigentes e da situação de cada comprador.
A produção imobiliária está fortemente concentrada
Os dados disponíveis permitem identificar uma característica estrutural do mercado capixaba.
A Grande Vitória concentra uma parcela muito relevante da produção imobiliária acompanhada pelos levantamentos.
No 45º Censo, referente ao primeiro semestre de 2025, eram 17.177 unidades em produção nos municípios de Vitória, Vila Velha, Serra, Cariacica e Viana.
No 46º Censo, esse número passou para 19.469 unidades em construção.
A evolução mostra que o mercado metropolitano continua sendo o principal eixo mensurável da atividade imobiliária capixaba.
Isso não significa que outras cidades do Estado não estejam crescendo.
Significa que os dados comparáveis e sistematizados disponíveis para análise são muito mais robustos na Grande Vitória.
É justamente por isso que esta matéria não apresenta estimativas para cidades onde não encontramos uma série estatística confiável e atualizada.
O mercado comercial apresenta comportamento diferente
Se o residencial demonstra força, o segmento comercial exige uma leitura mais cautelosa.
Dados do 46º Censo indicaram que apenas 500 das 19.469 unidades em construção na Grande Vitória eram comerciais.
Além da participação reduzida, análises do mercado apontaram velocidade de vendas mais baixa para salas comerciais.
Isso revela uma das principais características do atual mercado imobiliário capixaba.
Não existe uma única tendência para todos os segmentos.
O residencial pode estar aquecido enquanto determinados produtos comerciais permanecem com absorção mais lenta.
Para corretores e imobiliárias, essa diferença muda completamente a estratégia comercial.
O que os números mostram sobre o Espírito Santo
Quando os principais indicadores são colocados lado a lado, o cenário fica mais claro.
O Espírito Santo possui uma Grande Vitória com 19.469 unidades em construção, sendo 18.969 residenciais.
Vila Velha concentra 9.801 unidades, ou 50,3% do total.
Serra possui 4.776 unidades e Vitória, 4.455.
Do estoque em construção, 74,9% das unidades já estavam vendidas ao final de 2025.
No segundo semestre, os lançamentos residenciais alcançaram R$ 3,2 bilhões em VGV.
Ao mesmo tempo, os imóveis de médio e alto padrão representavam 64,83% das unidades residenciais em construção, enquanto os econômicos respondiam por 35,17%.
Os compactos avançaram de forma expressiva, especialmente os apartamentos de um dormitório.
E Vitória chegou a junho de 2026 com preço médio anunciado de R$ 15.210 por metro quadrado, acumulando alta de 7,14% no ano e 10,24% em 12 meses.
Esse conjunto de informações mostra um mercado com volume, valorização e transformação de produto.
Mas também mostra um mercado segmentado.
Análise Editorial Broker News BR
Os números do Espírito Santo revelam um mercado imobiliário mais complexo do que uma simples leitura de “alta”.
O primeiro ponto é a força da Grande Vitória.
Vila Velha, Serra e Vitória concentram praticamente toda a estrutura de produção acompanhada pelo Censo do Sinduscon-ES, mas cada município apresenta uma dinâmica diferente.
Vila Velha se destaca pelo volume de obras.
Serra aparece como importante eixo de expansão.
Vitória se diferencia pelo preço do metro quadrado e pela valorização.
Cariacica participa de forma mais concentrada no mercado econômico.
O segundo ponto é a mudança do produto.
O crescimento dos apartamentos compactos não parece ser um movimento pontual. O avanço de 80% das unidades de um quarto em produção entre os dois últimos censos é um indicador que merece atenção especial de incorporadoras e profissionais de vendas.
O terceiro ponto é a coexistência de segmentos muito diferentes.
Enquanto o mercado residencial mantém níveis elevados de produção e absorção, o segmento de salas comerciais apresenta desempenho mais fraco.
Isso significa que falar simplesmente em “mercado imobiliário aquecido” pode esconder oportunidades e dificuldades.
A análise precisa ser feita por cidade, produto, faixa de preço, localização e público.
Outro aspecto merece destaque: não encontramos base estatística confiável que permita preencher uma tabela estadual com números de vendas de todos os municípios do Espírito Santo sem misturar universos diferentes.
Por isso, a Broker News BR prefere não criar números estimados ou preencher lacunas.
Onde existe dado consolidado, ele foi apresentado.
Onde o indicador pertence exclusivamente à Grande Vitória ou a Vitória, isso foi explicitado.
E onde não existe uma série suficientemente confiável para comparação, a informação não foi inventada.
Essa é a diferença entre uma matéria que simplesmente reúne números encontrados na internet e uma análise imobiliária construída com responsabilidade editorial.
Conclusão
O mercado imobiliário do Espírito Santo chega a 2026 com fundamentos relevantes.
A Grande Vitória mantém quase 19,5 mil unidades em construção, Vila Velha concentra metade desse volume, o percentual de unidades vendidas permanece elevado e o VGV dos lançamentos residenciais alcançou R$ 3,2 bilhões apenas no segundo semestre de 2025.
Ao mesmo tempo, Vitória se consolidou entre os mercados residenciais mais caros do país, com R$ 15.210 por metro quadrado em junho de 2026, enquanto Vila Velha também apresenta forte valorização.
O perfil dos imóveis está mudando.
Apartamentos compactos ganharam espaço e os imóveis de um quarto tiveram crescimento expressivo na produção.
O mercado de médio e alto padrão continua dominante na composição das unidades em construção, enquanto o segmento econômico mantém participação significativa e recebe novos projetos vinculados ao Minha Casa, Minha Vida.
O cenário, portanto, é de expansão, valorização e transformação.
Mas não de maneira uniforme.
Para quem trabalha no mercado imobiliário capixaba, o principal aprendizado dos números talvez seja justamente esse: o Espírito Santo não possui um único mercado imobiliário. Existem vários mercados dentro dele.
E entender essas diferenças será cada vez mais importante para tomar decisões de venda, lançamento, investimento e desenvolvimento de novos produtos.
Produção Editorial Broker News BR
Esta matéria foi elaborada a partir de levantamentos da Brain Inteligência Estratégica divulgados pela Ademi-ES, dados do Sinduscon-ES e informações do Índice FipeZAP, com conferência cruzada dos números e identificação do universo de cada indicador.
Crédito Editorial: A Broker News BR investe em pesquisa, apuração e organização de informações para produzir conteúdo confiável para o mercado imobiliário. Se esta matéria contribuir para seu trabalho jornalístico, acadêmico ou editorial, considere citar a Broker News BR como uma das fontes consultadas.
Fontes
Sinduscon-ES — 46º Censo Imobiliário: dados de unidades em construção, distribuição por município, vendas, VGV e composição por padrão.
ADEMI-ES — Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo: informações institucionais e divulgação de pesquisas sobre o mercado imobiliário capixaba.
Brain Inteligência Estratégica: levantamentos de lançamentos, vendas e perfil dos empreendimentos utilizados pela ADEMI-ES e veículos especializados.
Índice FipeZAP — junho de 2026: preços anunciados de venda e locação residencial em Vitória.
IBGE: dados socioeconômicos utilizados na composição dos indicadores FipeZAP.
