O debate sobre a cobrança do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) voltou ao centro das discussões do mercado imobiliário brasileiro em 2026. Especialistas do setor jurídico e imobiliário defendem que o imposto deve ser calculado com base no valor real da negociação entre comprador e vendedor — e não sobre valores arbitrados unilateralmente pelas prefeituras.
O tema ganhou ainda mais força após decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforçarem que o valor declarado na transação possui presunção de legitimidade e deve prevalecer como base inicial para o cálculo do imposto.
Segundo análise publicada por A Gazeta, diversos municípios brasileiros continuam utilizando avaliações próprias e tabelas internas para calcular o ITBI antes mesmo da emissão da guia de pagamento, gerando insegurança jurídica para compradores e investidores.
O entendimento consolidado no Tema 1.113 do STJ determina que:
- o ITBI deve considerar o valor real da transação;
- o município não pode arbitrar previamente um valor de referência;
- o valor informado pelo contribuinte possui presunção de veracidade;
- eventual contestação da prefeitura exige processo administrativo específico.
Especialistas afirmam que muitas prefeituras utilizam sistemas próprios de avaliação imobiliária, frequentemente superiores ao preço efetivamente negociado entre as partes. Isso acaba elevando artificialmente o valor do imposto pago pelo comprador.
Na prática, compradores relatam situações em que:
- negociam imóveis abaixo do valor médio de mercado;
- compram imóveis antigos ou que precisam de reforma;
- conseguem descontos específicos na negociação;
mas ainda assim acabam pagando ITBI sobre valores maiores definidos administrativamente pelos municípios.
Advogados especializados em direito imobiliário afirmam que o entendimento do STJ trouxe mais proteção jurídica ao contribuinte e maior previsibilidade para negociações imobiliárias.
O setor imobiliário observa que o tema impacta diretamente:
- compra e venda de imóveis;
- financiamento imobiliário;
- custos de aquisição;
- planejamento patrimonial;
- investimentos imobiliários;
- regularização documental.
Outro ponto importante é que a discussão ocorre em meio às mudanças trazidas pela reforma tributária e pela Lei Complementar 227/2026, que reacenderam debates sobre os critérios utilizados na base de cálculo do ITBI.
Especialistas alertam que qualquer tentativa de utilização automática de tabelas de referência pode entrar em conflito com o entendimento atual do STJ.
Analistas do mercado afirmam que a definição clara sobre o cálculo do ITBI é fundamental para:
- reduzir insegurança jurídica;
- facilitar transações imobiliárias;
- evitar judicializações;
- dar mais transparência ao mercado.
O tema também chama atenção de investidores e compradores de imóveis de médio e alto padrão, onde diferenças entre valor negociado e valor arbitrado podem gerar impacto financeiro significativo no custo final da operação.
Enquanto isso, municípios defendem que critérios de avaliação buscam evitar subdeclaração de valores e proteger a arrecadação pública.
O mercado imobiliário brasileiro segue acompanhando de perto os próximos desdobramentos jurídicos e tributários envolvendo o ITBI, especialmente diante das mudanças estruturais previstas para os próximos anos.
👉 Quer acompanhar tendências, legislação e transformações do mercado imobiliário brasileiro?
Acesse diariamente o Broker News BR e fique por dentro das notícias que movimentam o setor em todo o país.
📰 FONTE 🔗 A Gazeta
